꼬마빌딩 양도세, 10년 전 공사비 영수증이 수천만원을 가른다

수억원 들여 고친 건물, 양도세 계산에선 ‘0원’이 되는 이유

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

얼마 전 밸류업센터를 찾은 한 건물주께서 이렇게 말씀하셨습니다.

“15년 동안 엘리베이터 바꾸고, 외벽 공사하고, 층별로 용도변경까지 했습니다. 4억원이나 들였는데, 세무사는 필요경비로 인정받을 수 있는 게 거의 없다고 합니다.”

비단 이분만의 이야기가 아닙니다.

건물을 팔 때 큰 세금 부담 중 하나가 양도세입니다.

그리고 그 양도세를 줄일 수 있었던 돈이 서류 한 장 때문에 사라지는 장면을 현장에서 정말 자주 봅니다.

더 안타까운 것은 대부분의 건물주가 이 사실을 매각 계약서에 도장을 찍은 뒤에야 알게 된다는 점입니다. 그때는 이미 되돌릴 수 있는 것이 거의 없습니다.

고친 돈만큼 세금이 줄지 않는다

양도세는 판 가격인 양도가액에서 산 가격인 취득가액과 필요경비 등을 빼 양도차익을 계산합니다.

보유기간 동안 건물에 들인 공사비 가운데 세법상 자본적 지출로 인정되는 금액은 필요경비에 포함될 수 있습니다. 소득세법 시행령은 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 등을 자본적 지출로 봅니다.

예를 들어 4억원의 공사비가 모두 자본적 지출로 인정된다면 세금은 크게 줄어들 수 있습니다.

반대로 필요경비로 인정받지 못하면 그 4억원은 양도세 계산에서 공제받지 못하게 됩니다.

많은 건물주분들이 “공사비는 당연히 빼주겠지”라고 생각합니다.

하지만 국세청이 알아서 빼주는 것은 아닙니다. 양도자가 실제 지출 내용과 금액을 확인할 수 있는 자료를 갖춰 필요경비로 신고해야 합니다. 현행 소득세법 시행령은 자본적 지출에 대해 법정 증빙을 보관하거나 실제 지출 사실이 금융거래 자료로 확인되는 경우를 인정하고 있습니다.

건물주가 빠지는 세 가지 함정

첫 번째 함정은 ‘모든 공사비가 같은 공사비가 아니다’라는 점입니다.

세법상 건물의 내용연수를 늘리거나 가치를 현실적으로 높인 공사는 ‘자본적 지출’로 필요경비가 될 수 있습니다.

본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터나 냉난방장치의 설치, 빌딩의 피난시설 설치, 개량·확장·증설 등이 대표적입니다.

엘리베이터나 냉난방설비를 단순히 교체했다고 해서 언제나 자본적 지출이 되는 것은 아닙니다. 교체를 통해 내용연수가 연장되거나 건물가치가 현실적으로 증가했는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

반면 원래 기능을 유지하기 위한 통상적인 수선은 양도세 필요경비인 자본적 지출로 인정받기 어렵습니다. 일반적인 도색이나 도배, 소모품 교체 등이 대표적인 사례입니다.

문제는 현실의 공사가 이렇게 깔끔하게 나뉘지 않는다는 점입니다.

같은 외벽 공사라도 단열 성능을 높인 부분과 단순히 칠을 새로 한 부분이 섞여 있습니다.

견적서에 ‘인테리어 공사 일체’처럼 뭉뚱그려 적혀 있으면 나중에 인정받을 수 있는 부분만 따로 떼어내기가 매우 어렵습니다.

필요경비를 소명하는 과정에서 세부 견적서와 계약서, 도면이나 공사 전후 사진 등 구체적인 자료가 필요할 수 있기 때문입니다.

어디까지가 자본적 지출인지는 공사의 목적과 내용, 결과를 놓고 사안마다 판단합니다. 같은 공사를 두고도 어떤 내용의 공사였는지, 이를 어떤 자료로 입증할 수 있는지에 따라 결과가 달라질 수 있는 이유입니다.

두 번째 함정은 증빙입니다.

자본적 지출로 인정받으려면 세금계산서, 카드전표, 현금영수증 등 법정 증빙이 있거나 계좌이체 내역 등 금융거래 자료를 통해 실제 지출 사실이 확인돼야 합니다.

“현금으로 주시면 깎아드릴게요”라는 시공사의 말에 아무런 증빙 없이 지급한 공사비는 아무리 큰 금액이어도 나중에 인정받기 어려울 수 있습니다.

세 번째 함정은 취득 서류입니다.

건물을 살 때의 매매계약서를 잃어버렸다고 무조건 환산취득가액을 적용하는 것은 아닙니다.

다른 자료로도 실제 취득가액을 확인할 수 없다면 세법에서 정한 순서에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 등을 적용하게 됩니다. 소득세법 제97조도 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 이러한 방법을 순차적으로 적용하도록 정하고 있습니다.

이처럼 실제 취득가액 대신 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등을 적용하는 경우에는 일반적으로 실제 공사비를 그대로 추가하는 방식이 아니라 세법에서 정한 개산공제액을 필요경비로 적용하는 구조가 됩니다. 부동산의 경우 국세청 안내상 취득 당시 기준시가의 3%를 적용하는 것이 기본입니다.

다만 환산취득가액을 적용하는 경우에는 예외가 있습니다.

환산취득가액과 개산공제액을 합한 금액보다 실제로 확인되는 자본적 지출액과 양도비의 합계액이 더 큰 경우, 후자의 금액을 필요경비로 선택할 수 있습니다.

이 경우에는 환산취득가액까지 별도로 더해 공제하는 것이 아니라 실제 자본적 지출액과 양도비의 합계액 자체를 필요경비로 적용하는 구조이므로 어느 쪽이 유리한지는 계산해봐야 합니다.

공사비 영수증보다 먼저 지켜야 할 것이 취득 계약서인 이유입니다.

놓치기 쉬운 함정 하나 더: 이미 비용 처리된 금액은 다시 그대로 빠지지 않는다

부동산 임대사업을 하면서 건물에 대한 감가상각비를 사업소득 계산에서 필요경비로 반영했다면 양도할 때 이를 다시 그대로 공제할 수는 없습니다.

정확히는 소득세법 제97조에 따라 보유기간 중 해당 건물의 감가상각비로서 사업소득 계산에서 필요경비에 산입했거나 산입할 금액은 취득가액에서 차감하게 됩니다.

따라서 단순히 “실제로 감가상각비를 신고했는가”만 볼 것이 아니라 세법상 취득가액에서 차감될 감가상각비가 얼마인지 확인해야 합니다.

공사 때 부담한 부가가치세도 마찬가지입니다.

매입세액으로 공제받거나 환급받은 부가가치세를 실제 부담한 공사비에 다시 포함해 양도세 필요경비로 중복 반영하기는 어렵습니다. 반대로 매입세액 공제를 받을 수 없어 실제로 부담한 부가가치세가 자본적 지출에 해당하는 경우에는 필요경비에 포함될 여지가 있습니다. 국세청도 매입세액 불공제 대상 부가가치세가 자본적 지출에 해당하면 필요경비로 인정할 수 있다고 해석하고 있습니다.

그래서 매년 하는 임대소득 신고와 몇 년 뒤의 양도세는 완전히 따로 떨어진 문제가 아닙니다.

감가상각이나 부가가치세 처리내용에 따라 나중에 양도소득세를 계산할 때 반영되는 금액도 달라질 수 있습니다.

앞으로 쓸 돈과 이미 쓴 돈은 접근법이 다릅니다

앞으로 하실 공사는 원칙이 단순합니다.

공사 항목별로 금액이 나뉜 견적서와 계약서를 받고, 대금은 가급적 계좌로 지급하고, 세금계산서 등 관련 증빙을 받아두시는 게 좋습니다.

어려운 것은 이미 쓴 돈입니다.

10년, 15년 전의 공사는 시공사가 폐업했거나 서류가 흩어져 있거나 내역이 뭉뚱그려져 있는 경우가 많습니다.

이때 필요한 것은 단순히 영수증을 모으는 일만은 아닙니다.

어떤 공사가 자본적 지출로 인정될 여지가 있는지 판단하고, 남아 있는 통장내역과 건축물대장 변동이력, 공사 당시 계약서·도면·사진 등으로 실제 지출내용을 확인하고, 감가상각과 부가가치세 처리내역과 겹치는 부분을 걸러내는 작업입니다.

그리고 이런 작업은 가능하면 매각 전에 끝내두는 것이 좋습니다.

매각 후 양도소득세 신고를 준비하면서 10년 넘은 공사내역을 처음부터 다시 찾으려면 자료 확보가 어려워질 수 있기 때문입니다.

지금 여러분의 건물을 점검해보세요

다음 중 하나라도 해당된다면 매각 전에 필요경비 자료를 점검해보시는 것이 좋습니다.

하나, 보유기간 중 1천만원이 넘는 공사를 한 적이 있다.

둘, 공사비 일부를 현금으로 지급했거나 세금계산서 등을 받지 않은 공사가 있다.

셋, 견적서나 계약서에 공사내역이 ‘일체’로 적혀 있다.

넷, 건물을 살 때의 매매계약서를 지금 바로 찾을 수 없다.

다섯, 임대소득 신고 때 감가상각을 해왔는지 정확히 모른다.

여섯, 2~3년 안에 매각이나 증여를 생각하고 있다.

두 개 이상 해당된다면 지금 건물을 팔 경우 필요경비로 인정받을 수 있는 비용을 놓치고 있지는 않은지 미리 확인해볼 필요가 있습니다.

매각 2~3년 전, 잠자는 필요경비부터 찾아내세요

부동산 밸류업 현장에서는 건물을 사는 순간부터 팔 때까지의 지출 가운데 어떤 비용이 자본적 지출이고 어떤 비용이 통상적인 수선비인지 구분하고, 부가가치세와 감가상각 처리내용도 함께 관리해두는 것이 좋습니다.

또 이미 지나간 공사는 남아 있는 자료로 확인할 수 있는 범위를 찾고, 앞으로의 공사는 설계와 계약 단계에서부터 세부내역과 증빙을 남겨두는 것이 중요합니다.

부동산의 가치는 공사로 올라가지만, 그 비용을 세금 계산에서도 인정받을 수 있는지는 공사의 성격과 이를 뒷받침하는 자료가 결정합니다.

매각을 결심한 날이 아니라, 매각을 생각하기 시작한 날이 준비를 시작해야 할 날입니다.

그리고 이 준비는 세무, 건축, 부동산 실무가 함께 맞물려야 비로소 완성됩니다.

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※ 본 칼럼은 부동산 양도소득세 필요경비에 관한 일반적인 세무·부동산 정보를 설명한 것입니다. 실제 자본적 지출 인정 여부, 증빙 인정 범위, 감가상각비 및 부가가치세 처리 등은 개별 공사의 내용과 납세자의 신고내역 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 매각·신고 전에는 세무사 등 관련 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.