최근 조정대상지역 지정이 확대되고 추가 확대에 대한 우려가 커지면서 부동산 시장의 불확실성은 커지고 있다. 그 과정에서 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호는 더욱 뚜렷해졌다. 기존 주택을 정리하거나 자녀에게 미리 증여하려는 움직임도 늘어나고 있다. 특히 향후 자산 가치가 상승할 것으로 예상되는 주택에 대해서는 이미 별도 세대를 이루고 있는 성인 자녀에게 미리 증여해 자산 이전을 마무리하려는 상담도 늘고 있다.

그런데 이 과정에서 많은 이들이 증여세만 계산한 채 의사결정을 내린다는 공통된 문제를 안고 있다. 이때 많이 간과되는 부분이 취득세다. 주택을 증여받는 경우에도 취득세가 부과된다는 사실은 알고 있지만, 다주택자인 부모로부터 조정대상지역 주택(시가표준액, 지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액 3억 이상)을 증여 취득하는 경우 취득세 등이 13.4%(전용면적 85㎡ 이하는 12.4%)로 중과세율이 적용된다는 점은 간과되는 경우가 많다. 자칫하면 “증여세보다 취득세가 더 무서운 상황”이 현실이 될 수 있다.

원칙적으로 주택을 증여받아 취득하는 경우, 취득세는 일반 증여 취득세율이 적용된다. 이때 취득세 등 세율은 4%(전용면적 85㎡ 이하는 3.8%)이고, 과세표준은 시가인정액(취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 대한 매매·감정·경매 또는 공매 가액)이 된다.

문제는 여기서부터다. 증여자가 다주택자이고 증여로 취득하는 주택이 조정대상지역에 위치하면서 시가표준액이 3억 이상이라면 취득세는 더 이상 일반 증여 취득세가 아닌 중과된 세율(13.4%, 12.4%)이 적용된다. 따라서 증여 시점에 증여 대상이 되는 주택의 소재지가 조정대상지역에 해당하는지 확인이 필요하다. 불과 몇 달 사이에 세율이 완전히 달라질 수 있기 때문이다. 이때 기존에 보유하고 있던 주택이 어디에 위치해 있는지는 상대적으로 중요하지 않다. 기존 주택이 비조정대상지역에 있었더라도, 증여받는 주택이 조정대상지역에 위치해 있으면 중과 대상이 된다.

반대로 증여자가 1세대 1주택자라면 조정대상지역 주택을 증여로 수증자가 취득하더라도 취득세 중과는 적용되지 않는다. 즉, 일반 증여 취득세율(4%, 3.8%)이 적용된다. 여기서 또 하나의 핵심은 판단 기준이 수증자가 아니라 증여자라는 점이다. 자녀가 이미 주택을 여러 채 보유하고 있더라도, 증여자가 1세대 1주택자라면 중과는 없다. 반대로 자녀가 무주택자라 하더라도, 증여자가 다주택자라면 중과세율을 피할 수 없다.

다주택자의 주택 증여는 ‘증여할지 말지’보다 ‘언제, 어떤 구조로 할지’를 먼저 따져봐야 하는 문제다. 증여 시점의 주택 수와 지역 요건에 따라 결과가 달라지므로 의사결정 전에 전문가와 상담하여 구체적인 세액과 리스크를 검토해야 합리적인 결정을 내릴 수 있다.