주택을 전세로 임대할 땐 보유주택 수에 따라 주택 임대소득의 과세 범위가 달라진다. 현행 소득세법상 12억원 초과 1주택자나 2주택 이상 보유자는 월세 소득에 대해 소득세를 내야 한다. 2주택자의 경우 월세 합계액만 과세 대상이며, 전세보증금은 과세 대상에서 제외된다.

다만 3주택 이상 다주택자는 보증금의 합계액이 3억원을 넘으면 보증금도 일정 산식에 의해 소득세 대상이 된다. 이를 간주임대료라고 한다. 주택 임대보증금에 대한 간주임대료는 보증금 합계액에서 3억원을 공제한 뒤 60%만 과세 대상으로 하고 정기예금 이자율(연 3.1%)을 곱해 임대소득을 계산한다. 세입자에게 세액이 전가돼 임대료를 올릴 가능성 등의 부작용을 줄이기 위해서다.

내년부터는 세법 개정으로 간주임대료 대상이 현재의 3주택 보유자에서 2주택자로 확대된다. 즉 본인이 보유한 2주택이 각각 기준 시가 12억원을 초과하고 그 주택의 임대보증금 합계액이 12억원을 초과한 경우라면 간주임대료로 소득세를 내야 한다.

예를 들어 12억원을 초과한 주택 두 가구를 소유한 A씨가 그중 한 가구를 15억원에 전세로 주고 있다고 가정해보자. 올해까지는 소득세 납부 의무가 없지만, 내년부터는 간주임대료로 2232만원의 임대소득이 발생한 것으로 간주해 세금을 내야 한다.

2주택자 간주임대료 규정을 잘 살펴보면 늘어나는 소득세를 줄여볼 여지는 있다. 즉 12억원을 초과하는 보증금만 2주택자의 간주임대료 적용 대상이기 때문에 보증금이 12억원을 소폭 웃돈다면 보증금을 12억원으로 조정하고 차액분은 월세로 받는다면 월세 부분만 과세 대상이 돼 소득 금액이 줄어든다. 이 경우 3억원 공제와 60%만 매기는 전세 임대보증금 대신 100% 과세가 되는 월세로의 전환 금액이 커질수록 불리할 수 있다는 점은 주의해야 한다.