다가구주택을 보유하고 있는 경우 주의해야할 점이 있다. 대부분 옥탑은 주택에 포함이 안된다고 생각하지만 옥탑의 유무에 따라 세금 차이는 천지차이로 바뀌게 된다.

원래 다가구주택은 주택법상 단독주택에 해당된다. 다가구주택이 단독주택에 해당하려면 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하(지하층 제외)이며, 바닥면적의 합계가 660㎡이하이면서, 거주세대수가 19세대 이하(지하층 세대수 포함)이어야 한다.

그러나 옥탑방을 주택으로 사용한다면 주택 층수가 3개층이 아닌 4개층이 되어 다세대주택으로 보아 다주택자에 해당되게 된다. 이때 옥탑방이 주택 층수에 포함되는 것은 건물 바닥면적(건축법상 수평투영면적)의 1/8을 초과하거나 상시 주거용으로 사용하는 경우에 해당하므로 다가구주택에 옥탑방이 있다면 양도 전 옥탑방을 멸실 후 양도해야 한다.

양도세는 실질과세원칙이므로 건축물대장에 옥탑으로 등록 되어있어도 실제 임차인이 전입신고하여 실거주하고 있다면 임차인 퇴거 후 멸실 한 다음 양도해야 절세 할 수 있다.

왜냐하면 다가구주택은 1개의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 적용이 가능하지만, 다세대주택은 조정대상지역이라면 다주택자중과세율이 적용되어 일반 세율에 +20%,30% 중과될 수 있기 때문이다.

대부분 다가구주택은 소유자가 한 층을 거주하고 나머지 호실은 임대를 주는 형식을 취하고 있다. 만일 기존거주주택과 일부 호실이 임대주택등록이 안 되어있는 다가구주택을 보유 중 기존거주주택을 양도한다면 해당 주택은 거주주택 비과세특례를 받을 수 있을까?

A주택(다가구주택)과 B주택을 소유한 1세대가 A주택의 일부만 임대등록하여 임대하고 나머지에 거주하면서 B주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제155조제20항(거주주택비과세)이 적용되지 않는 것입니다. (서면부동산2023-964(2023.11.14))

다가구주택만 있는 1세대 1주택자가 일부 거주하고 나머지를 임대하고 있다 양도한다고 하더라도 1세대 1주택 비과세는 전체가 비과세가 아닌 다가구주택 중 양도 당시에 거주하던 주택부분에 대하여만 주택의 거주 및 보유기간을 합산하여 양도소득세가 비과세 된다 고 보아야 할 것이다. [양도, 재일46014-2920, 1995.11.09]

따라서 다가구주택의 소유자들은 양도 전 옥탑 유무, 공부상 상가 등 이 실제 사용용도가 공부상 용도와 다르다면 세무전문가와 충분한 상담 후 양도하는 것을 권유한다.