호갱님, 확정수익
신규상가 투자하세요
월세를 받는 상가 투자가 어떨까 고민하며 웹서핑을 하던 와중에 신규 오픈하는 상가의 분양광고가 눈에 띈다. 대출을 활용하면 당장 내 돈을 크게 들이지 않고서도 웬만한 금융상품 수익률을 훨씬 웃도는 수익 확보가 가능하다고 한다. 여유자금을 모두 끌어 써야 하지만 이 정도의 소득이면 대출 이자를 상환하면서도 생활비를 충당하기에 충분할 것 같다.
신규 상가투자를 고민하는 20년차 직장인
당장 잘 나가는 상가를 매입하기에는 부담을 느끼지만 안정적인 월 소득을 확보하기 위해 상가투자를 고려하고 계시는 손님의 상담 내용이다.
신규 상가들의 경우 흔히 ‘고수익 확정 상가’라는 타이틀을 걸고 많은 수요자를 현혹하곤 한다. 기본적으로 상권을 평가할 때에는 체크해야 할 사항이 많은데, 입지조건의 구성요소와 상권 배후 수요, 통행량, 동선, 영업력, 경합성 등 상권을 자세히 빈번하게 들여다봐야 보이는 것들이 대부분이다. 동일 상권 내에서도 유난히 공실이나 손바뀜이 잦은 점포가 있는가 하면, 이런 곳이 있었나 싶은 자그마한 상가임에도 불구하고 손님이 끊이지 않는 점포도 있다.
상가 투자 리스크를 줄이기 위해서는 이러한 정보들을 토대로 알짜 입지를 선정하고 그 입지에 맞는 임차인을 유치하는 등의 전략이 수반되어야 한다. 그런데 신규 점포나 상권의 경우에는 이러한 사전정보가 전혀 없다. 자칫 함정에 빠지기 쉬운 이유다.
통상 입점초기 MD구성은 상권이 자리를 잡아가는 과정에서 임차업종에 충분한 수익구조가 나오지 않아 이탈이나 변경되는 경우가 빈번하다. 이 과정에서 자연스레 공실이 생기거나 임대료가 낮아지는 등 수익률이 떨어진다. 상권이 성숙되어 균형임대료가 확정되기까지 기한을 확정할 수 없으니 일정기간 임대료를 보전해준다 하더라도 제시된 수익률이 안전 장치는 될 수 없다.
일례로 2010년경 입주를 시작한 청라국제도시는 2017년 하반기가 되어서야 상권이 안정화되기 시작했고, 2016년 말 첫 입주를 시작한 위례신도시는 2021년 하반기가 되어서야 1층 상가들이 채워지기 시작했다.
순수 여유자금으로 버틸 수 있는 수요라면 그나마 괜찮겠지만 사례와 같이 대출 부담이 있거나 월수입이 필요한 수요라면 보증된 기간도 다 채우지 못한 채 헐값에 빠져나와야 하거나, 거래마저 어려운 경우 파산에 이를 수도 있다. 임대수익확정서를 받았더라도 약속된 수익 지급을 법적으로 보장하는 것은 아니다.
초기 진입 상권의 가장 큰 장점은 비교적 저렴한 가격에 우수한 입지를 선점할 수 있다는 것이다. 그러나 기대와는 달리 상권이 완성되어감에 따라 선택한 상가의 목이 달라질 수도, 임차인의 잦은 교체나 공실이 발생하는 등 예기치 못한 천덕꾸러기로 전락할 수도 있다. 결국 장래의 불확실한 수익에 배팅하는 만큼 이러한 단점을 명확히 파악하여 접근해야 하며, 제시된 수익률보다 다소 보수적으로 의사결정을 하는 것이 좋다.
나아가 안정지향적인 투자자라면 리스크가 큰 초기진입보다는 상권이 어느 정도 성숙된 후에 제값을 주고 들어가는 편이 낫다. 결국 제시된 확정수익은 불확실한 수익을 일부 보전해주는 일종의 할인, 그 이상도 이하도 아니다.
하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산투자자문팀
부동산 전문위원 김윤희
밸류업가이드 낡은 식당이 ‘힙’한 공간으로 재탄생하다···임대인과 임차인의 ‘윈윈’ 밸류업 사례 건물주 속 썩이던 성북구 허름한 단층 건물임차인의 8000만원 밸류업 투자로 ‘힙’한 공간으로 변신침체된 상권에 활력 불어넣고 임대인과 임차인 상호 윈윈할
WM라운지 부동산 시장 침체기, 자산가들은 어떻게 대처할까? 최근 대한민국 부동산 시장은 경기불황과 함께 고금리·고물가 여파로 침체의 늪에 빠져든 모양새다. 얼마 전까지 만해도 저금리 기조에 힘입어 투자열기로 뜨거웠던 대한민국 부동산 시장이었기에
가족법인 활용하면 자금출처 확보에 유리
법인소득과 개인소득 분리해 개인에게 부과되는 세금 줄일 수 있고
원하는 시기에 배당해 세금 부과 시점도 조절 가능
대표이사의 가수금 활용해 증여세 절세 효과도 누릴 수 있어
편법 증여, 탈세 문제없도록 주의해야
이슈체크 건물 투자 성공하는 3가지 방법 김성순의 재밌는 리테일 한경닷컴 더 머니이스트 사진=게티이미지뱅크 세 명의 투수가 있습니다. 첫 번째 투수는 명실상부한 에이스로 올해 다승왕을 거두고 FA 자격을 획득했습니다. 두 번째
WM라운지 상가시장, 양극화를 넘어 ‘초양극화’ 시대로 대한민국 상가시장이 양극화를 넘어 초양극화 시대로 급변하고 있다. 돌이켜보건대 상가시장은 코로나19가 대유행했던 지난 3~4년 동안 정부 주도의 강도 높은 사회적 거리 두기(집합금지명령, 영업 시간제한 등)로 상권 쇠퇴, 매출액 감소, 공실 증가, 자영업자 줄폐업이라는 사상 초유의 암흑기를 피할 수 없었다. 그런데 불행 중 다행이랄까, 올해 들어 탈코로나 시대가 본격화되면서 상가시장이 점차 활기를 되찾고 있는 모양새다. 다만 상가시장이 양극화를 넘어 초양극화 시대로 빠르게 재편되고 있다는 게 다소 낯설 뿐이다. 상가 공실률이 말해주는 초양극화 시대 코로나19 팬데믹을 거치면서 대한민국 상가시장은 이른바 ‘될 곳만 되는’ 초양극화 시대로 빠르게 변모하고 있다. 상가시장의 활성화 정도를 객관적으로 알 수 있는 지표 중 하나로 ‘상가 공실률’이 있다. 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 2분기 상가(중대형·소규모·집합 상가) 공실률’을 살펴보면, 지역별 양극화가 심화되고 있음은 물론, 더욱 세분화되고 있음을 알 수 있다. 실제로 서울 및 수도권(경기·인천)의 집합 상가 공실률(5~8%)은 한 자리 수에 머물러 있는 반면, 지방의 경우 경북(26.8%), 전남(22.5%), 울산(18.2%), 세종(15.7%) 등 상당수 지역들이 두 자리 수 공실률을 기록하고 있다. 상가시장이 지역에 따라 양극화를 보이고 있는 것이다. 한 가지 특이한 점은 이 같은 지역별 양극화 현상이 과거보다 더욱 세분화되고 있다는 사실이다. 일례로 같은 서울 내라도 도심과 강남의 차이는 제법 커 보였다. 서울 도심의 집합 상가 공실률이 11.0%, 중대형 상가는 15.3%, 소규모 상가는 8.8%인 반면, 서울 강남의 경우 집합 상가 공실률이 5.4%, 중대형 상가는 8.0%, 소규모 상가는 0.9%로 나타났다. 심지어 한 지붕 서울 강남(광역상권) 내일지라도 좀 더 국지적으로 들여다보면 서로 많이 달랐는데, 일례로 강남의 하위상권인 압구정의 경우 집합 상가 공실률이 1.8%, 중대형 상가 공실률 역시 3.5%에 불과했지만, 논현역의 경우 집합 상가는 10.2%, 중대형은 17.1%에 달했다. 이처럼 비록 같은 서울, 같은 강남 내일지라도 상가시장의 온도차는 확연했다. 이른바 ‘될 곳만 되는’ 상가시장 초양극화 시대가 자리한 것이다. 경쟁력 있는 콘텐츠가 답이다 평일 오후에도 익선동 골목골목에는 사람들이 넘쳐났다 (사진=집코노미) 코로나19 장기화 및 고금리에 따른 가처분소득감소로 소비심리가 크게 위축된 가운데 기존의 가두상권(거리상권)은 침체의 늪에서 허우적거리고 있는 반면, 경쟁력 있는 콘텐츠를 보유한 골목상권은 핫플레이스로 거듭나 수많은 사람들의 환대를 받고 있다. 비록 골목에서 출발했지만 스토리가 담긴 경쟁력 있는 콘텐츠를 보유함으로써 젊은 층의 무한유입과 함께 명품상권으로 거듭난 것이다. 대표적인 사례로 서울 종로구 익선동 한옥마을 상권을 들 수 있다. 익선동 한옥마을은 전통문화와 상권이 한데 어우러져 과거와 현재가 공존하는 곳으로 유명하며, 10~20대에서부터 30~40대, 심지어 50~60대에 이르기까지 다양한 연령층에서 선호하는 최고의 핫플레이스이다. 서울 종로구 도심 한복판에서 100년 된 한옥마을을 구경할 수 있고, 퓨전식으로 개조된 카페나 음식점, 아기자기한 편집숍 등이 혼재해 있어 인기만점이다. 상가시장 초양극화 시대를 이끌어갈 해법을 경쟁력 있는 콘텐츠에서 찾아야하는 이유가 여기에 있다. MZ세대를 잡은 상권만 떴다
