소득세에서는 주거 안정과 거주 이전의 자유를 보장하기 위해 보유 거주 요건을 갖춘 1가구 1주택을 양도할 때 발생하는 소득은 비과세해준다. 비과세의 기본 조건이 양도 시점을 기준으로 1주택이어야 하는데, 소유자 본인의 의사와 무관하게 상속을 통해 주택을 물려받게 되면 양도일 현재 2주택이라도 세금을 면제받을 수 있다.

따로 살다가 돌아가신 부친에게 2주택 이상 상속받았다면 법에서 정한 선순위 1주택에만 상속주택 특례를 적용한다. 상속인이 임의로 특례를 받는 상속주택을 정할 수 없도록 하고 있다. 구체적으로 살펴보면 피상속인의 보유 기간이 가장 긴 주택을 선순위로 보고, 보유 기간이 같은 주택이 여러 채면 거주기간이 가장 긴 주택이, 보유 거주기간이 같다면 피상속인이 상속 개시 당시 거주한 주택이 특례대상 상속주택이 된다.

피상속인이 거주 사실이 없고 보유 기간이 같은 주택을 여러 채 상속했다면 기준시가가 높은 주택이 선순위 주택이 되고 그마저도 같다면 상속인이 선택하는 1주택이 특례 주택이 된다. 돌아가신 부친으로부터 보유 기간 10년인 A주택과 5년인 B주택을 갑과 을이 상속받는 경우를 가정하면 A주택이 상속 특례주택이고 B주택이 후순위 상속주택이 된다.

상속 개시일 현재 상속인이 보유 중인 일반주택을 양도할 때 상속 특례주택 A를 물려받은 갑은 상속주택이 주택 수에서 제외돼 다른 요건을 충족하면 비과세가 가능하지만, B를 물려받은 을은 다른 비과세 요건을 충족하더라도 상속주택이 주택 수로 잡혀 세금을 면제받을 수 없다.

따라서 다른 조건이 동일하다면 상속인 간 재산 분할 시 비과세 요건을 충족한 일반주택 양도를 고려 중인 상속인에게 상속 특례를 갖춘 선순위 주택을 상속하는 것이 양도세를 아낄 수 있는 방법이다. 같은 논리로 상속인 한 명이 A, B주택을 상속받은 경우라면 양도 순서에 주의해야 한다. 상속 개시 당시 보유 중인 일반주택을 팔 때 세금을 면제받기 위해서는 주택 수에 포함되는 B주택부터 팔아야 세금을 면제받을 수 있다. A주택을 먼저 팔면 B주택이 주택 수에 잡혀 2주택자로 양도세를 면제받을 수 없기 때문이다.