나대지 양도 시 세금 절감을 위한 사업용 토지 전환 전략
주차장 운영과 하치장 임대로 비사업용 토지에서 벗어나세요!
건물을 신축할 계획인 매수자에게는 나대지 상태로 취득하는 것이 신축에 용이하기에 나대지 상태의 토지를 양도하는 경우가 있다.
나대지를 양도하는 경우에는 일반적으로 비사업용 토지의 양도로 보아 기본세율에 중과세율 10%가 가산되어 양도소득세 부담이 늘어난다. 나대지는 대부분의 경우 재산세가 종합합산과세대상으로 부과되어 비사업용 토지에 해당한다.
해당 토지에 있던 건축물이 멸실, 철거된 경우라면 멸실, 철거된 날부터 2년 동안은 비사업용 토지로 보지 않는다.
나대지가 사업용 토지로서 인정받기 위해서는 사업용으로 사용하는 기간이 아래 세 가지 중 하나를 충족해야 한다. 사업용으로 사용한 기간이 양도일로부터 소급하여 직전 3년 중 2년 이상인 경우, 소급하여 5년 중 3년 이상인 경우, 전체 보유기간 중 60% 이상인 경우여야 한다.
여기서 사업용이라 함은 소득세법에서 열거한 ‘거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 토지’를 말하는데 여러 열거 항목 중 대표적인 것이 주차장용 토지이다.
주차장용 토지는 주차장법에 따른 부설주차장으로서 설치 기준 면적 이내의 토지, 택시·버스 등 업무용 자동차의 주차장용 토지, 주차장 운영업용 토지가 해당된다.
이중 주차장 운영업용 토지가 비교적 적용이 용이할 수 있다. 주차장 운영업용 토지로 인정받기 위해서는 소유자가 주차장 운영업을 영위하고 주차장법에 따른 노외주차장으로서 사용하며 1년간 주차장 수입이 토지 가액의 3% 이상 이상이어야 한다.
토지 가액은 해당 과세기간의 기준 시가를 적용한다.
주의할 것은 토지 소유자가 주차장 운영업을 영위해야 한다는 것이다.
주차장업의 영위는 자기책임과 계산하에 주차장을 운영하는 것이며 임대차나 사용대차, 위탁경영 등을 통해 타인이 주차장을 운영하는 것은 제외된다.
또한 주차장법에 따른 노외주차장이어야 하므로 나대지를 임의로 주차장으로 사용하면 인정받을 수 없으며 설치 규정을 충족하여 구청장에게 통보하여야 한다.
나대지를 사업용으로 인정받을 수 있는 방안 중 또 하나 고려해 볼 만한 것은 하치장용 등의 토지이다.
물품의 보관•관리를 위하여 별도로 설치•사용되는 하치장, 야적장, 적치장 등으로서 보관•관리에 사용된 면적의 1.2배 이내 토지는 사업용으로 본다.
이때 하치장 등은 직접 사용하지 않고 임대를 주어 임차인이 하치장 등으로 사용하여도 인정되며 해당 토지를 사업장과 별도로 실제 물품의 보관 및 관리를 위한 장소로 사용하여야 한다.
이처럼 나대지를 양도하는 경우 비사업용 토지에서 제외될 수 있는 경우가 있으니 이를 활용하기 위해서는 해당 목적에 맞게 사용하고 관련 규정을 준수하며 증빙, 내역 등을 갖추도록 사전에 검토하는 것이 필요하다.
하나은행 더넥스트본부 리빙트러스트컨설팅부
세무전문위원 서웅규
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