분양권은 주택이 아니라 ‘분양받을 권리’이지만, 세금 계산에서는 주택 수에 포함되기도 합니다.
양도소득세는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권, 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터 주택 수 산정에 반영됩니다.

관련 법령이 개정된 지 시간이 꽤 흘렀지만, 여전히 이 부분을 놓치거나 혼동하는 경우가 적지 않습니다.

기존 주택을 보유하고 있다면, 특히 조정대상지역(서울·경기 일부)의 주택을 보유한 경우 분양권을 언제 취득했는지, 그리고 기존 주택을 언제 처분했는지에 따라 양도소득세와 취득세 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 관련 규정을 사전에 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

1. 양도소득세 (2021년 1월 1일 이후 취득 분양권 기준)

기존 주택 1채를 보유한 상태에서 분양권을 추가로 취득하면 세법상 주택을 2채 보유한 것으로 간주될 수 있습니다. 이 경우 기존 주택을 양도할 때 다음과 같은 세제상 불이익이 적용될 수 있습니다.

• 1세대 1주택 비과세 특례 적용 제한
• 장기보유특별공제율 하향 (최대 80% → 최대 30%)
• 조정대상지역 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제
  (2026년 5월 9일 이후 계약분부터 적용)

다만 세법에서는 분양권 취득으로 인해 일시적으로 2주택 상태가 되는 경우, 일정 요건을 충족하면 기존 주택 양도 시 위 불이익을 적용하지 않도록 하고 있습니다.

대표적으로 다음 두 가지 경우가 있습니다.

Case 1

① 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상 경과 후 분양권을 취득할 것
② 분양권 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도할 것

Case 2

① 기존 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 분양권 취득
② 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내 세대 전원이 전입하고 1년 이상 거주할 것
③ 기존 주택은 신규 주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 양도할 것

위 요건을 판단할 때는 분양권 취득일을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

일반적으로 ‘분양받을 권리가 확정되는 날’을 취득일로 이해하면 되며, 거래 유형에 따라 기준일은 다음과 같습니다.

• 청약 당첨 : 청약 당첨일
• 분양계약 직접 체결 : 계약 체결일
• 분양권 매수 : 분양권 거래 잔금 청산일

2. 취득세 (2020년 8월 12일 이후 취득 분양권 기준)

취득세는 신규 주택을 취득하는 시점의 보유 주택 수에 따라 세율이 결정됩니다.

조정대상지역 내 1주택 또는 비조정지역 2주택을 보유한 상태에서 신규 주택을 취득하면 기본세율(1~3%)이 아니라 8% 중과세율이 적용될 수 있습니다. 주택 수가 더 많다면 최대 12%까지 중과세율이 적용됩니다.

그렇다면 분양권이 주택 수에 포함되는 경우 취득세는 어떻게 달라질까요?

먼저 분양권 취득 자체에는 취득세가 발생하지 않습니다. 취득세는 분양권에 따라 실제 주택을 취득하는 시점에 과세됩니다.

다만 취득세율은 취득 시점의 보유 주택 수를 기준으로 결정되기 때문에 분양권을 보유하고 있거나 취득 예정이라면 사전에 주택 수를 점검할 필요가 있습니다.

사례 1

조정대상지역 내 분양권을 보유한 상태에서 다른 신규 주택[A]을 취득하면 원칙적으로 취득세 중과(8%) 대상이 됩니다.

다만 취득세에도 일시적 2주택 특례가 있어, 분양권에 따라 취득하는 주택[B]을 취득한 후 3년 이내 주택[A] 또는 주택[B] 중 하나를 처분하면 두 주택 모두 취득세 중과를 피할 수 있습니다.

사례 2

조정대상지역 1주택(또는 비조정지역 2주택)을 보유한 상태에서 분양권을 취득한 후 해당 분양권으로 신규 주택[C]을 취득하는 경우에도 원칙적으로 취득세 중과 대상입니다.

다만 이 경우에도 기존 주택 또는 신규 주택[C] 중 1채를 처분해 일시적 2주택 요건을 충족하면 신규 주택[C]에 대한 취득세 중과를 배제받을 수 있습니다.

정리하자면, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내 기존 주택 또는 신규 주택 중 1채를 처분하면 취득세법상 일시적 2주택으로 인정되어 중과세율이 적용되지 않습니다.

이는 양도소득세의 일시적 2주택 요건보다 상대적으로 단순한 구조입니다.

따라서 주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득하거나, 분양권을 보유한 상태에서 신규 주택을 취득할 경우에는 취득 시점과 처분 시점, 일시적 2주택 요건을 충분히 검토한 후 의사결정을 해야 합니다.

또한 수도권 외 일정 금액 이하 주택, 미분양 주택 등 주택 수 산정에서 제외되는 예외 항목도 존재하므로 관련 규정을 함께 확인하는 것이 필요합니다.