병원 옆 낡은 건물이 달라 보인다…K의료관광이 바꾸는 건물의 쓰임

외국인 환자 201만명, 강남에만 65만명…진료 뒤 이어지는 ‘체류 수요’, 좋은 입지만으로는 부족…용도전환 가능성과 운영수익이 자산가치를 가른다

천우석의 밸류업 인사이트

한국을 찾는 외국인 환자가 처음으로 200만명을 넘어섰습니다.

한국보건산업진흥원이 지난 9월 4일 공개한 ‘2025년 외국인환자 유치실적 통계분석 보고서’에 따르면 지난해 외국인 환자는 201만1822명입니다. 이 가운데 서울이 175만5002명, 강남구가 65만958명을 차지했습니다. 강남 한 지역이 전국 외국인 환자의 약 3분의 1을 받은 셈입니다.

강남구에서 발생한 외국인 의료소비액도 지난해 5694억원으로 서울 전체의 43.8%에 달했습니다. 강남구에는 올해 5월 기준 의료기관 3052곳, 외국인환자 유치 등록기관 1072곳이 모여 있습니다.

부동산 투자자의 눈에는 환자 수만큼이나 한 가지 숫자가 더 눈에 들어옵니다.

한국경제신문은 의료관광객의 국내 평균 체류기간을 7.2일, 1인당 평균 지출액을 약 775만원으로 소개했습니다. 진료를 받고 곧바로 출국하는 수요가 아니라는 뜻입니다.

병원 문을 나온 환자들은 그 다음 어디에서 머물까요?

65만명의 환자는 ‘체류 수요’이기도 하다

의료관광객은 병원만 이용하지 않습니다.

피부·성형 시술부터 건강검진, 안과 치료까지 진료 목적에 따라 체류기간이 달라지고 가족이나 지인이 동행하기도 합니다. 숙박과 식사, 이동, 세탁, 쇼핑과 회복을 위한 공간이 필요합니다.

일반 관광객과 원하는 숙소의 조건도 다를 수 있습니다.

유명 관광지보다 병원과의 이동시간이 더 중요할 수 있고, 짧은 관광 일정에서는 크게 필요하지 않았던 취사·세탁이나 넉넉한 수납공간이 장기 체류에서는 중요한 조건이 됩니다. 시술 후 외부 활동을 줄여야 하는 이용객에게는 로비의 화려함보다 객실의 편안함과 사생활 보호가 더 큰 가치일 수도 있습니다.

외국인 환자가 밀집한 강남의 중소형 호텔이나 오래된 업무시설, 근린생활시설을 다른 시각으로 볼 수 있는 이유입니다.

다만 병원과 가깝다는 입지는 시작점에 불과합니다.

건물보다 먼저 확인할 것은 ‘법적으로 가능한가’

사무실이나 근린생활시설을 숙박형 자산으로 바꾸려면 예상 객실료보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다.

현재 건축물 용도와 용도지역에서 원하는 숙박시설을 설치할 수 있는지, 용도변경에 필요한 피난·방화·주차 등의 기준을 맞출 수 있는지가 첫 번째 관문입니다. 학교 주변이라면 교육환경보호구역 규제도 따져야 합니다. 교육환경보호구역은 학교 경계로부터 200m 범위까지 설정되며 숙박업과 관광숙박업도 규제 대상에 포함됩니다. 상대보호구역의 경우에는 법이 정한 절차에 따라 예외 인정이 가능한 경우도 있습니다.

‘의료관광호텔’이라는 이름을 붙이는 것 역시 생각보다 간단하지 않습니다.

관광진흥법 시행령상 의료관광호텔업은 의료관광객이 사용할 취사시설을 갖추고, 욕실이나 샤워시설을 갖춘 객실이 20실 이상이어야 합니다. 객실 면적도 19㎡ 이상이어야 하고 외국어 서비스와 의료관광객의 출입 편의를 위한 체계 등 별도의 등록기준을 충족해야 합니다.

이 조건들을 기존 중소형 건물에 맞추려면 적지 않은 CapEx가 들어갈 수 있습니다.

엘리베이터와 피난동선, 급배수, 냉난방, 객실구획을 손대다 보면 처음 예상했던 리모델링비가 크게 달라지는 경우도 생깁니다.

그래서 의료관광 수요가 있다는 사실과 그 건물이 의료관광용 자산으로 적합하다는 판단은 구분해야 합니다.

객실료보다 ‘운영하고 남는 돈’을 봐야 한다

숙박형 자산은 일반적인 임대형 빌딩과 돈을 버는 방식도 다릅니다.

오피스나 상가는 임차인이 계약기간 동안 월세를 내는 구조가 기본입니다. 숙박시설은 매일 객실을 다시 판매합니다.

호텔업에서는 평균객실료와 객실 가동률을 결합한 판매가능 객실당 매출, 즉 RevPAR를 주요 운영지표로 활용합니다. 객실가격이 높아도 비어 있는 날이 많으면 매출이 떨어지고, 높은 가동률을 유지해도 지나치게 낮은 가격으로 판매하면 수익성이 떨어집니다.

의료관광객을 대상으로 한다면 평균 체류기간도 중요한 변수가 됩니다.

한 번 들어온 고객이 일주일 이상 머문다면 객실 회전과 청소 부담이 달라질 수 있습니다. 병원이나 외국인환자 유치업체가 꾸준히 고객을 연결해 준다면 예약 플랫폼 의존도를 낮출 가능성도 있습니다.

반대편에는 운영비가 있습니다.

숙박형 자산에서는 인건비와 청소·세탁, 수도광열비, 예약수수료, 운영사 수수료 등이 지속적으로 발생합니다. 매출이 크게 늘어도 운영비가 함께 늘면 순영업소득(NOI)은 생각만큼 증가하지 않을 수 있습니다.

용도전환에 투입한 CapEx는 별도로 계산해야 합니다.

안정화된 NOI가 기존 임대방식보다 얼마나 늘어나는지, 그 증가분을 만들기 위해 얼마를 투자해야 하는지가 밸류업의 핵심 숫자입니다.

같은 건물도 ‘누가 운영하느냐’에 따라 투자 성격이 달라진다

여기에는 한 가지 선택이 더 있습니다.

건물주가 직접 숙박사업의 운영위험을 부담할 것인지, 전문 운영사에 맡길 것인지, 운영사로부터 일정한 임대료를 받는 구조를 만들 것인지입니다.

고정 임대료를 받으면 객실 매출이 급증했을 때의 수익 일부를 포기하는 대신 현금흐름의 변동성을 낮출 수 있습니다.

반대로 매출이나 영업이익을 나누는 구조라면 의료관광 수요가 빠르게 증가할 때 더 많은 수익을 기대할 수 있지만 객실 가동률이 떨어질 때의 위험도 건물주가 함께 부담하게 됩니다.

그래서 이런 자산에서는 부동산 입지만큼 운영사의 고객 확보 능력이 중요합니다.

어떤 병원과 연결돼 있는지, 어느 국가의 환자를 확보할 수 있는지, 평균 체류기간은 어느 정도인지, 재방문과 소개 고객을 만들 수 있는지가 건물의 현금흐름에 직접 영향을 줍니다.

‘메디컬’이나 ‘웰니스’라는 이름보다 운영구조가 먼저입니다.

부동산 회사가 병원 주변 건물을 찾기 시작한 이유

시장에서도 이런 움직임이 조금씩 나타나고 있습니다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 투자자문사는 지난 9월 1일 의료서비스 기업 비쥬웍스와 업무협약을 맺고 강남 의료클러스터를 중심으로 해외환자용 ‘웰니스 스테이’ 사업을 추진한다고 밝혔습니다.

현재 특정 부동산을 확보해 개발에 들어간 단계는 아닙니다.

주목할 부분은 부동산 투자자문사가 의료서비스 사업자와 함께 적합한 물건을 찾고, 운영사를 연결하고, 투자와 자금조달 구조까지 검토하기 시작했다는 점입니다.

수요가 먼저 만들어지고 그 수요를 받을 수 있는 부동산을 찾는 과정입니다.

이 순서는 건물주에게도 시사하는 바가 있습니다.

낡은 건물이 달라 보이려면 숫자가 달라져야 한다

외국인 환자 65만명이 강남의 모든 건물에 같은 기회를 만들어주지는 않습니다.

피부·성형 환자가 많은 지역과 수술·건강검진 환자가 많은 곳은 필요한 체류시설이 다를 수 있습니다. 가까운 병원들의 진료과목과 환자의 국적, 체류기간도 따로 봐야 합니다.

여기에 건물의 법적 전환 가능성, 구조, 필요한 CapEx, 예상 객실료와 가동률, 운영비, 운영사와의 계약방식까지 얹어야 비로소 사업성이 보입니다.

현재 사무실로 임대했을 때 얻는 NOI가 연 3억원이라면 숙박형 자산으로 바꾼 뒤 매출이 얼마가 될지만 계산해서는 부족합니다.

전환비용을 부담하고 운영비를 지불한 뒤에도 안정적으로 3억원을 넘는 NOI가 만들어지는지, 그 증가분이 투자금과 운영위험을 감수할 만큼 충분한지가 판단의 기준입니다.

K의료관광이 200만명 시대에 들어섰다는 통계 자체는 분명 흥미롭습니다.

부동산의 기회는 그 다음 숫자에서 나옵니다.

누가 얼마나 오래 머물고, 그 수요를 이 건물이 합법적으로 받아낼 수 있으며, 운영하고 난 뒤 얼마의 현금흐름이 남는가?

그 세 가지가 맞아떨어지는 순간 병원 옆의 평범했던 건물도 이전과 다른 자산으로 보이기 시작합니다.

[관련 기사·자료]

한국보건산업진흥원 「2025년 외국인환자 유치실적 통계분석 보고서」 2026.9.4

https://www.khidi.or.kr/board/view?linkId=48949509&menuId=MENU00093

강남메디컬투어센터 「데이터로 보는 의료관광」 2025년 외국인환자 유치실적 및 의료소비액

https://medicaltour.gangnam.go.kr/content/435/view.do?cid=435&lang=ko&mid=395-396

한국경제신문, 오형주 기자 「’K의료’에 꽂힌 외국인…작년 12.5조 썼다」 2026.6.2

https://www.hankyung.com/article/2026060114171

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 「쿠시먼앤드웨이크필드 코리아, 비쥬웍스와 ‘웰니스 스테이’ 부동산 사업협력 업무협약 체결」 2026.9.1

https://www.cushmanwakefield.com/ko-kr/south-korea/news/2026/09/cushman-and-wakefield-korea-signs-mou-with-visuworks

국가법령정보센터 「관광진흥법 시행령」 별표 1 관광사업의 등록기준 「교육환경 보호에 관한 법률」 제8조·제9조

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※ 본 칼럼은 작성자의 의견입니다.