공실 난 꼬마빌딩, 호스텔로 바꾸면 해결될까?

‘어떤 간판을 다느냐’에서 사업성이 갈리는 숙박 전환의 순서

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요, 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 요즘 공실 건물주들 사이에서 많이 오가는 질문, “우리 건물도 호스텔로 바꾸면 어떨까?”에 대해 말씀드리겠습니다.

최근 1~2년 사이 필자가 받는 상담의 결이 눈에 띄게 달라졌습니다.

예전에는 “임차인을 어떻게 구하느냐”가 대부분이었다면, 이제는 “이 층을 외국인 숙소로 돌리면 어떻겠느냐”는 질문이 부쩍 늘었습니다.

문화체육관광부에 따르면 올해 상반기 방한 외국인 관광객은 1,071만명으로, 지난해 같은 기간보다 21.3% 증가했습니다. 명동, 을지로, 강남처럼 관광객이 몰리는 상권에서는 사무실과 상가를 숙박시설로 바꾸려는 움직임도 나타나고 있습니다.

임차인을 몇 달째 구하지 못한 건물주에게 이 흐름은 분명 매력적인 출구입니다.

그런데 현장에서 보면 호스텔 전환을 결심한 건물주의 상당수가 공사도 시작하기 전에 같은 지점에서 멈춰 섭니다.

바로 ‘어떤 숙박업으로 할 것인가’라는 첫 질문입니다.

‘숙박’이라는 같은 단어, 전혀 다른 세 가지 길

외국인을 받는 숙소라고 하면 다 비슷해 보이지만, 법적으로는 출발점부터 다릅니다.

먼저 흔히 ‘에어비앤비’로 알려진 숙박 형태 중 하나인 외국인관광 도시민박업이 있습니다.

운영자가 실제로 거주하는 연면적 230㎡ 미만의 주택에서 원칙적으로 외국인 관광객에게 숙식을 제공하는 형태입니다. 운영자의 실제 거주가 전제되는 만큼 개인이 등록해야 하며, 법인이 직접 운영하는 방식에는 해당하지 않습니다.

근린생활시설 건물을 가진 건물주에게는 기존 건물을 그대로 활용하기 어려운 방식입니다.

다음은 관광진흥법상 관광숙박업에 해당하는 호스텔업입니다.

배낭여행객 같은 개별 관광객을 위한 숙소로, 샤워장이나 취사장 등의 편의시설과 관광객을 위한 문화·정보 교류시설을 갖추는 형태입니다. 객실은 개별실뿐 아니라 여러 관광객이 함께 이용하는 공동객실로도 구성할 수 있습니다.

근린생활시설 건물을 숙박시설로 전환할 때 검토할 수 있는 방법 중 하나입니다. 일반숙박업 등 다른 방식도 있지만, 호스텔업은 관광진흥법에 따른 별도의 등록기준과 절차를 적용받습니다.

관할 지자체에 관광숙박업 사업계획승인을 신청하면 건축·소방 등 관계 법령에 적합한지 검토하게 됩니다. 이후 승인된 계획에 따라 필요한 용도변경과 시설공사를 진행하고, 관광숙박업 등록까지 마쳐야 영업을 시작할 수 있습니다.

마지막으로 숙박업 대신 고시원과 같은 다중생활시설로 전환해 장기 체류 수요를 받는 방법도 있습니다.

이 경우는 관광숙박업이나 공중위생관리법상 일반숙박업과는 다른 형태입니다. 호텔이나 호스텔처럼 하루 이틀 단위로 관광객을 받아 객실을 판매하는 방식으로 운영해서는 안 되며, 주로 장기 거주 수요를 대상으로 검토해야 합니다.

건물의 규모와 입지에 따라서는 이쪽이 더 현실적인 경우도 있습니다.

어느 길이 맞는지는 건물의 용도지역, 연면적, 층별 구조, 주변 학교 유무, 그리고 노리는 수요가 단기 관광객인지 장기 체류자인지에 따라 달라집니다.

이 판단을 건너뛰고 인테리어 견적부터 받는 순간, 사업은 이미 순서가 뒤집힌 셈입니다.

도면은 같아도 ‘객실 수’는 같지 않습니다

호스텔 사업성의 핵심은 결국 몇 개의 객실과 침상을 운영할 수 있느냐입니다.

그런데 이 숫자는 설계사무소의 도면만으로 확정되지 않습니다. 관련 시설기준을 충족하고 관할 관청의 인허가 절차를 통과해야 실제 운영할 수 있는 규모가 결정됩니다.

필자 역시 도심 건물의 호스텔 전환을 직접 진행하면서 이 점을 실감하고 있습니다.

같은 면적, 같은 설계라도 복층형 침대나 캡슐형 구조를 어떻게 계획했는지, 피난과 소방 기준을 충족하는지에 따라 운영 가능한 침상 수가 크게 줄어들 수 있습니다.

침상 수가 절반으로 줄어든다면 매출 계획도, 투자금 회수 기간도 처음부터 다시 계산해야 합니다.

여기에 숙박시설로 용도를 바꾸면서 적용되는 소방과 피난 기준, 주차, 대지와 도로의 관계, 교육환경보호구역 여부 같은 조건이 겹칩니다.

하나하나는 익숙한 기준이지만, 이것들이 한 건물 안에서 동시에 맞물리면 예상하지 못한 공사비와 일정 지연으로 돌아옵니다.

“공사부터 하고 허가는 그 다음에 받으면 되지 않습니까?”

많은 분들이 이렇게 묻습니다.

그러나 호스텔 전환에서 가장 비싼 실수가 바로 이 순서입니다.

인테리어를 마친 뒤 관청에서 구조 변경을 요구받거나 등록기준을 충족하지 못한 사실이 드러나면, 이미 들어간 공사비에 철거 비용과 재공사 비용이 더해집니다.

그동안 건물은 임대수입도 숙박 매출도 없는 상태로 남습니다.

반대로 설계를 확정하기 전에 관할 관청과 사전 협의를 거쳐 객실 구성과 침상 수, 시설기준을 검토한 건물은 그 결과를 바탕으로 공사 범위와 운영계획을 정할 수 있습니다.

물론 사전 협의만으로 인허가가 확정되는 것은 아닙니다. 최종적인 사업계획승인과 관광숙박업 등록까지 마쳐야 합니다.

같은 건물, 같은 수요를 두고도 사업성이 갈리는 지점이 여기입니다.

배준형의 밸류업 처방전

호스텔 전환은 인테리어 사업이 아니라 인허가 사업입니다.

외국인 관광객이라는 수요가 늘고 있지만, 그 수요를 실제 매출로 바꿀 수 있는지는 어떤 업종으로, 어떤 순서로 사업을 추진하고, 관할 관청의 시설기준에 맞춰 몇 개의 객실과 침상을 확보할 수 있느냐에 달려 있습니다.

공실을 채우기 위해 숙박업을 선택했다면, 공사 견적서보다 먼저 확인해야 할 것은 우리 건물이 합법적으로 운영할 수 있는 숙박시설의 종류와 규모입니다.

※ 본 칼럼은 근린생활시설 건물의 숙박시설 전환과 관광숙박업(호스텔업)·외국인관광 도시민박업·다중생활시설의 등록 요건에 관한 일반적인 정보를 제공하기 위한 것입니다. 실제 적용 가능한 업종과 인허가 절차, 운영 가능한 객실·침상 수는 건물의 용도지역·연면적·구조와 관할 관청의 판단에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 사업에서는 관할 관청 및 관련 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.