꼬마빌딩 투자시 개인VS법인에 따라 세금이 다른가요?
1. 취득시
참고로 과밀억제권역내에서 법인명의로 꼬마빌딩을 취득할 예정이라면 설립되고 5년이 지난 법인 명의로 취득해야 4.6% 취득세율을 적용 받을 수 있다.
2. 보유시
(1) 임대소득
1) 개인의 경우 부동산임대소득이 발생하는 경우 다음해 5월에 종합소득세(6.6%~49.5%) 신고·납부 의무가 있으며 임대수익이 5억원을 이상이면 성실신고의무자에 해당된다. 참고로 성실신고확인대상 사업자는 다음해 6월까지 종합소득세 신고·납부 하여야 하며 성실신고확인서를 미제출할 경우 가산세(수입금액의 0.02% 또는 소득세 산출세액의 5% 중 큰 금액)가 발생된다.
2) 법인의 경우 부동산임대소득에 대하여 다음해 3월에 법인세(9.9%~26.4%) 신고·납부 의무가 있다. 다만, 부동산임대업을 주된 사업(매출액 중 이자·배당·부동산임대소득이 50%이상인 경우)으로 하고 지배주주 등이 보유한 주식이 50%를 초과하여 보유하며 상시근로자수가 5인 미만인 경우(예를 들어 가족법인) 성실신고확인서를 제출해야 하며 미제출시에는 가산세(수입금액의 0.02% 또는 법인세 산출세액의 5% 중 큰 금액)가 발생되므로 주의해야한다.
(2) 필요경비 인정
임대사업을 하다 보면 대출이자, 재산세, 세무 기장료, 법무사 비용 등이 사업과 관련한 비용으로 인정된다. 뿐만 아니라 법인으로 투자시 개인과는 다르게 대표자 급여 등을 추가로 비용 처리 가능하므로 법인세 절감이 가능하다.
(3) 이월결손금
임대수익에 비하여 비용 지출이 더 많을 경우 (-) 된 금액을 이월결손금 이라고 한다. 개인의 경우 부동산임대소득(주택 제외)에서 발생한 이월결손금은 다른 소득과 통산 되지 않고 부동산임대소득에서만 15년까지 통산 되지만 법인의 경우 소득 종류와 무관하게 15년 이내(각사업연도소득의 80% 한도)까지 통산 될 수 있다.
3. 처분시
개인이 주택 외 부동산을 1년 미만 보유 후 양도 시에는 차익의 55%, 1년이상 2년 미만 보유 후 양도 시에는 차익의 44%, 2년이상 보유 후 양도시 차익의 6.6%~49.5% 양도소득세율이 적용된다. 하지만 법인의 경우 차익에 따라 법인세율(9.9%~26.4%)로 과세되기 때문에 보유기간이 세율에 영향을 미치지 않는다.
이와 같이 법인으로 투자할 경우와 개인으로 투자하는 경우 단계별 세금 이슈가 다르게 발생할 수 있고 건강보험료 등의 세금 외의 이슈가 발생할 수 있으므로 투자 전에 세무전문가와 실익을 확인해 보고 투자하길 바란다.
하나은행 자산관리컨설팅센터 상속증여팀
세무사 조소영
