빈 건물, 호스텔 운영자에게 통째로 맡겨도 될까?

용도는 건물에 남고 운영자는 떠난다…건물주가 계약서에 적어야 할 네 가지

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요, 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 공실 건물을 직접 숙소로 운영하는 대신, 호스텔 운영자에게 건물을 통째로 임대하려는 건물주들이 꼭 알아야 할 계약의 함정에 대해 말씀드리겠습니다.

최근 필자가 받는 상담 중에는 이런 문의가 부쩍 늘었습니다.

“숙박업을 직접 할 자신은 없는데, 호스텔을 하겠다는 운영자가 건물 전체를 빌리겠다고 합니다. 맡겨도 될까요?”

공실 걱정 없이 한 번에 건물을 채우고, 운영의 수고는 운영자가 맡는 구조이니 매력적으로 들립니다.

그런데 이 구조에는 일반 상가 임대차와 결정적으로 다른 점이 하나 있습니다. 숙박 영업을 위해 바뀐 건물의 용도와 시설은 운영자가 떠난 뒤에도 건물에 그대로 남을 수 있다는 점입니다.

첫째, 운영자의 인허가는 건물주의 사용승낙에서 시작됩니다.

호스텔업은 관광진흥법상 관광숙박업에 속하며, 운영자가 관할 관청에 등록해야 영업할 수 있습니다. 등록기준에는 객실과 편의시설, 관광객을 위한 문화·정보 교류시설을 갖추고 대지와 건물의 소유권 또는 사용권을 확보해야 한다는 내용 등이 포함됩니다.

운영자가 건물주가 아니라면 임대차계약서나 사용승낙서 등이 건물 사용권을 증명하는 자료가 됩니다. 건물주가 허용한 사용 범위가 운영자의 인허가와 실제 영업에 영향을 미칠 수 있는 것입니다.

그래서 계약서에는 어느 층을, 어떤 업종으로, 어느 범위까지 쓰도록 승낙하는지를 분명히 적어 두셔야 합니다.

막연히 ‘숙박업 사용 승낙’이라고만 써 두면, 운영자가 승낙하지 않은 층까지 객실을 늘리거나 다른 숙박 형태로 바꾸었을 때 계약 위반 여부를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

둘째, 계약이 끝나도 건물의 용도는 숙박시설로 남습니다.

호스텔 영업을 위해 근린생활시설을 숙박시설로 용도변경했다면 운영자가 나간 뒤에도 건축물대장에는 숙박시설이 그대로 남습니다.

다음 임차인이 음식점이나 사무실로 사용하려면 해당 용도에 맞는 건축법상 절차가 필요한지 다시 확인해야 합니다. 이 과정에서 주차와 소방, 건축 기준이 문제가 될 수 있습니다.

민법은 임대차가 끝나면 임차인이 빌린 물건을 원래 상태로 돌려놓을 의무를 정하고 있습니다(민법 제654조, 제615조). 그러나 그 ‘원래 상태’에 건축물대장상의 용도까지 포함되는지, 칸막이와 샤워 시설을 어디까지 철거해야 하는지는 계약 내용과 사정에 따라 판단됩니다.

계약서에 정해 두지 않으면 계약이 끝나는 날, 누가 얼마를 들여 무엇을 되돌려야 하는지를 두고 다툼이 시작됩니다.

특히 용도변경에 따른 원상회복 범위와 행정절차의 비용 부담은 계약 단계에서 구체적으로 정해 두는 것이 좋습니다.

셋째, 운영자가 설치한 시설은 누구의 것인가?

호스텔을 열기 위해 운영자는 샤워장과 화장실, 소방 설비, 칸막이 공사에 적지 않은 돈을 씁니다.

계약이 끝났을 때 이 시설을 운영자가 철거해야 하는지, 건물주가 남겨 두고 그 가치를 인정해 줘야 하는지가 또 하나의 쟁점입니다.

임차인이 설치한 시설 가운데 건물의 객관적인 가치를 높인 부분은 일정한 요건 아래 유익비 상환 문제가 생길 수 있습니다(민법 제626조 제2항). 임대인의 동의를 받아 설치한 일부 부속물은 별도의 매수청구 대상이 될 수도 있습니다(민법 제646조).

따라서 모든 시설을 한꺼번에 원상회복 대상으로 정하거나 비용상환청구권을 일률적으로 포기시키는 방식은 주의해야 합니다.

스프링클러처럼 다음 숙박 운영자에게도 필요한 시설이라면 남겨 두는 편이 건물주에게 유리할 수 있고, 다음 용도가 사무실이라면 일부 시설을 철거하는 편이 나을 수 있습니다.

계약 체결 시점에 ‘계약 종료 후 이 건물을 어떻게 쓸 것인가’를 함께 정해 두어야 하는 이유입니다.

넷째, 운영자의 위반은 건물의 가치로 돌아옵니다.

운영자가 등록 내용과 다르게 객실을 운영하거나 승인받지 않은 공간까지 영업에 사용하다 적발되면 위반 내용에 따라 행정처분을 받을 수 있습니다.

영업상 위반에 대한 처분은 운영자에게 내려질 수 있지만, 건축물 자체에 위법한 시설 변경이 이뤄졌다면 건물주도 시정 문제에서 자유롭지 않을 수 있습니다.

불법 증설로 시설이 변경된 건물은 다음 운영자를 구하기 어렵고, 매각할 때도 매수자의 실사에서 부담 요인이 됩니다.

그래서 계약서에는 승인받은 객실 수와 시설 기준을 지킬 의무, 위반사항 발생 시 시정 요구와 중대한 계약 위반에 따른 해지 근거, 인허가 서류와 소방 점검 결과를 건물주에게 공유할 의무를 함께 넣어 두는 것이 좋습니다.

투숙객의 안전과 이웃 주민의 생활 환경을 지키면서 건물의 가치를 보호하기 위한 조치입니다.

“그렇다면 직접 운영하는 편이 낫습니까?”

이 이야기를 들은 건물주들은 종종 이렇게 묻습니다.

직접 운영하면 숙박 매출을 직접 확보할 수 있지만 인건비와 운영비, 객실 가동률에 따른 수익 변동도 감수해야 합니다.

통임대는 운영 부담을 줄이고 임대료를 받을 수 있다는 장점이 있지만, 운영자의 지급능력과 계약기간에 따라 수익의 안정성이 달라집니다.

어느 쪽을 택하든 숙박시설로 용도를 변경한다면 향후 건물의 활용 계획까지 함께 검토해야 합니다.

배준형의 밸류업 처방전

호스텔 통임대 계약에서는 임대료와 계약기간 못지않게 건물의 용도와 시설을 어떻게 관리할 것인지가 중요합니다.

운영자는 계약기간 동안 건물을 사용하고 떠나지만, 바뀐 용도와 남은 시설, 그동안 발생한 위반사항은 건물주에게 영향을 미칠 수 있습니다.

운영자에게 건물을 맡기기로 했다면 계약서에 서명하기 전에 한 가지를 먼저 생각해 보시기 바랍니다.

이 운영자가 떠나는 날, 나는 이 건물을 어떤 상태로 돌려받고 싶은가.

그 답을 정한 뒤 사용 범위와 시설 관리, 원상회복, 비용 부담을 계약서에 구체적으로 적어 두는 것이 좋습니다. 공실을 해결하려다 계약이 끝난 뒤 더 큰 비용을 떠안는 일은 피해야 합니다.

※ 본 칼럼은 일반적인 정보 제공을 위한 글이며, 개별 사안은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.