외국인 관광객 몰린다는 상권…건물값도 따라 오를까?
서울 골목상권 외국인 소비 80.5% 증가…임차인 수익·공실 위험 따져야
천우석의 밸류업 인사이트
아침 출근길 지하철에서 외국인 관광객을 마주치는 일이 부쩍 잦아졌다. 여행 가방을 끌고 명동이나 홍대로 향하는 관광객은 이제 낯설지 않다. 서울을 찾는 외국인의 발길은 전통적인 관광명소를 넘어 동네 골목과 시장, 심지어 등산로까지 넓어지고 있다.
서울AI재단이 지난해 외국인 유동인구를 분석한 결과 명동의 하루 평균 외국인 유동인구는 10만910명에 달했다. 동대문디자인플라자(DDP)와 낙산공원, 광장시장의 방문객 증가율도 10%를 웃돌았다. 관광객들이 서울의 일상을 경험하려는 움직임이 뚜렷해진 것이다.
이들이 쓰는 돈도 크게 늘었다. 서울시가 발표한 올해 1~9월 외국인 관광객 카드 소비액은 8조8435억원으로 지난해 같은 기간보다 57.7% 증가했다. 9개월 만에 지난해 연간 소비액을 넘어선 규모다. 서울을 방문한 외국인 관광객도 1314만명으로 21.5% 늘었다. 방문객 증가보다 소비 증가가 훨씬 가파르다.
눈길을 끄는 것은 소비 지역의 변화다. 서울 골목상권의 외국인 카드 소비액은 지난해 1707억원에서 올해 3082억원으로 80.5% 증가했다. 주요 관광지로 별도 집계된 성수 일대는 2638억원으로 100.6% 늘었다. 다만 골목상권 소비액이 서울 전체 외국인 카드 소비의 약 3.5%라는 점도 함께 봐야 한다. 증가 속도는 빠르지만 여전히 대형 상권과 주요 관광지에 소비가 집중돼 있다는 의미다.
이런 변화는 서울만의 이야기가 아니다. 부산을 찾은 외국인 관광객은 올해 9월까지 393만명을 넘어 지난해 같은 기간보다 47.0% 증가했다. 카드 소비액도 1조162억원에 달했다. 최근에는 해운대와 광안리에 집중됐던 관광 수요가 서면으로 확산하고 있다. 롯데백화점 부산본점의 외국인 매출은 10월 26일까지 전년 동기보다 150% 늘었다. 백화점과 의료시설, 전포카페거리, 서면시장이 도보권에서 연결되면서 쇼핑과 의료, 음식 소비가 이어지고 있다는 분석이다.
건물주에게는 반가운 소식이다. 관광객이 늘면 가게 매출이 증가하고, 임차인의 임대료 부담능력도 높아질 수 있다. 상권 전체의 소비 증가가 개별 건물의 수익 증가로 곧장 이어지는 것은 아니지만, 공실이 줄고 임대료가 오르면 건물 가치도 상승할 여지가 생기기 마련이다.
단적인 예로, 부산 서면의 백화점 매출이 150% 늘었다고 주변 식당과 카페의 매출까지 그만큼 증가했다고 볼 수는 없다. 관광객은 골목을 구경하면서도 정작 소비는 특정 브랜드 매장이나 대형 상업시설에서 할 수 있다. 같은 거리에서도 줄을 서는 가게가 있는가 하면 손님이 드문 가게도 있다. 관광객이 어디를 걷는지 못지않게 어느 점포에서 지갑을 여는지가 중요하다.
건물 가치로 연결되는 과정은 한층 복잡하다. 임차인의 매출이 증가하더라도 원재료비와 인건비, 마케팅비 등이 함께 늘면 임대료를 더 낼 여력은 크지 않을 수 있다. 유행하는 상권이라는 이유로 임대료를 앞서 올렸다가 기존 임차인이 떠나고 장기간 공실이 발생하는 일도 경계해야 한다.
숫자로 계산해 보자. 월세 500만원인 상가를 700만원으로 올리면 연간 임대수입은 2400만원 증가한다. 다른 운영비용에 변화가 없어 순영업소득(NOI)이 같은 금액만큼 증가하고, 자본환원율(Cap Rate)을 5%로 가정하면 이론적인 자산가치 상승분은 4억8000만원이다. 임대료를 월 200만원 올리는 것만으로 건물 가치가 크게 달라질 수 있다는 계산이다.
하지만 새 임차인을 구하는 과정에서 6개월간 공실이 발생한다면 이야기가 달라진다. 기존 월세 500만원을 기준으로 3000만원의 임대수입을 잃는다. 이 손실을 월 200만원의 인상분으로 만회하려면 새 임차인이 들어온 뒤에도 15개월이 걸린다. 여기에 중개수수료와 인테리어 지원비, 렌트프리까지 고려하면 회수기간은 더 길어질 수 있다. 앞서 계산한 4억8000만원은 공실 없이 인상된 임대료가 안정적으로 유지된다는 가정 아래의 가치다.
관광객이 몰리는 골목이라고 해서 임대료를 무조건 높이는 것이 유리하지는 않다. 단기간 화제를 모으는 팝업스토어가 많아져도 지속적인 임대수익을 보장하지는 않는다. 유명 브랜드가 잇따라 입점하면서 임대료가 오르고, 정작 골목의 매력을 만들었던 개성 있는 가게들이 밀려난다면 관광객이 그곳을 찾을 이유도 약해질 수 있다.
건물주가 살펴야 할 것은 상권의 인기보다 임차인의 영업 지속 가능성이다. 관광객의 소비 동선과 체류시간, 점포별 실제 매출, 임대료 부담 수준을 함께 따져야 한다. 기존 임차인의 경쟁력을 높일 수 있는 시설 개선이나 업종 구성의 조정이 무리한 임대료 인상보다 유리한 경우도 있다. 임차인이 오래 영업할 수 있는 환경을 만드는 것이 공실 위험을 줄이는 방법이기도 하다.
성수와 서면처럼 관광객이 새로운 골목을 찾아 움직이는 현상은 중소형 상업용 부동산에 분명한 기회다. 하지만 관광객이 늘었다는 이유만으로 해당 상권의 건물 가격 상승을 기대해서는 곤란하다. 건물 가치는 결국 임차인이 감당할 수 있는 임대료와 건물주에게 지속적으로 남는 수익에 의해 뒷받침된다.
관광객으로 붐비는 골목에서 투자자가 확인해야 할 것은 사람의 숫자보다 그들이 남기고 가는 돈, 그리고 그 돈이 건물의 수익으로 이어지는 과정이다.
<관련기사 및 자료>
서울특별시 관광체육국 관광정책과 | 2026.11.3. | 서울 외국인 관광객 소비액 9개월 만에 8조 8천 억… 지난해 연간 실적 넘어 역대 최대
https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do?nttNo=469418&srchCtgry=466
서울AI재단·서울특별시 | 2026.7.22. | 외국인 서울여행, K-컬처부터 K-등산까지… 서울 곳곳으로 넓어진 관광 발길
https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do?nttNo=462041
부산광역시 관광정책과 | 2026.11.6. | 세계인이 부산으로 직행한다… 외국인 400만 시대 눈앞
https://www.busan.go.kr/nbtnewsBU/1762631
한국경제 | 2026.11.4. | 류은혁 기자 | “요즘 누가 가요” 했는데…외국인들 몰리는 부산 ‘이 동네’
https://www.hankyung.com/article/2026110462561
※ 본 칼럼은 작성자의 의견입니다.