매수인의 잔금 납부 연기요청···어떻게 대응할까?
매수인이 잔금을 연기해 달래요
부동산PF대출 잔액은 2021년 말에 101조9,000억원있는데 지난해 연말 기준으로 129조 9,000억원으로 꾸준히 늘고 있고 연체율은 2021년말 0.37% 수준이었는데 2022말에는 1.19%까지 증가하였다.
매수인이 잔금 을 연기해 달래요
두 사례 모두 매수자 측에서 잔금을 연기하자고 요청 받았는데 개인이 보유한 수익형부동산과 법인이 보유한 사옥형 부동산 사례로 상담한 방안을 알아보자.
위 두 사례는 매수자가 개발목적으로 매입했으며 기준금리와 부동산PF문제로 인해 브릿지론 조차도 힘든 상황이다. 미분양 가능성도 높은 환경에서 사업비만 커지는 부담을 줄이기 위해 매수인은 사업일정을 늦추는 방안이 필요했을 것이고, 잔금일을 연기하는 방법을 사용한 것이다.
첫번째로 확인해야 할 것은 매수자의 상황을 알아야 대응책을 세울 수 있다.
(1) 매수자가 잔금을 연기하는 이유
– 대부분이 자금계획 이유겠지만 매수자 측 자금이나 내부문제로 계약해지 가능성까지 확인해야 적절한 방안을 세울 수 있고, 시간적 손해를 보지 않는다.
(2) 잔금이행에 대한 진정성은 있는지
– 이런 경우 대 부분은 매수자 측에서 추가조건을 제시한다. 제시안에 대한 보상안과 법률적으로 검토하고 매수인이 측이 잔금을 어떻게 준비하고 있는지 질의한다. 질의내용은 내부정보인만큼 공유가 쉽지않고
법인을 대상으로 정보를 취득하는 건 어렵기에 인맥과 기관 네트워크를 최대한 활용한다.
그럼 두번째로 잔금연기에 대한 대응방안을 세워보자
(1) 손님 A 사례의 경우 수익형 부동산으로 명도가 일정 부분 진행됐기 때문에 잔금연기 조건으로 중도금을 받기보다는 수익보전 조건으로 잔금일까지 매월 금전을 받는 것으로 제안했다.
이유는 중도금으로 받았는데 매매계약이 해제될 경우 중도금을 반환하고, 명도 된 임대층도 다시 진행해야 하는 시간적, 수익적 보상이 필요했기 때문이다.
(2) 손님B 사례의 경우 법인이 사옥으로 사용하고 있는 자산이어서 금전으로 보상 받기 보다는 중도금을 받는 것으로 제안했다.
이유는 소유주(법인)도 사옥 이전계획이 있어 중도금을 활용할 수 있는 것이 유효했다.
중도금을 넣으면 약정해제는 불가하고 법정해제(상당기간 최고 후 계약해제)라는 단점과 민법 제 548조 2항에 의거 받은 날로부터 이자까지 가하여야 하는 조건이 있지만, 중도금 납부 후 매수인의 사유로 계약이 해제 될 경우 중도금 중 일부는 손해배상액으로 한다는 특약을 넣자고 제안했다.
(단, 과도한 손해배상액 비율이 과다할 경우 상대방에서 과다청구를 사유로 소송을 진행할 수 있다)
(3) 마지막 대응은 1회 잔금연기가 아닌 2회, 3회 추가로 잔금이 연기될 경우이다.
금전으로 보상 받는 손님A경우 월 지급금액을 높이는 방법이 있고, 손님B의 경우 잔금이 몇회 연기 될때마다 중도금 손해배상액 비율을 높이는 옵션형식으로 특약을 정하는 것이 좋다.
부동산PF 부실 가능성은?
부동산PF 위기가 끝나지도 않은 시점에서 미분양 증가와 전세사기 피해 등 부동산 시장에 위기가 커져가고 있다. 소유주는 여러 전문가들의 자문을 적극적으로 받아 선제적 대응방안을 수립하고, 시장 변동과 금융 위기의 불안감에도 유연하게 대처할 수 있는 전략을 세우는 것이 좋다. 이를 통해 부동산 거래에 있어 안전한 수익 창출 및 위험 최소화를 달성할 수 있을 것이다.
하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산투자자문팀
부동산 전문위원 김화용
