부동산 매입 후 하자가 발견됐다면…매도인·공인중개사 책임은 어디까지?

누수·균열·숨은 하자, 계약 전후 반드시 알아야 할 책임 기준

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 아파트·빌라 같은 주거용 부동산뿐 아니라, 꼬마빌딩·상가와 같은 비주거용 부동산을 매수한 뒤 예상치 못한 심각한 하자로 고통받는 매수인들의 현실적인 분쟁 사례를 짚어보고, 법적 분쟁을 사전에 예방하기 위한 실무 체크포인트를 알려드리겠습니다.

꼬마빌딩·오피스 부동산에서도 누수 발생, 건물의 균열, 정화조(오·폐수를 정화하는 지하 설비) 노후 같은 하자가 뒤늦게 발견돼 큰 분쟁으로 번집니다.

특히 비주거용 부동산은 매매가가 크고 임대차·영업 인허가와 얽혀 있어 하자 하나가 자산가치 전체를 흔들기도 합니다.

주거용이든 비주거용이든 매매 목적물의 하자에 관한 민법상 기본 법리는 동일하게 적용됩니다.

대부분의 매수인은 공인중개사가 작성하는 ‘중개대상물 확인·설명서’, 즉 부동산의 상태와 권리관계를 정리해 매수인에게 교부하는 공식 서류를 믿고 도장을 찍습니다.

하지만 벽체나 바닥 속 매립배관, 방수층 안쪽까지 확인할 물리적 수단이 없다 보니 실제로는 매도인이 제공한 자료나 현장에서 확인 가능한 상태를 토대로 서류가 작성되는 경우가 많습니다.

나중에 하자가 드러나면 공인중개사에게 책임을 물을 수 있을까요?

공인중개사법 제25조는 개업공인중개사가 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인해 매수인에게 성실·정확하게 설명하도록 하고 있습니다. 필요한 경우 매도인에게 대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수도 있습니다.

공인중개사가 고의 또는 과실로 이러한 확인·설명의무를 위반해 거래당사자에게 손해를 입혔다면 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.

다만 육안으로 확인하기 어려운 매립배관이나 방수층 내부의 하자까지 중개사가 전문적인 기술검사를 통해 찾아내야 하는 것은 아닙니다.

따라서 통상적인 현장확인과 자료확인을 했음에도 발견하기 어려운 숨은 하자라면 중개사의 과실을 인정하기 쉽지 않습니다.

반대로 현장에서 이미 누수 흔적이나 심한 균열 등 이상징후를 확인할 수 있었는데도 이를 확인·설명하지 않았거나, 매도인으로부터 하자 관련 정보를 전달받고도 매수인에게 알리지 않았다면 책임이 문제될 수 있습니다.

매도인은 어디까지 책임질까요?

민법 제580조는 매매 목적물에 하자가 있는 경우 매도인이 일정한 담보책임을 부담하도록 하고 있습니다.

매수인이 하자를 알지 못했고 알지 못한 데 과실이 없다면, 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약해제를, 그렇지 않은 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

하자 여부를 판단할 때 중요한 것은 매매 목적물이 통상 갖춰야 할 품질이나 성능을 갖추고 있는지, 또는 당사자가 계약에서 예정하거나 보증한 성질을 갖추고 있는지입니다.

대법원도 매매 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적인 성질이나 성능을 갖추지 못했거나 당사자가 예정한 성질을 갖추지 못한 경우 하자담보책임이 성립할 수 있다고 보고 있습니다.

따라서 계약을 체결한 이후 잔금을 지급하거나 건물을 인도받기 전에 새롭게 훼손이 발생한 경우에는 하자담보책임만이 아니라 계약상 의무 불이행이나 위험부담 관계도 함께 검토해야 합니다.

“하자를 안 날부터 6개월”은 꼭 기억해야 합니다

흔히 “하자를 안 날부터 6개월”이라고 알려져 있습니다.

민법 제582조는 매수인이 하자 사실을 안 날부터 6개월 안에 하자담보책임에 따른 권리를 행사해야 한다고 규정하고 있습니다.

여기서 한 가지 주의해야 합니다.

단순히 매도인에게

“하자가 발견됐습니다.”

라고 통보하는 것만으로 언제나 충분한 것은 아닙니다.

대법원은 재판 밖에서도 권리를 행사할 수 있고 특별한 형식은 필요하지 않지만, 매도인에게 하자가 있다는 사실을 알리면서 계약해제나 하자보수, 손해배상 등을 요구하는 의사까지 표시해야 권리행사로 볼 수 있다고 판단하고 있습니다.

따라서 하자를 발견하면 가능한 한 빨리 “어떤 하자가 발견됐고, 이에 대해 보수 또는 손해배상을 요구한다.”는 취지를 문서로 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

손해배상청구권에는 이 6개월의 제척기간과 별도로 일반적인 채권의 소멸시효도 적용됩니다.

대법원은 하자담보책임에 기한 손해배상청구권에도 민법상 10년의 소멸시효가 적용되고, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매목적물을 인도받은 때부터 소멸시효가 진행한다고 보고 있습니다.

따라서 “하자를 안 날부터 6개월”과 “인도받은 때부터 진행하는 10년의 소멸시효”를 함께 확인해야 합니다.

실제 판례를 보면 기준이 더 분명해집니다

실제 판례를 보면 이 원칙이 어떻게 작동하는지 알 수 있습니다.

건물 매매 후 누수 등이 발생한 사건에서는 매수인이 단순히 하자가 있다는 사실만 주장해서는 부족하고, 그 하자가 매도인의 책임이 되는 시점에 이미 존재했다는 점을 증명하는 것이 중요한 쟁점이 됩니다.

반대로 토지를 매입한 뒤 땅속에서 약 331톤의 폐기물이 발견된 사건에서는 대법원이 매도인의 책임을 인정했습니다.

이 사건에서 매수인은 토지를 굴착하던 중 지하 약 1~2m에서 폐합성수지와 폐콘크리트 등 약 331톤의 폐기물을 발견했습니다.

대법원은 이 정도의 폐기물이 매립돼 있는 것은 토지가 통상 갖추어야 할 품질이나 상태를 갖추지 못한 하자에 해당한다고 보고, 매도인에게 폐기물 처리비용 상당의 손해배상책임을 인정했습니다.

이 판결에서는 하자담보책임뿐 아니라 계약내용에 따라 채무불이행에 따른 손해배상책임도 함께 성립할 수 있다고 봤습니다.

결국 하자가 실제로 존재한다는 사실과 그 하자가 매도인의 책임범위에 해당한다는 사실은 서로 다른 입증 문제입니다.

또 지하 매설물이나 매립배관처럼 눈에 보이지 않는 하자라는 이유만으로 매도인의 책임이 자동으로 인정되는 것도 아닙니다.

언제부터 하자가 존재했는지, 계약 당시 매수인이 이를 알았거나 알 수 있었는지, 계약에서 어떤 상태를 예정했는지 등을 함께 확인해야 합니다.

하자가 있다고 언제나 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다

누수나 보일러 고장 등 하자가 발생했다고 해서 곧바로 매매계약 전체를 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

민법상 계약을 해제하려면 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도여야 합니다.

수리 등을 통해 계약 목적을 달성할 수 있다면 일반적으로는 하자보수비 등 손해배상 문제가 중심이 됩니다.

따라서 하자의 정도와 보수 가능성, 보수비용, 건물의 사용에 미치는 영향 등을 함께 살펴봐야 합니다.

소송에서는 하자의 원인과 발생시점을 확인하기 위한 감정비용까지 들어가는 경우가 있어, 인정되는 손해배상액과 실제 소송비용을 비교하면 매수인의 실질적인 회복액이 크지 않은 경우도 있습니다.

상가·사무실은 영업 개시가 늦어질수록 추가적인 손실이 발생할 수 있어 리스크 관리가 더욱 중요합니다.

임차인까지 얽히면 분쟁은 한층 복잡해집니다

임차인이 있는 부동산을 매입했다면 매도인과 매수인 사이의 하자 문제만 볼 수 없습니다.

임대인의 지위를 승계한 매수인은 임대차관계가 계속되는 동안 임차목적물을 임차인이 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무를 부담합니다.

민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지해야 한다고 규정하고 있습니다.

따라서 매수 후 누수나 설비고장 등이 발생해 임차인의 정상적인 사용·수익에 지장이 생긴다면 새로운 소유자인 임대인이 수선의무를 부담할 수 있습니다.

다만 부동산을 매수하기 전에 이미 발생한 손해에 관한 종전 임대인의 손해배상책임까지 새로운 소유자에게 언제나 자동으로 넘어온다고 단정할 수는 없습니다.

임대인 지위의 승계 여부와 손해 발생시점, 기존 임대차계약의 내용, 매매계약상 채권·채무 승계 특약 등을 함께 확인해야 합니다.

따라서 임차인이 있는 건물을 매수할 때는 현재 진행 중인 누수나 하자 민원이 있는지, 임차인이 종전 임대인에게 이미 손해배상을 요구하고 있는지도 확인하는 것이 좋습니다.

비주거용 부동산은 이것까지 확인하세요

비주거용 부동산은 건축물대장상 용도와 실제 사용용도가 일치하는지, 위반건축물이나 무단 증축 문제가 없는지, 해당 업종에 필요한 전기·소방설비를 갖추고 있는지, 옥상 방수·지하 누수·정화조 등의 상태가 어떤지 별도로 확인해야 합니다.

임차인이 있다면 임대차계약의 원상회복 범위와 기존 시설물의 소유·철거책임도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

그렇다면 매수인은 어떻게 스스로를 지켜야 할까요?

첫째, 계약 전 매수인·매도인·중개사가 함께 배관, 배수구, 천장, 방수 상태 등 확인 가능한 부분을 직접 확인하는 합동점검이 필요합니다.

점검 당시 사진이나 영상을 함께 남겨두면 나중에 계약 또는 인도 당시 하자가 존재했는지를 판단하는 중요한 증거가 될 수 있습니다.

둘째, 특약에 하자의 책임범위를 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.

예를 들어

“잔금일 이전부터 존재했으나 통상적인 현장점검으로 확인하기 어려웠던 하자가 잔금일 이후 일정 기간 안에 발견되고 그 하자가 잔금일 이전부터 존재했다는 사실이 확인되는 경우, 매도인은 일정 기간 내 보수하거나 합의한 범위의 비용을 부담한다.”

는 식으로 하자가 존재한 시점과 발견된 시점, 책임범위와 처리방법을 구분해 명시할 수 있습니다.

민법상 매도인의 하자담보책임은 당사자의 특약으로 일정 부분 조정하거나 면제할 수 있습니다.

다만 매도인이 알고 있으면서 매수인에게 고지하지 않은 사실 등에 대해서까지 책임을 면하는 것은 제한될 수 있으므로, 계약서에 하자담보책임을 배제하거나 지나치게 축소하는 문구가 있는지도 꼼꼼히 확인해야 합니다.

셋째, 하자를 발견하면 즉시 사진과 영상을 남기고 전문업체의 소견서나 견적서를 확보한 뒤, 매도인에게 내용증명이나 문자메시지 등으로 통지하는 것이 좋습니다.

이때 단순히 하자의 존재만 알리는 데 그치지 말고 하자보수나 손해배상 등 어떤 조치를 요구하는지를 함께 명확하게 밝혀두는 것이 중요합니다.

결국 법원에서는 하자의 존재 자체뿐 아니라 그 하자가 언제부터 존재했고, 계약 당시 매수인이 이를 알 수 있었는지, 매도인이나 공인중개사가 어떤 사실을 알고 있었는지, 계약에서 어떤 책임을 정했는지가 중요한 판단요소가 됩니다.

매수인 스스로 서류와 현장을 철저히 검증하고 명확한 특약과 증거로 방어벽을 세우는 것이 안전한 자산 밸류업의 출발점이며, 상업용 부동산일수록 이 세 가지 원칙을 더욱 철저히 실천해야 합니다.

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※ 본 칼럼은 부동산 매매 후 발견되는 하자와 매도인·공인중개사의 책임에 관한 일반적인 법률·부동산 실무를 설명한 정보성 콘텐츠입니다. 실제 책임 여부와 범위는 하자의 종류와 발생시점, 계약 및 인도 당시의 상태, 매도인·매수인의 인식 여부, 매매계약 특약 및 중개 과정 등에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 분쟁에서는 관련 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.