상업용 부동산은 실사용 목적보다는 주로 투자 목적으로 매입하는 경우가 많습니다. 따라서 부동산 상담 시 가장 많이 받는 질문 중 하나는 바로 “수익률이 몇 %여야 좋은 매물인가”입니다. 과연 상업용 부동산의 적정 수익률은 어느 정도일까요?

수익률의 의미와 유형별 차이

상업용 부동산에서 말하는 수익률은 일반적으로 순영업이익(NOI)을 자산 가치로 나눈 ‘Cap Rate’를 의미하지만, 시장에서는 연 임대료를 매매가격으로 나눈 단순 수익률로 통용됩니다. 예를 들어, 매매가 20억원에 월 임대료가 연 1억원이라면 수익률은 5%로 표현됩니다.

강남 등 주요 권역의 꼬마빌딩처럼 자산 가치 상승 여력이 큰 부동산은 대출 금리보다 수익률이 낮은 1~2%의 역마진 구조에서도 꾸준히 거래가 이루어졌습니다. 이는 현재의 운영 수익이 다소 부족하더라도, 향후 매각 시의 시세 차익이 이를 상쇄해 줄 것이라는 신뢰가 바탕이 되었기 때문입니다. 강남, 성수 같은 최상급지를 제외하더라도 서울 주요 상권의 꼬마빌딩은 3~4% 수준의 수익률도 드문 상황입니다.

하지만 오피스텔, 구분 상가, 지식산업센터 등 기타 상업용 부동산의 경우, 매각 시 큰 자산 가치 상승을 기대하기 어려운 경우가 많습니다. 따라서 이러한 부동산은 운영 기간 동안의 수익률이 매우 중요하며, 이것이 곧 상품의 가치로 이어집니다. 가치 상승 여력이 낮은 상품일수록 요구되는 투자 수익률은 높아지며, 일반적으로 오피스텔이나 구분 상가는 5~7%의 비교적 높은 수익률이 제시되기도 합니다.

높은 수익률의 함정: 위험 프리미엄

단순히 높은 수익률만 보고 투자를 결정하는 것은 위험합니다. 높은 수익률은 자산 가치 상승 여력이 낮거나, 다른 위험 요소가 크다는 신호일 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 높은 임대료 때문에 현 임차인 퇴거 시 재임대가 어렵거나, 임차인의 신용도가 낮아 임대료 미납 우려가 있거나, 지역 상권의 전망이 불투명한 경우 등이 이에 해당합니다.

결국 높은 수익률은 운영 리스크나 향후 매도 시 자산 가치 하락에 대한 ‘위험 프리미엄’일 수 있습니다. 즉, 높은 수익률은 부동산이 가진 다양한 위험 요소를 상쇄하는 양날의 검이라는 사실을 유념해야 합니다.

종합적인 판단의 중요성

적정한 수익률은 절대적인 수치가 아니며, 시장 상황, 금리 수준, 리스크 요인, 그리고 투자자의 상황과 목적에 따라 상대적으로 판단해야 합니다. 상업용 부동산은 단순히 임대 수익만으로 평가할 수 없는 복합적인 자산입니다. 따라서 투자 가치를 판단할 때는 당장의 수익률뿐만 아니라 장기적인 가치 상승 가능성, 공실 위험 같은 리스크 관리, 그리고 향후 매도 전략까지 종합적으로 고려해야 합니다.