부동산 상속, 현명한 전략이 필요한 이유

부동산이 많은 부모님들의 가장 큰 고민 중 하나는 바로 상속 문제입니다. 특히 현금성 자산 없이 부동산만 남기는 경우, 상속세를 납부해야 하는 자녀들은 큰 부담을 느끼게 됩니다. 우리나라 상속세율은 OECD 국가 중 두 번째로 높아 상속세 부담이 상당하며, 상속 재산이 부동산으로만 구성되어 있을 때 이러한 부담은 더욱 커집니다.

물론, 상속세를 부동산으로 대신 납부하는 ‘물납’이나, 일정 기간 동안 나누어 내는 ‘연부연납’ 제도를 고려할 수 있습니다. 그러나 물납은 부동산 가치 평가에 따라 상속세가 과다 계상될 수 있는 문제가 있고, 연부연납은 상속세 규모가 큰 경우 실질적인 부담 완화 효과가 미미할 수 있습니다. 결국 자녀들은 상속세 납부를 위해 상속받은 부동산을 급매로 처분해야 하는 상황에 놓이는 경우가 비일비재합니다.

부동산 상속, 지분 분할은 갈등의 씨앗

자녀들이 상속받은 부동산을 처분해야만 하는 상황을 막기 위해 부모가 미리 고려해야 할 사항은 무엇일까요? 다음 사례를 통해 그 중요성을 살펴보겠습니다.

서울에 거주하는 80대 여성 A씨는 배우자 사별 후, 현금성 자산 없이 5건의 부동산을 두 아들에게 상속하게 되었습니다. A씨는 아들들이 알아서 나누어 가지도록 했지만, 우애 좋던 형제들 사이에 갈등이 생기기 시작했습니다. 첫 번째 갈등은 5건의 부동산 중 서울 중심가에 위치한 오피스 빌딩을 서로 소유하려 하면서 발생했습니다. 결국 합의가 되지 않아 오피스 빌딩을 각각 절반의 지분으로 나누어 소유권 이전 등기를 마쳤습니다.

두 번째 갈등은 상속세 납부 문제였습니다. 첫째 아들은 대기업 임원으로 상속세 납부 여력이 충분했지만, 무직 상태인 둘째 아들은 상속받은 지분을 팔아야만 상속세를 낼 수 있는 상황이었습니다. 둘째 아들은 공동 소유한 부동산을 팔자고 제안했으나, 첫째 아들은 향후 부동산 가치가 상승할 것이라는 기대감에 이를 거부했습니다.

이 사례는 지분에 의한 부동산 상속이 상속세 납부 문제로 인한 가족 간의 불화를 초래할 수 있음을 보여줍니다. 이러한 상황을 방지하려면, 보유한 부동산 총 가치를 산정하여 1/N로 공평하게 나누어 주되, 각 상속인이 온전한 소유권을 취득할 수 있도록 부동산 건별로 분배하는 전략이 필요합니다. 예를 들어, 10억원짜리 A부동산과 5억원짜리 B, C부동산을 보유한 경우, 자녀 1에게 A부동산을, 자녀 2에게 B, C부동산을 상속하여 공평하게 재산을 분배할 수 있습니다. 이렇게 하면 상속 이후 각자의 의사에 따라 자유롭게 부동산을 처분할 수 있습니다.

자녀 갈등 예방을 위한 ‘유언대용신탁’

자녀 간의 갈등을 최소화하기 위해서는 부모 세대에서 미리 교통정리를 해두는 것이 중요합니다. 이때 고려해 볼 수 있는 효과적인 방법이 바로 ‘유언대용신탁’입니다.

유언대용신탁은 재산을 가진 사람이 살아있을 때 수탁자에게 재산을 맡겨 자유롭게 활용하다가, 사후에 지정해 둔 사람에게 재산을 이전해주는 신탁법 제59조에 따른 법 제도입니다. 유언대용신탁을 활용하면 상속인 간의 별도 협의 없이 피상속인의 뜻대로 상속 집행이 정확하게 이루어질 수 있습니다. 현금성 재산 없이 다수의 부동산만 보유하고 있다면, 유언대용신탁을 통해 합리적인 상속 설계를 미리 진행해 보시는 것을 추천합니다.