2025년 부동산 세법 개정, 무엇이 달라지나?
지난 10일 국회에서 세법 개정안이 의결되었다. 이번 개정안에는 여러 가지 변화가 포함되어 있지만, 특히 2025년 부동산 세금과 관련해 주목해야 할 주요 내용을 살펴보자.
- 주택청약종합저축 소득공제 대상 확대
무주택 가구의 내 집 마련을 지원하기 위해 주택청약종합저축 납입액에 대한 소득공제 대상이 확대된다. 기존에는 연 소득 7,000만 원 이하의 무주택 세대주만 혜택을 받을 수 있었으나, 2025년부터는 배우자도 포함된다. 이에 따라 배우자는 납입액의 40%를 한도로 연간 최대 300만 원까지 소득공제 혜택을 받을 수 있다.
- 인구감소지역 및 비수도권 특정 주택에 대한 과세 특례
지방 소멸을 방지하기 위해 인구감소지역과 비수도권의 준공 후 미분양 주택 취득 시 세제 혜택이 신설되었다.
- 인구감소지역: 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일 사이에 수도권(광역시 제외) 및 수도권 내 접경지역, 광역시 내 군 지역의 공시가격 4억 원 이하 주택을 취득하는 경우, 기존 1세대 1주택자로 간주되어 특례를 적용받을 수 있다.
- 비수도권 미분양주택: 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 수도권 밖의 준공 후 미분양 주택(전용면적 85㎡, 취득가액 6억 원 이하)을 취득하면, 역시 1세대 1주택자로 인정받아 특례를 적용받을 수 있다.
이 경우 적용되는 1세대 1주택 세제 혜택은 다음과 같다.
- 양도소득세 12억 원 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80%
- 종합부동산세 기본공제 12억 원(다주택자는 9억 원)
- 고령자 및 장기보유 세액공제 최대 80%
- 토지·건물 일괄 취득 및 양도 시 안분계산 예외
토지와 건물을 함께 취득하거나 양도하는 경우, 기장한 가액과 법에서 정한 안분 기준이 30% 이상 차이가 나면, 토지와 건물의 가액이 불분명한 것으로 간주된다. 그러나 2025년 이후 양도하는 경우, 납세자가 구분한 토지·건물 가액이 인정할 만한 사유가 있다면 안분 계산 대상에서 제외된다.
법에서 인정하는 예외 사유는 다음과 같다.
- 납세자가 다른 법령에 따라 가액을 구분한 경우
- 건물이 있는 토지를 취득한 후 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우
- 부동산 양도금액을 연금계좌에 납입 시 과세 특례
기초연금수급자로서 부동산 양도 당시 1주택 또는 무주택 세대에 속한 거주자가, 보유 기간을 고려하여 2027년 12월 31일까지 부동산을 양도하고 양도일로부터 6개월 이내에 양도 대금의 일부 또는 전부를 연금계좌에 납입하면 세제 혜택을 받을 수 있다.
이 경우, 연금계좌 납입액(최대 1억 원)의 10%에 해당하는 금액을 해당 부동산의 양도소득세에서 공제받을 수 있다. 단, 공제받은 금액을 연금 수령 외의 방식으로 인출할 경우, 해당 금액은 다시 양도소득세로 납부해야 하므로 유의해야 한다.
- 양도소득세 중과 유예 연장 여부
2025년 세법 개정에서 주목해야 할 또 다른 사항은 양도소득세 중과 유예 연장 여부다. 현재 정부는 2025년 5월 9일까지 중과 유예를 연장한 상태다. 그러나 5월 9일 이후 추가 연장이 없을 경우, 조정대상지역 내 주택을 다주택자가 매각할 때 다시 양도소득세 중과가 적용된다. 따라서 조정대상지역 내 부동산을 보유한 경우, 추가 연장 여부를 지속적으로 확인해야 한다.
이번 세법 개정안은 부동산 세제 완화와 지방 활성화를 위한 다양한 혜택을 포함하고 있다. 특히, 1세대 1주택 관련 세제 특례와 연금계좌 납입 시 세금 감면 혜택 등을 적극적으로 활용할 필요가 있다. 향후 정부의 추가 발표와 세법 개정 동향을 주의 깊게 지켜보는 것이 중요하다.
하나은행 리빙트러스트 컨설팅부
세무전문위원 지유미
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