임대료는 10년째 그대로, 건물은 10년만큼 늙었다

상가 임대차 갱신부터 건물 수선 이력까지…건물주가 챙겨야 할 관리 장부 3가지

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요, 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 건물주 스스로는 잘 느끼지 못하지만, 매각 시점에 숫자로 한꺼번에 드러나는 ‘관리의 공백’에 대해 말씀드리겠습니다.

여러분의 건물에서 마지막으로 임대료를 조정한 것은 언제인가요?

각 층별 임차인의 계약 만기가 정확히 언제인지 바로 답하실 수 있나요?

그리고 옥상 방수를 마지막으로 점검한 날은 기억하시나요?

밸류업센터에서 상담받는 건물주 가운데 이 세 질문에 막힘없이 답하는 분은 생각보다 드뭅니다. 공실 없이 임대료가 꼬박꼬박 들어오니 별문제 없다고 여기시는 것입니다.

그러나 문제가 없어 보이는 건물일수록 그사이 놓친 것들이 조용히 쌓여 있는 경우가 많습니다. 그리고 그 차이는 대단한 공사가 아니라 몇 장의 관리 기록에서 시작됩니다.

첫 번째 장부, 임대차 일정표

상가 임대차에서 임대료 조정은 아무 때나 할 수 있는 것이 아닙니다.

상가건물 임대차보호법이 정한 보증금 기준 이내의 임대차에서는 경제사정의 변동 등으로 임대료 증액을 청구하더라도 법이 정한 5% 상한을 넘을 수 없습니다. 계약 체결 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수도 없습니다.

무엇보다 계약 만기 전 정해진 기간 안에 갱신거절이나 조건 변경 의사를 알리지 않으면 계약이 종전 조건으로 자동 연장될 수 있습니다.

다만 보증금과 월세를 합산한 환산보증금이 법정 기준을 초과하는 임대차는 임대료 증액과 묵시적 갱신에 적용되는 규정이 다릅니다. 임차인의 계약갱신요구권이 남아 있는지도 함께 확인해야 합니다.

그래서 임대료는 ‘얼마나’보다 ‘언제’가 중요합니다.

층별로 계약 시작일과 만기일, 마지막 조정일, 다음 의사 통지 가능 기간을 한 장의 표로 정리해두세요.

이 표 한 장이 없으면 조정할 수 있는 시점을 한 번, 두 번 지나치게 되고, 그렇게 10년이 흐르면 주변 시세와의 격차는 되돌리기 어려운 수준이 됩니다.

이 격차는 매각할 때 다시 한번 손해가 될 수 있습니다.

꼬마빌딩 가격을 평가할 때 임대수익은 중요한 판단 기준이기 때문에 낮은 임대료는 매각가격에도 불리하게 작용할 수 있습니다.

같은 일정표라도 각 칸에 들어갈 ‘정확한 날짜’를 계산하는 일은 생각보다 까다롭습니다.

두 번째 장부, 수선 이력표

옥상 배수구에 쌓인 낙엽, 외벽의 가는 균열, 오래된 배관 이음새. 하나하나는 크지 않은 비용으로 손볼 수 있는 일입니다.

그런데 이것을 미루면 어느 장마철 아래층 점포 천장으로 물이 새어 들고, 공사비보다 큰 영업손실 배상 문제가 함께 따라옵니다.

그래서 언제, 어디를, 얼마를 들여 고쳤는지 기록해두는 수선 이력표는 두 가지 역할을 합니다.

다음 점검 시기를 알려주는 달력이 되고, 나중에 건물을 팔 때는 매수자 실사에 대응하는 자료가 됩니다.

공사계약서와 세금계산서 등 지출 증빙을 함께 보관했다면, 자본적 지출에 해당하는 공사비를 양도세 필요경비로 인정받는 데에도 도움이 될 수 있습니다. 다만 일반적인 유지·보수 비용까지 모두 양도세 필요경비로 인정되는 것은 아닙니다.

정기적으로 손보는 건물은 수선비가 예측 가능한 비용이 되고, 미루는 건물은 수선비가 예고 없는 사고가 됩니다.

세 번째 장부, 임차인 구성표

같은 층이라도 어떤 업종이 들어오느냐에 따라 필요한 시설 기준과 관리 포인트가 다릅니다.

음식점은 배수와 환기, 화재 위험을, 사람이 많이 모이는 업종은 소방 기준을 따로 살펴야 하고, 한 업종의 소음이나 냄새가 다른 층 임차인의 영업에 영향을 주기도 합니다.

층별 업종과 영업 형태, 보험 가입 여부를 한눈에 볼 수 있게 정리해두면 공실이 생겼을 때 어떤 임차인을 들여야 건물 전체의 균형이 맞는지 판단하기가 훨씬 쉬워집니다.

임차인 구성은 그 자체로 건물의 가치를 만드는 설계입니다.

건물 한 동의 관리는 골목 전체의 문제입니다

노후 건물의 관리 공백은 건물주 한 사람의 손익으로 끝나지 않습니다.

특히 외벽 마감재나 간판이 떨어지면 지나가던 시민이 다치고, 방치된 공실은 골목 상권 전체의 분위기를 가라앉힙니다.

반대로 잘 관리된 건물 하나가 좋은 임차인을 불러들이고, 그 임차인이 다시 거리에 사람을 모읍니다.

1970~90년대에 지어진 꼬마빌딩이 도심 곳곳에서 노후화되고 있는 지금, 건물 관리는 개인의 재테크를 넘어 도시의 안전과 상권을 지키는 일이기도 합니다.

배준형의 밸류업 처방전

사람은 아프기 전에 건강검진을 받지만, 건물은 대개 문제가 터진 뒤에야 들여다봅니다.

그러나 건물의 가치는 사고가 난 날이 아니라, 아무 일도 없던 평범한 날들의 기록으로 결정됩니다.

오늘 처음의 세 질문에 바로 답하기 어려우셨다면 필자가 말씀드린 세 장의 장부부터 만들어보시기 바랍니다.

표를 채우다 보면 지금 우리 건물에서 무엇이 비어 있는지, 그리고 어느 칸을 혼자 채우기 어려운지가 분명히 보일 것입니다.

건물은 말이 없지만, 그동안의 관리 기록은 매각하는 날 정확히 숫자로 말합니다.

※ 본 칼럼은 상가 임대차의 임대료 조정·갱신과 건물 수선, 임차인 구성 관리에 관한 일반적인 정보를 제공하기 위한 것입니다. 실제 임대료 증액 한도와 갱신 요건, 양도소득세 필요경비 인정 범위는 환산보증금 규모와 계약 조건, 지출 증빙 등 개별 사안에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 결정 전에는 관련 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.