강남 빌딩 수익률은 3%인데…리츠는 어떻게 7%를 배당할까?
NH프라임리츠 투자 사례로 본 부동산 수익률과 배당률의 차이
천우석의 밸류업 인사이트
얼마 전 빌딩 전문 중개법인 대표와 강남 중소형 빌딩의 투자수익률에 관해 이야기를 나눴다. 입지가 괜찮은 건물은 연 2~3% 수준이고, 입지가 조금 떨어지는 곳이어야 3~4%를 기대할 수 있다는 설명이었다. 수익률이 5%를 넘는다면 매도인에게 급한 사정이 있는 물건인지부터 살펴봐야 한다고 했다. 게다가 모든 층에 임차인이 들어찬 건물만 있는 것도 아니란다.
강남 빌딩의 임대수익률이 낮다는 얘기는 낯설지 않다. 매매가격이 워낙 높다 보니 임대료만으로 높은 수익률을 얻기 어렵다. KB국민은행 역시 지난해 부동산 시장 분석에서 강남권처럼 입지가 좋은 건물의 임대수익률을 대체로 연 2~3% 수준이라고 설명했다.
그런데 최근 눈길을 끄는 기사를 읽었다. NH프라임리츠가 서울 강남과 을지로의 대형 오피스에 투자하면서 연 6.8~7.0%의 배당률을 목표로 한다는 내용이었다. 향후 매각차익까지 반영한 내부수익률(IRR)은 연 10%를 넘는다고 했다.
투자 대상도 흥미로웠다. 강남 테헤란로의 하나금융그룹 강남사옥과 을지로의 파인에비뉴 A동이다. 하나금융그룹 계열사들이 주요 임차인이고, 신한카드는 파인에비뉴 A동 전체를 장기 임차하고 있다. 분양이나 준공 여부에 따라 성패가 갈리는 개발사업도 아니다. 입지와 임차인의 신용도를 생각하면 안정적인 우량 자산이라고 밖에 볼 수 없다.
그런데 배당률이 7%라니. 혹시 소유주에게 급한 사정이 있어 시세보다 싸게 매입한 것일까. 공개된 자료를 살펴봐도 그런 사정은 확인되지 않았다. 그렇다면 리츠는 개인 건물주와 달리 수익률을 높이는 특별한 방법이라도 있는 걸까?
(왼쪽이 파인에비뉴, 오른쪽이 하나금융그룹 강남사옥/출처:네이버 거리뷰)
궁금증을 풀기 위해 NH프라임리츠의 투자설명자료를 살펴봤다.
먼저 확인한 것은 건물 자체의 수익률이었다. 하나금융그룹 강남사옥은 2024년 2820억원에 매입됐다. 당시 초기 자본환원율(Cap Rate)은 3.55%였다. 건물에서 발생하는 순영업소득(NOI)을 매입가격으로 나눈 수치다. 이를 금액으로 환산하면 연간 약 100억원이다.
여기서부터 꼬마 빌딩의 수익률과 계산법이 다르다. 빌딩 중개시장에서 흔히 사용하는 수익률은 표면수익률이다. 연간 월세 총액을 매매가격에서 임대보증금을 뺀 금액으로 나눈다. 건물주가 부담하는 운영비용 등은 별도로 차감하지 않는 경우가 대부분이다.
반면 Cap Rate는 임대수입에서 공실손실과 운영비용 등을 반영한 NOI를 자산가격과 비교한다. 계산할 때 사용하는 수익도, 기준이 되는 금액도 다르다. 중개법인 대표가 이야기한 3%와 하나금융그룹 강남사옥의 3.55%를 같은 기준으로 비교할 수 없는 이유다.
투자자료에서 또 하나 눈에 들어온 숫자는 5.2%였다. 하나금융그룹 강남사옥의 임대수익이 안정화됐을 때 기대하는 Cap Rate다. 매입가격을 기준으로 환산하면 연간 NOI가 약 100억원에서 147억원으로 늘어난다는 계산이다.
그 근거 중 하나는 주변 오피스보다 낮은 임대료였다. 하나금융그룹 강남사옥은 인근 경쟁 빌딩에 비해 유효임대료가 낮아 향후 임대조건을 개선할 여지가 있다는 분석이다. 그러므로 5.2%는 매입 당시의 수익률이나 확정된 미래 실적이 아니다. 임대료를 올리는 과정에서 만에 하나 임차인이 이탈하거나 공실이 생긴다면 기대한 수익을 얻기 어려울 수도 있는 것이다.
그렇다면 6.8%의 배당률은 어디에서 나왔을까?
NH프라임리츠가 취득한 것은 2820억원짜리 건물 전체가 아니었다. 이 건물을 보유한 하나오피스리츠가 발행한 650억원 규모의 제6종 우선주 가운데 150억원을 투자했다. 이 우선주에 제시된 연평균 목표 배당률이 6.8%다.
같은 건물에 투자하지만 수익을 나누는 조건이 다르다. 하나오피스리츠의 다른 종류주식과 보통주에는 각각 다른 배당률이 적용된다. 배당과 원금을 지급받는 순서, 향후 건물을 매각했을 때 차익을 배분받는 비율에도 차이가 있다.
건물에서 벌어들이는 임대수익과 나중에 매각해 회수한 돈을 여러 투자자가 계약조건에 따라 나눠 갖는 구조다. 특정 우선주에 상대적으로 높은 배당률을 제시할 수 있는 이유도 여기에 있다. 물론 배당금을 실제로 지급하려면 그에 상응하는 현금이 필요하다. 임대수익이 기대에 미치지 못하거나 금융비용이 늘어나면 목표한 배당에도 차질이 생길 수 있다.
을지로 파인에비뉴 A동도 살펴봤다. 매입가격은 8000억원, 초기 Cap Rate는 5.06%다. NH프라임리츠는 이 건물에 투자한 부동산펀드의 수익증권 260억원어치를 취득했다. 해당 수익증권의 연평균 목표 배당률은 7.0%다.
신한카드가 10년간 건물 전체를 임차하고, 계약기간 중 보유세까지 부담하기로 한 조건은 투자자에게 매력적이다. 그러나 7년의 예상 투자기간에 비해 대출 만기는 2년으로 짧다. 임대차계약이 유지되더라도 대출을 다시 조달할 때 금리가 높아지면 투자자에게 돌아갈 수익은 줄어들 수 있다.
두 건물 모두 10%가 넘는 IRR을 목표로 제시했다. 여기에는 향후 매각차익에 대한 기대가 반영돼 있다. 투자설명자료에서는 하나금융그룹 강남사옥을 3554억원, 파인에비뉴 A동을 1조320억원에 매각하는 시나리오를 적용했다. 각각 매입가격보다 약 26%, 29% 높은 금액이다.
건물을 그만한 가격에 팔 수 있다면 투자자들의 최종 수익률도 높아진다. 반대로 임대수익이 기대만큼 늘지 않거나 매각 시점의 시장 상황이 나빠지면 목표한 가격을 받기 어렵다. 배당을 받은 기간이 길더라도 마지막에 원금을 얼마나 회수하느냐에 따라 투자 성과는 달라진다.
여기서 혼동하기 쉬운 숫자가 또 있다. 앞서 살펴본 6.8~7.0%는 NH프라임리츠가 투자한 특정 우선주와 수익증권의 목표 배당률이다. 증권시장에서 NH프라임리츠 주식을 매입한 일반 주주에게 그대로 적용되는 수익률은 아니다. 상장 리츠 주주의 배당수익률은 실제 지급되는 배당금과 주식 매입가격에 따라 달라진다.
배당률과 IRR도 구분해야 한다. IRR은 투자기간 중 받는 배당과 마지막에 회수하는 원금 및 매각차익 등을 함께 반영해 계산한 연환산 수익률이다. 따라서 배당률 7%에 IRR 10%를 더해 연 17%의 수익을 기대할 수 있다는 뜻은 아니다.
이렇게 자료를 찾아보기 전에는 강남 빌딩에서 연 3%의 수익률도 얻기 쉽지 않다는 중개법인 대표의 말이 떠올라 7% 배당이 선뜻 이해되지 않았다. 투자자료를 들여다보니 애초에 서로 다른 기준으로 계산한 숫자들을 비교하고 있었다.
리츠가 일반 건물주보다 특별히 높은 임대료를 받는 게 아니었던 것이다. 향후 임대수익이 개선될 것이라는 전망이 있고, 여러 투자자가 서로 다른 조건으로 현금흐름을 나누며, 마지막에는 건물을 더 비싸게 팔 수 있다는 기대가 더해져 있었다.
그 계산이 실제 수익으로 이어지려면 임대료와 금융비용, 매각가격이 예상한 범위에서 움직여야 한다. 유명 금융회사가 장기 임차한 건물이라도 이 조건들까지 보장되는 것은 아니다.
강남의 중소형 빌딩을 직접 매입하든 리츠를 통해 대형 오피스에 투자하든, 수익률을 살펴볼 때 출발점은 비슷하다. 건물이 실제로 얼마를 벌어들이고, 그중 얼마가 비용으로 나가며, 투자자에게는 어떤 조건으로 수익이 돌아오는지 확인하는 일이다.
이번에는 배당률 7%라는 숫자를 따라가다 보니 수익률을 계산하는 기준과 투자구조가 얼마나 다른지 새삼 확인하게 됐다. 앞으로 높은 수익률을 제시하는 투자상품을 접하면 그 숫자가 어떤 조건에서 가능한지부터 살펴보게 될 것 같다.
<관련기사 및 자료>
한국리츠협회 | 2026.10.01 | 리츠 투자간담회 IR 자료(NH프라임리츠 등)
https://kareit.or.kr/community/page1.php?boardid=media&idx=40&mNum=5&mode=view&sNum=1
KB국민은행 | 2025.03.18 | 꼬마빌딩 거래 꿈틀…옥석 잘 가려야
https://kbthink.com/main/real-estate/realproperty-column/Parks/2025/Park-real-estate-story-250318.html
※ 본 칼럼은 작성자의 의견입니다. ※ 본문에 제시된 우선주·수익증권의 배당률과 IRR은 투자설명자료상의 목표치이며, 실제 지급수익률을 보장하지 않습니다.