당신의 성공적인 노후를 위한 부동산 투자법
대한민국은 세계에서 가장 빠르게 노인 인구가 증가하고 있는 나라 중 하나다. 이는 커져가는 경제규모, 앞서가는 첨단과학, 발전하는 의료기술, 저출산 등과 관련 깊다. 사람들의 기대수명 역시 하루하루가 다르게 늘고 있다. 이제는 ‘100세 시대’가 아닌 ‘120세 시대’라는 말이 공공연하게 회자되고 있을 정도로 말이다. 기대수명의 획기적인 연장, 즉 이른바 ‘장수혁명’이 수면위로 빠르게 부각되고 있다.
기대수명이 나날이 늘어나는 만큼 노후생활을 안정적으로 유지할 수 있는 경제력 확보는 숙제다. 하지만 2020년 기준 대한민국의 노인빈곤율은 OECD 회원국의 평균치(14.2%)를 훌쩍 넘어선 40.4%라고 한다. 이는 회원국 중 최고수준이다. 기대수명120세 · 초고령 사회를 목전에 두고 있음에도 노후를 책임져줄 경제력이 미처 따라가지 못하고 있는 형국이다.
노후가 길어지면 길어질수록 안정적인 삶을 유지키 위한 자산관리의 중요성은 커질 수밖에 없다. 각종 통계자료 등에 따르면 대한민국의 경우 국민 개개인의 전체자산에서 부동산이 차지하는 비율이 무려 70~80%라고 한다. 이는 세계적으로 유례가 없는 수준으로 전체자산에서 부동산이 차지하는 비중이 30~40%인 여타 선진국에 비해 2배 이상 높은 수치다. 전체자산에서 부동산이 차지하는 비중이 큰 만큼 성공적인 노후를 위한 부동산 투자법은 자산관리의 핵심으로 자리할 수밖에 없다.
부동산 투자의 3요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말한다. 만일 노후를 준비하려는 목적이라면 당장 눈앞에 보이는 수익성보다는 안전성과 환금성을 우선적으로 고려할 필요가 있다. 지나치게 높은 투자수익률에 현혹돼 섣불리 사기성 매물에 접근한다면 이는 곧 투자실패로 이어질 가능성이 크고, 이로 인해 은퇴 이후의 노후는 감내하기 힘든 고단한 삶으로 변질될 수도 있다. 따라서 성공적인 노후준비를 위한 부동산 투자를 염두하고 있다면 큰 폭의 매각차익을 노리는 접근방식보다는 원활한 현금흐름을 담보할 수 있도록 안정적인 임대수익을 기대하고 접근하는 편이 좋다.
사기성 개발정보나 지나치게 높은 임대수익률에 현혹되지 말아야
노후를 준비할 목적으로 부동산에 투자하는 50~60대가 적지 않다. 이른바 ‘베이비붐 세대’로 불리며, 고도의 경제성장과 부동산 불패신화를 직접 체험하고 지켜본 연령층이다. 이들은 평상시 부동산에 투자하기를 즐겨하고, 상대적이지만 여타 연령층에 비해 총자산 대비 부동산 상품의 비중이 높은 편이다. 내 집 마련은 기본이고, 월세수입을 목적으로 임대용 부동산에 투자하는 것을 선호한다. 그러다 보니 간혹 사기성 개발정보를 맹신하거나, 지나치게 높은 수준의 임대수익률에 현혹돼 무턱대고 투자했다가 낭패 보는 사례도 적지 않다.
사기성 개발정보로 피해를 입는 대표적인 사례로 기획부동산 토지 매입이 있다. 최근 몇 년간 기획부동산 업체들이 즐겨 홍보해온 GTX(광역급행철도) 개발이슈도 그랬다. 해당 토지와 근접한 곳에 수도권 GTX(광역급행철도) 연장노선이 들어설 예정인데, 만일 기획부동산 업체가 매각 중인 일단의 토지를 매입해 빌딩을 신축한다면 초대박이 날 것이라는 내용이었다. 실제로 사기성 개발정보에 현혹된 투자자가 토지를 매입하고 난 후 뒤늦게 알아보니, GTX 연장노선은 오리무중인 가운데 정상시세보다 훨씬 비싼 가격(시세의 10배 수준)에 매입했던 것으로 밝혀진 것이다.
한편 지나치게 높은 임대수익률을 보고 거액을 투자해 노후준비를 망친 사례도 적지 않다. 지방 유명관광지나 수도권 신도시 분양형호텔에 투자하는 경우가 대표적이다. 분양형호텔은 수분양자라고 불리는 투자자들이 객실 별로 소유권을 갖되 호텔을 위탁받아 운영하는 업체가 수익(객실 임대수입)을 배분하는 형태를 띤다. 분양형호텔의 판매광고에 실린 문구를 유심히 살펴보게 되면 연 10~15%대를 넘나드는 매우 높은 투자수익률을 강조하는 경우가 많은데, 현실성 없는 공실률 제로 및 대출을 최대한 활용한 레버리지효과(지렛대효과)를 과대 포장해 반영한 수치일 경우가 많다. 특히 광고 문구 곳곳에 확정수익률 연 10% 보장, 확정수익률 연 12% 책임 등과 같은 말이 자주 등장하는 경우, 설령 사실일지라도 이는 분양판매를 위한 미끼상술로 보통 1년 이하의 기간을 보장하는 경우가 적지 않다. 아울러 분양형호텔은 일반적인 부동산 매물이 아닌 관계로 투자자가 사정상 매각을 원하더라도 우리가 흔히들 알고 있는 부동산 중개업소에서 취급하지 않는 경우가 많아 각별한 주의가 요구된다. 환금성에 취약할 수밖에 없다는 점은 노후준비에 결코 적합치 않다.
내 집에 거주하면서 노후생활 보장해주는 주택연금에 관심 가질 만
주택을 소유하고 있는 경우라면 노후를 준비할 수 있는 실질적이며 유용한 방법으로 주택연금에 가입하기를 추천한다. 주택연금에 가입하게 되면 자신의 집을 담보로 제공하되, 거주를 이어가면서 매월 일정금액을 연금형태로 수령할 수 있기 때문이다. 국가가 보증하는 일종의 역모기지형 대출상품인 셈이다. 가입요건은 부부 중 1명이 만 55세 이상이고, 부부기준 공시가격 12억 원 이하 주택을 소유한 사람이면 된다. 대상주택으로는 단독주택, 다세대, 연립주택, 아파트는 물론, 노인복지주택이나 주거용 오피스텔도 가능하다. 다만 주택연금 가입자라면 가입 후 계속적으로 해당 주택에 거주해야 할 의무가 생기는데, 만일 이를 위반할 경우 주택연금의 지급이 정지될 수 있음을 기억할 필요가 있다. 만일 공시가격 5억 원 주택을 보유하고 있는 60세인 사람이 주택연금에 가입하게 되면, 가입 즉시 평생동안(가입자 사망 시까지) 매월 약 100만 원(정액형 기준)을 수령할 수 있다. 이는 노후생활에 적지 않은 도움이 될 것이다.
하나은행 하나더넥스트본부 하나더넥스트컨설팅부
부동산 수석전문위원 이동현(도시지역계획학박사)
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