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자녀에게 상가를 증여할 때···체크 포인트

수익성이 좋은 상가를 가지고 있는데, 자녀에게 언제 어떻게 넘겨줘야 할까? 지금 주는 게 맞는 걸까? 임대료 수익이 쌓여 갈수록 자연스럽게 찾아오는 고민 중 하나다. 이 고민에 대한 답은 상속증여세에서 찾아야 한다. 어떻게 접근해야 할지 구상해보자.

상가를 자녀에게 증여한다면?

1. 증여는 상가의 가치가 낮은 때가 적기다.

증여세는 기본적으로 부동산 증여일(등기 이전 접수일) 현재를 기준으로 하여 전 6개월, 후 3개월 기간 내의 시가로 과세가 된다. 또한 취득세도 올해 증여분부터는 낮은 시가표준액이 아닌 보다 높은 시가 인정액으로 과세하도록 강화가 되었다. 따라서 상가의 가치가 낮은 지금이 미래 대비하여 가장 증여세와 취득세가 싼 시점일 수 있다. 특히나 입지가 좋고 호재가 있는 지역이라면 앞으로의 가치는 상승할 확률이 높으므로, 더더욱이 당장 증여를 생각해 보는 것이 좋다.

2. 상가의 상속세율과 증여세율을 비교해보자.

상속세율은 나의 모든 순재산에서 예상 상속인 구성 등에 따라 상속공제를 차감한 상속세 과세표준 규모에 따라 결정된다. 1억부터 30억까지 과세표준 사이즈가 커질수록 세율도 높아지는 10~50%의 누진세율로 구성되어 있다. 적어도 10년 이상의 여생이 있다고 가정 시, 나의 예상되는 상속세율이 40%, 50% 등 높은 구간에 있다면, 남긴 재산의 절반에 가까운 금액이 세금으로 나간다는 뜻이다. 즉, 같은 재산을 상속까지 두지 않고, 지금 10%, 20% 등 낮은 구간에서의 세율로 증여하면 당장 세율이 낮아진 효과를 보아 절세가 될 수 있다. 예상 세율부터 비교해 본다면 증여가 유리할지 상속이 유리할지 쉽게 첫 판단을 할 수 있다.

3. 증여로 임대료 수익이라는 ‘시드머니’도 줄 수 있다.

상가를 증여하면, 증여세와 취득세는 상가에 관해서만 부담했지만, 자녀에게는 부가적으로 임대료 수익이 따라오게 된다. 덤을 줄 수 있는 셈이다. 예컨대, 증여세 연부연납으로 최대 5년까지 오랜 기간 납부를 하기로 했다면, 이 임대료 수익으로 증여세를 일부 충당할 수도 있을 것이다. 또한 이 임대료 수익을 자녀가 자녀 본인의 보험료 납입 재원으로 쓴다면 자녀 본인의 소득으로 보험료를 부담한 것이므로, 차후에 보험금을 타더라도 그 보험금에 대해서 증여세가 매겨지는 리스크를 줄일 수 있다. 상가가 아닌 예금을 증여해 주었을 때와 비교하면, 증여받은 예금 원금으로 보험료를 납입하면 나중에 보험금을 수령할 때 그 보험금 또한 증여세 대상이 된다. 임대료 수익이 쏠쏠한 만큼 부가적인 증여 효과도 크다.

4 증여로 임대료에 대한 종합소득세도 분산할 수 있다.

증여자인 부모님에게 이미 높은 종합소득세율로 임대료 수익이 과세하고 있었다면, 증여받은 자녀로 종합소득세 과세 대상이 바뀌면서 부모님과 자녀에게 종합소득세가 분산되어 절세될 수 있다. 종합소득세 또한 6%~45%로 과세표준 규모가 클수록 세율도 높아지는 구조이기 때문이다. 다만, 수증자인 자녀가 이미 높은 종합소득세율 구간에 해당한다면 오히려 더욱 종합소득세 부담이 커지는 역효과가 날 수 있으므로, 종합소득세율부터 확인해 보자.

5 부담부증여로 자녀 부담 증여세를 낮춰줄 수 있다.

상가 임대보증금이나 대출금 등의 채무를 자녀에게 증여하면서 함께 넘기는 것이 부담부증여다. 당장 자녀가 내야 할 증여세가 부담스럽다면, 부담부증여도 생각해 보자. 채무 부분은 대가성이 있으므로 증여자인 부모님에게 양도세가 매겨지고, 상가의 가치에서 채무를 뺀 나머지에 대해서만 자녀에게 증여세가 발생하기 때문이다. 물론, 부모님의 양도차익이 커서 양도세가 상당하다면 오히려 일반 증여보다 세 부담이 늘 수 있으므로 주의하자.

한 단계 더 나가서, 채무 부분은 부모님과 자녀가 물물교환한 셈이다. 부모님이 갚을 부채를 자녀가 갚게 되므로, 그만큼은 부모님의 금융자산이 그대로 남아있게 되는 결과이다. 즉, 양도세를 이미 부담한 그 금융자산이 상속 때까지 이어진다면, 상속세까지 매긴다. 이로써 이중과세가 될 수 있으니 해당 금융자산을 차후 사용할지 여부 등 먼 시점까지 고려해 보자. 또한 자녀가 채무를 실제로 갚아야 하므로, 그 자금 흐름을 감당할 수 있어야 한다. 자녀가 시간을 두어 상환을 소화해 낼 수 있다면, 위 단점에도 불구하고 당장 자녀의 증여세 부담을 줄일 수 있다는 큰 장점이 있으니, 유불리를 비교해서 부담부증여를 고려해 보자.

이렇게 증여가 유리할지 상속까지 두는 게 유리할지, 또 증여를 한다면 일반 증여를 할지 부담부증여를 할지, 미뤄왔던 증여 플랜에 대해 단계별로 고려해보면 생각보다 접근이 어렵지 않다. 물론 개인적인 자산 규모나 소득, 증여 시점, 건강 등에 따라 개별 절세 효과는 상이할 수 있으니, 반드시 세무대리인의 검토를 거쳐서 결정해야 할 것이다.

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.