상가 매도 시 지급한 명도비용, 필요경비로 인정받을 수 있을까?
명도비용의 필요경비 인정 기준과 사례 분석
<사례>
김하나 씨는 2024년 8월 3일에 임대 중이던 상가를 매도하기로 하였습니다. 임차인과의 임대차계약 기간이 종료되지 않아서 매수인에게 양도하면서 임차인을 퇴거시키는 조건으로 양도양수 계약을 체결하였습니다.
매도자인 김하나 씨는 임차인에게 임대보증금 이외에 조기 퇴거에 따른 이사비용 등으로 3000만원을 지급하였습니다. 이때 지급한 3000만원은 양도소득세 계산에서 필요경비로 인정받을 수 있을까요?
정답은 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 양도자와 양수자가 양수도 계약의 조건에 따라 인도 의무를 이행하기 위해 세입자를 내보내는 과정에서 양도자가 지출하는 이사비용 등의 명도비용은 양도비에 해당합니다. 따라서 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당합니다.
종전에는 인정되지 않았던 비용이었으나, 대법원이 필요경비로 인정하였고 이에 따라 2018년 소득세법 시행령을 개정하여 필요경비로 인정되도록 변경되었습니다.
한편, 상가를 경매로 취득하는 과정에서 그 건물을 점유하고 있는 전 소유자나 임차인에게 이사비용을 지급하는 경우에 양도소득세 계산에서 필요경비로 인정받을 수 있을까요?
정답은 때에 따라 필요경비로 인정될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. 상가를 경매 등으로 취득하면서 대항력이 없는 임차인에게 지급한 명도비용은 필요경비에 해당하지 않습니다. 반면, 경매 등으로 취득하면서 대항력이 있는 임차인에게 지급한 명도비용은 필요경비에 해당합니다.
예를 들면, 김하나 씨가 경매로 낙찰받은 상가에는 임차인이 영업하는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우에 김하나 씨는 임차인에게 전 소유자와 체결된 임대차계약의 종료일까지 퇴거할 것을 요청합니다.
이때 임차인이 대항력을 갖추지 못했다면, 임차인은 김하나 씨에게 상가를 인도할 의무가 발생하고 임대보증금에 대한 변제 요구는 전 소유자에게 요청해야 합니다. 따라서, 김하나 씨는 임차인에게 임대보증금이나 이사비용 등을 지급할 법적의무가 없습니다. 이 경우에 임차인의 반발 등을 무마하기 위해서 지급하는 비용은 양도소득세 계산의 필요경비로 인정받을 수 없습니다. 만약, 대항력 있는 임차인에게 지급한 명도비용이었다면 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
하나은행 WM본부 자산관리컨설팅센터
세무전문위원 김대경
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