오피스텔의 각종 세금, 간략히 정리합니다.
오피스텔 투자를 통해 안정적인 임대료를 얻고 싶은 분들이 많다. 오피스텔의 경우 건축법상 업무 시설에 해당한다. 다만, 건축법상 업무 시설이라도 주택 용도로 임대할 수 있고 업무 용도로도 임대할 수 있다. 주택 용도냐 업무 용도냐에 따라 여러 가지 세금 문제가 달라 질 수 있다.
(1) 부가가치세 측면
업무의 용도로 임대하는 경우 부가가치세 과세 사업자이므로 부가가치세법상의 사업자등록을 해야 한다. 오피스텔을 분양받고 부가가치세법상 일반과세자로 사업자 등록을 한 경우 부가가치세 신고를 하여 부담한 부가가치 세액(건물 가격의 10%)은 돌려받을 수 있다. 또한 과세기간(6개월 단위)마다 부가가치세를 신고∙납부를 해야 한다.
주거용으로 임대하는 경우 면세사업자이기 때문에 부가가치세법상 사업자등록을 할 필요는 없다. 다만, 소득세법상 면세사업자로 임대사업자 등록을 해야 한다.
(2) 종합소득세 측면
업무의 용도로 임대하는 경우에는 무조건 종합소득세 신고를 해야 한다. 타 소득이 있는 경우 합산하여 다음 연도 5월에 종합소득세 신고∙납부를 해야 한다. 따라서 타 소득이 많은 경우 세 부담이 늘어날 수 있다.
주택의 용도로 임대하는 경우에는 부부합산 주택 수를 계산해 봐야 한다. 부부합산 1주택을 보유한 자가 소유 주택을 월세로 임대한 경우 고가주택(기준시가 12억원 초과)이 아닌 경우 소득세를 매기지 않는다. 부부합산 2주택 이상을 보유한 자가 월세로 임대한 주택은 소득세가 부과된다. 따라서 1주택을 갖고 있는 상태에서 오피스텔을 구입해 주거 용도로 월세로 수령하면 2주택자가 되기 때문에 소득세가 부과된다. 다만, 연간 임대료가 2000만원 이하인 경우에 타 소득과 합산하지 않고 분리과세를 선택해 신고할 수 있다. 참고로 전세금에 대해서는 3주택 이상이 되어야 과세가 된다.
(3) 양도소득세 측면
1가구 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하, 취득 당시 조정 지역인 경우에는 2년을 거주해야 함)을 갖추어 주택을 양도하는 경우 세금이 없다. 업무의 용도로 임대하는 경우 오피스텔은 상가로 간주하기 때문에 주택 수에 합산되지 않는다. 따라서 1주택을 갖고 있는 상태에서 오피스텔을 구입해 업무용으로 임대하는 경우 계속 1가구 1주택의 상태가 유지된다.
주택의 용도로 임대하는 경우 오피스텔은 주택으로 간주하기 때문에 기존 주택 수와 합산해 과세 여부를 판단한다. 따라서 1주택을 갖고 있는 상태에서 오피스텔을 구입하여 주거용으로 임대하는 경우 1가구 2주택이 된다.
종합소득세는 개인별로 세금 계산을 한다. 따라서 단독으로 하여 임대료 전부를 본인 소득으로 하는 것보다 공동으로 하여 분산하는 것이 절세 측면에서 유리하다. 종합부동산세의 경우 종합소득세와 동일하게 개인별로 세금 계산을 한다. 따라서 단독으로 구입하는 것보다 공동으로 구입해 임대하는 것이 일반적으로 절세에 도움이 된다. 양도소득세도 인 별로 과세하므로 일반적으로 단독명의보다는 공동명의가 유리하다. 다만, 증여에 대한 세금 문제를 고려해 판단해야 한다.
하나은행 자산관리컨설팅센터 상속증여팀
박정국 센터장
