소득에 부과하는 세금은 납부 주체가 개인이냐 법인이냐에 따라 소득세와 법인세로 나뉜다. 개인이 내는 소득세율은 6~45%, 법인세의 경우 9~24%여서 소득이 커질수록 낮은 세율을 부담하는 법인으로의 전환을 고민하게 된다.

임대사업자의 법인 전환 시 걸림돌은 취득세다. 서울, 수도권 등 과밀억제권역에서 법인으로 전환하면 법인이 부동산을 새로 취득한 것으로 여겨 전환 당시 보유한 부동산 가액의 9.4%를 취득세로 납부해야 한다. 이렇게 취득세를 중과하는 이유는 수도권 등에 법인 설립 시 비용을 높여 수도권 인구 집중과 교통 혼잡을 막고 지역 간 균형발전을 이루기 위해서다.

과밀억제권역에 본점이나 지점을 둔 법인이 법인 설립 후 5년 내 과밀억제권역 안에 있는 부동산을 취득하는 경우 일반세율 4%(부가가치세율 포함 4.6%)가 아니라 8%(부가세율 포함 9.4%)의 중과세율을 적용한다.

이를 피하기 위해 일부는 과밀억제권 밖에서 5년이 지난 법인을 과밀억제권 내로 옮겨오거나 과밀억제권 내에 본점을 두고 5년 이상 지난 휴면법인을 인수해 그 법인 명의로 부동산을 취득하기도 한다. 그러나 이런 방식에도 주의할 점이 있다. 법인을 이전한 시점이나 휴면법인을 인수한 날로부터 다시 5년을 계산해 중과 여부를 따지기 때문에 단순히 ‘5년 된 법인’이라는 이유로 중과세를 피할 수는 없다. 휴면법인 등의 인수는 새로운 법인 설립으로 보기 때문이다.

결론적으로 과밀억제권역 밖 부동산으로 임대사업을 하다가 법인으로 전환할 경우 법인 소재지와 관계없이 취득세 중과 대상에서 제외된다. 반면 과밀억제권역 내 임대용 부동산을 법인으로 전환하려면 반드시 과밀억제권역 밖에 법인을 설립해야 중과를 피할 수 있다.