오피스텔의 각종 세금, 간략히 정리합니다.
오피스텔 투자를 통해 안정적인 임대료를 얻고 싶은 분들이 많다. 오피스텔의 경우 건축법상 업무 시설에 해당한다. 다만, 건축법상 업무 시설이라도 주택 용도로 임대할 수 있고 업무 용도로도 임대할 수 있다. 주택 용도냐 업무 용도냐에 따라 여러 가지 세금 문제가 달라 질 수 있다.
(1) 부가가치세 측면
업무의 용도로 임대하는 경우 부가가치세 과세 사업자이므로 부가가치세법상의 사업자등록을 해야 한다. 오피스텔을 분양받고 부가가치세법상 일반과세자로 사업자 등록을 한 경우 부가가치세 신고를 하여 부담한 부가가치 세액(건물 가격의 10%)은 돌려받을 수 있다. 또한 과세기간(6개월 단위)마다 부가가치세를 신고∙납부를 해야 한다.
주거용으로 임대하는 경우 면세사업자이기 때문에 부가가치세법상 사업자등록을 할 필요는 없다. 다만, 소득세법상 면세사업자로 임대사업자 등록을 해야 한다.
(2) 종합소득세 측면
업무의 용도로 임대하는 경우에는 무조건 종합소득세 신고를 해야 한다. 타 소득이 있는 경우 합산하여 다음 연도 5월에 종합소득세 신고∙납부를 해야 한다. 따라서 타 소득이 많은 경우 세 부담이 늘어날 수 있다.
주택의 용도로 임대하는 경우에는 부부합산 주택 수를 계산해 봐야 한다. 부부합산 1주택을 보유한 자가 소유 주택을 월세로 임대한 경우 고가주택(기준시가 12억원 초과)이 아닌 경우 소득세를 매기지 않는다. 부부합산 2주택 이상을 보유한 자가 월세로 임대한 주택은 소득세가 부과된다. 따라서 1주택을 갖고 있는 상태에서 오피스텔을 구입해 주거 용도로 월세로 수령하면 2주택자가 되기 때문에 소득세가 부과된다. 다만, 연간 임대료가 2000만원 이하인 경우에 타 소득과 합산하지 않고 분리과세를 선택해 신고할 수 있다. 참고로 전세금에 대해서는 3주택 이상이 되어야 과세가 된다.
(3) 양도소득세 측면
1가구 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하, 취득 당시 조정 지역인 경우에는 2년을 거주해야 함)을 갖추어 주택을 양도하는 경우 세금이 없다. 업무의 용도로 임대하는 경우 오피스텔은 상가로 간주하기 때문에 주택 수에 합산되지 않는다. 따라서 1주택을 갖고 있는 상태에서 오피스텔을 구입해 업무용으로 임대하는 경우 계속 1가구 1주택의 상태가 유지된다.
주택의 용도로 임대하는 경우 오피스텔은 주택으로 간주하기 때문에 기존 주택 수와 합산해 과세 여부를 판단한다. 따라서 1주택을 갖고 있는 상태에서 오피스텔을 구입하여 주거용으로 임대하는 경우 1가구 2주택이 된다.
종합소득세는 개인별로 세금 계산을 한다. 따라서 단독으로 하여 임대료 전부를 본인 소득으로 하는 것보다 공동으로 하여 분산하는 것이 절세 측면에서 유리하다. 종합부동산세의 경우 종합소득세와 동일하게 개인별로 세금 계산을 한다. 따라서 단독으로 구입하는 것보다 공동으로 구입해 임대하는 것이 일반적으로 절세에 도움이 된다. 양도소득세도 인 별로 과세하므로 일반적으로 단독명의보다는 공동명의가 유리하다. 다만, 증여에 대한 세금 문제를 고려해 판단해야 한다.
하나은행 자산관리컨설팅센터 상속증여팀
박정국 센터장
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가족법인 활용하면 자금출처 확보에 유리
법인소득과 개인소득 분리해 개인에게 부과되는 세금 줄일 수 있고
원하는 시기에 배당해 세금 부과 시점도 조절 가능
대표이사의 가수금 활용해 증여세 절세 효과도 누릴 수 있어
편법 증여, 탈세 문제없도록 주의해야
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WM라운지 상가시장, 양극화를 넘어 ‘초양극화’ 시대로 대한민국 상가시장이 양극화를 넘어 초양극화 시대로 급변하고 있다. 돌이켜보건대 상가시장은 코로나19가 대유행했던 지난 3~4년 동안 정부 주도의 강도 높은 사회적 거리 두기(집합금지명령, 영업 시간제한 등)로 상권 쇠퇴, 매출액 감소, 공실 증가, 자영업자 줄폐업이라는 사상 초유의 암흑기를 피할 수 없었다. 그런데 불행 중 다행이랄까, 올해 들어 탈코로나 시대가 본격화되면서 상가시장이 점차 활기를 되찾고 있는 모양새다. 다만 상가시장이 양극화를 넘어 초양극화 시대로 빠르게 재편되고 있다는 게 다소 낯설 뿐이다. 상가 공실률이 말해주는 초양극화 시대 코로나19 팬데믹을 거치면서 대한민국 상가시장은 이른바 ‘될 곳만 되는’ 초양극화 시대로 빠르게 변모하고 있다. 상가시장의 활성화 정도를 객관적으로 알 수 있는 지표 중 하나로 ‘상가 공실률’이 있다. 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 2분기 상가(중대형·소규모·집합 상가) 공실률’을 살펴보면, 지역별 양극화가 심화되고 있음은 물론, 더욱 세분화되고 있음을 알 수 있다. 실제로 서울 및 수도권(경기·인천)의 집합 상가 공실률(5~8%)은 한 자리 수에 머물러 있는 반면, 지방의 경우 경북(26.8%), 전남(22.5%), 울산(18.2%), 세종(15.7%) 등 상당수 지역들이 두 자리 수 공실률을 기록하고 있다. 상가시장이 지역에 따라 양극화를 보이고 있는 것이다. 한 가지 특이한 점은 이 같은 지역별 양극화 현상이 과거보다 더욱 세분화되고 있다는 사실이다. 일례로 같은 서울 내라도 도심과 강남의 차이는 제법 커 보였다. 서울 도심의 집합 상가 공실률이 11.0%, 중대형 상가는 15.3%, 소규모 상가는 8.8%인 반면, 서울 강남의 경우 집합 상가 공실률이 5.4%, 중대형 상가는 8.0%, 소규모 상가는 0.9%로 나타났다. 심지어 한 지붕 서울 강남(광역상권) 내일지라도 좀 더 국지적으로 들여다보면 서로 많이 달랐는데, 일례로 강남의 하위상권인 압구정의 경우 집합 상가 공실률이 1.8%, 중대형 상가 공실률 역시 3.5%에 불과했지만, 논현역의 경우 집합 상가는 10.2%, 중대형은 17.1%에 달했다. 이처럼 비록 같은 서울, 같은 강남 내일지라도 상가시장의 온도차는 확연했다. 이른바 ‘될 곳만 되는’ 상가시장 초양극화 시대가 자리한 것이다. 경쟁력 있는 콘텐츠가 답이다 평일 오후에도 익선동 골목골목에는 사람들이 넘쳐났다 (사진=집코노미) 코로나19 장기화 및 고금리에 따른 가처분소득감소로 소비심리가 크게 위축된 가운데 기존의 가두상권(거리상권)은 침체의 늪에서 허우적거리고 있는 반면, 경쟁력 있는 콘텐츠를 보유한 골목상권은 핫플레이스로 거듭나 수많은 사람들의 환대를 받고 있다. 비록 골목에서 출발했지만 스토리가 담긴 경쟁력 있는 콘텐츠를 보유함으로써 젊은 층의 무한유입과 함께 명품상권으로 거듭난 것이다. 대표적인 사례로 서울 종로구 익선동 한옥마을 상권을 들 수 있다. 익선동 한옥마을은 전통문화와 상권이 한데 어우러져 과거와 현재가 공존하는 곳으로 유명하며, 10~20대에서부터 30~40대, 심지어 50~60대에 이르기까지 다양한 연령층에서 선호하는 최고의 핫플레이스이다. 서울 종로구 도심 한복판에서 100년 된 한옥마을을 구경할 수 있고, 퓨전식으로 개조된 카페나 음식점, 아기자기한 편집숍 등이 혼재해 있어 인기만점이다. 상가시장 초양극화 시대를 이끌어갈 해법을 경쟁력 있는 콘텐츠에서 찾아야하는 이유가 여기에 있다. MZ세대를 잡은 상권만 떴다
