최근 몇 년간 주택 임대시장에서 가장 눈에 띄는 변화는 전세 비중이 감소하고 월세 비중이 급격히 증가했다는 점입니다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 2024년 서울에서 신고된 연립·다세대주택 전월세 거래 12만 7111건 중 월세는 6만 8116건(53.6%)으로, 처음으로 월세 비중이 전세를 넘어섰습니다.

전세제도는 1970년대 급격한 도시화로 인한 주택 부족 현상에서 시작되었으며, 경제 성장과 집값 상승기에 갭투자자들의 활발한 활용으로 2020년 전세 비중이 70.5%까지 증가했습니다. 그러나 전세 보증금을 낮추고 월세로 전환하는 수요가 증가하면서 2022년 전세 비중은 60.5%, 2023년에는 51.9%로 하락했고, 2024년 들어 결국 전월세 비중이 역전되었습니다. 이러한 월세 증가의 주요 원인은 다음과 같습니다.

1. 임대차 2법 시행으로 인한 전세 가격 상승
   2020년 8월 ‘계약갱신청구권’ 도입 이후 전세 매물이 감소하면서 전셋값이 급등하였고, 여기에 금리 인상이 겹치면서 보증금 마련이 어려워진 임차인들이 증가했습니다. 동시에 보증금을 월세로 전환하려는 임대인들이 늘어나면서 전세의 월세화가 가속화되었습니다.
2. 1~2인 가구 증가
   통계청에 따르면 2023년 기준 한국의 1인 가구는 783만 가구로 전체 가구의 35.5%를 차지하며, 이는 4인 이상 가구(370만 가구)의 두 배에 달하는 수준입니다. 1~2인 가구를 포함하면 그 비중이 64%에 이릅니다. 이러한 가구 유형은 주로 소형 평수 주택의 월세를 선호하며, 이에 따라 월세 비중이 점점 증가하는 추세입니다.
3. 금융당국의 대출 규제
   정부는 전세를 활용한 갭투자를 막기 위해 지난해 조건부 전세자금 대출을 중단하고, 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 규제를 시행했습니다. 이에 따라 전세자금 대출 한도가 줄어들면서 월세를 선택하는 임차인이 늘어났습니다.
4. 전세사기 여파
   2019년부터 불거진 전세사기 문제는 점차 대형화·전문화되며 피해가 급증하고 있습니다. 이로 인해 전세에 대한 불신이 커지면서 월세를 선호하는 수요가 증가했습니다. 특히 빌라와 오피스텔 등 비아파트 주거 형태에서 전세사기 피해가 심화되면서 이들 주택에서 월세 비중이 더욱 증가하는 경향을 보이고 있습니다.

월세 수요 증가와 함께 임대료 상승세도 가속화되고 있습니다. 한국부동산원의 월간 아파트 월세 지수는 2023년 대비 2.55p 상승한 103.85를 기록하며 역대 최고치를 경신 중이며, KB부동산의 월간 아파트 월세 지수도 2024년 11월 기준 119.32로 최고치를 갱신했습니다. 향후에도 지속적인 상승세가 예상됩니다.

이러한 변화 속에서 기존 주요 공급자였던 개인 임대사업자 및 중소형 기업형 임대사업자의 입지에도 변화가 감지되고 있습니다. 국내 주택 임대시장이 새로운 수익처로 부각되면서 하인스, 모건스탠리, KKR 등 외국계 자본이 국내 ‘기업형 임대주택’ 시장에 적극적으로 진출하고 있습니다.