부동산 등기부등본과 건축물대장, 실제 현황이 다르다면?

대장·등기·현황 불일치, 무엇을 믿고 어떻게 확인해야 할까?

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

1. 왜 대장·등기부·현황이 서로 다를까?

부동산 투자나 매매를 준비하면서 등기부등본, 건축물대장, 토지대장을 꼼꼼히 확인했다고 안심하는 분들이 많습니다.

그러나 실무에서는 서류상의 기록과 실제 현장의 모습이 일치하지 않는 사례가 생각보다 자주 발생합니다.

이를 흔히 ‘공적장부와 현황의 불일치’라고 부르는데, 여기서 공부란 국가나 지방자치단체 등이 법령에 따라 작성·관리하는 공적 장부, 즉 등기부·토지대장·건축물대장 등을 통칭하는 용어입니다.

부동산 거래는 이 공부를 신뢰하고 이루어지는 경우가 대부분이지만, 실제로는 증축이나 용도변경, 분할·합병, 경계 측량의 오차 등 다양한 사유로 인해 서류와 실물이 어긋나는 일이 벌어집니다.

이번 시간에는 대장상 불일치, 등기상 불일치, 실제 현황상 불일치가 각각 어떤 의미를 가지며, 투자자 입장에서 어떤 리스크와 대응 방안이 있는지 짚어보겠습니다.

2. 등기부등본과 건축물대장은 어떻게 다른가?

먼저 개념부터 정리하겠습니다.

등기부등본은 법원 등기소가 관리하는 문서로, 부동산의 권리관계인 소유권, 저당권, 지상권 등을 공시하는 역할을 합니다.

근거 법률은 부동산등기법이며, 동법 제3조는 등기할 수 있는 권리의 종류를 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권으로 규정하고 있습니다.

반면 건축물대장은 건축물의 면적, 구조, 용도, 층수 등 건축물의 현황과 관련된 정보를 기록하는 서류입니다.

토지대장과 지적도 등은 ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’에 따라 관리되는 지적공부로서 지목, 면적, 토지의 경계 등 토지에 관한 정보를 확인하는 데 활용됩니다.

즉 등기부는 주로 ‘권리’를, 건축물대장과 지적공부는 부동산의 ‘물리적·행정적 현황’을 확인하는 서류라고 이해하시면 됩니다.

관리 주체와 작성 목적이 서로 다르기 때문에 한쪽의 변경사항이 다른 서류에 즉시 반영되지 않거나 실제 현황과 차이가 발생하는 경우도 있습니다.

3. 대장상 불일치가 발생하는 대표적인 사례

건축물대장과 실제 건물 현황이 다른 경우는 생각보다 흔합니다.

대표적으로 다음과 같은 사례들이 있습니다.

(1) 무단 증축·개축

건축물대장에는 2층으로 기재되어 있으나 실제로는 옥탑이나 별동이 추가로 지어진 경우입니다.

(2) 용도변경 미신고

대장상 근린생활시설로 되어 있으나 실제로는 주거용으로 사용 중인 경우입니다.

다만 용도변경은 변경되는 용도의 종류에 따라 허가나 신고 등의 절차가 달라질 수 있으므로 실제 사용 형태와 건축물대장의 용도가 다르다면 적법한 용도변경 절차를 거쳤는지 별도로 확인해야 합니다.

(3) 면적 오차

실측 면적과 대장상 면적이 서로 다른 경우입니다.

오래된 건물이나 증축·개축을 거친 건물에서는 행정상 정리가 제대로 이루어지지 않아 실제 구조와 대장의 기록에 차이가 발생하는 경우도 있습니다.

(4) 위반건축물 표시

허가권자가 건축법 위반사항에 대해 시정명령을 한 경우 건축물대장에 ‘위반건축물’이라는 표시와 함께 위반내용이나 시정명령 등의 내용이 기재될 수 있습니다.

이러한 불일치는 단순히 서류상의 문제로 끝나지 않고 향후 대출 실행, 용도별 세금 부과, 매매 시 가격 협상, 심지어 이행강제금 부과로까지 이어질 수 있어 투자 전 반드시 확인이 필요한 부분입니다.

특히 위반건축물을 매수할 경우에는 해당 위반사항을 시정하는 데 필요한 비용과 시정 후 임대면적·임대수익이 얼마나 줄어드는지까지 함께 계산해 보는 것이 좋습니다.

4. 등기부상 불일치와 권리관계 리스크

등기부등본의 불일치는 대장의 그것보다 훨씬 더 직접적인 재산상 위험으로 연결될 수 있습니다.

대표적인 사례로는 다음이 있습니다.

(1) 소유권 미이전 상태의 매매

매도인이 등기부상 소유자가 아니거나, 상속 등으로 인해 등기가 아직 정리되지 않은 경우입니다.

특히 소유자가 사망했는데 상속등기가 이루어지지 않았다면 상속관계를 확인하고 실제 처분권한이 있는 사람이 누구인지 확인해야 합니다.

(2) 가등기, 가압류, 근저당 등 권리제한의 존재

매매계약 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.

이를 흔히 ‘성립요건주의’라고 하는데, 매매와 같은 법률행위에 따른 소유권 등 부동산 물권의 변동은 등기를 마쳐야 비로소 법적으로 완성된다는 원칙입니다.

(3) 등기부의 공신력 부재

우리나라 등기제도는 등기의 공신력을 인정하지 않습니다.

따라서 등기부를 믿고 거래했다 하더라도 등기 원인 자체가 무효이고 진정한 권리자가 따로 있다는 사실이 입증되면 등기의 효력이 부정될 수 있습니다.

다만 등기에는 일정한 ‘추정력’이 인정됩니다.

등기부에 소유자로 기재되어 있다면 일단 적법한 권리자인 것으로 추정하지만, 위조나 원인무효 등의 사실이 입증되면 그 추정이 뒤집힐 수 있다는 의미입니다.

이 점이 국내 부동산 거래에서 권리분석이 중요한 이유이기도 합니다.

5. 실제 현황상 불일치, 현장 확인이 반드시 필요한 이유

서류를 아무리 완벽하게 검토해도 실제 현장과 다를 수 있다는 점을 간과해서는 안 됩니다.

대표적인 현황 불일치 사례는 다음과 같습니다.

(1) 경계 침범

지적도상 경계와 실제 담장·구조물의 위치가 다른 경우입니다.

(2) 불법 점유

대장이나 등기부에는 나타나지 않는 제3자가 실제로 부동산을 점유하고 있는 경우입니다.

(3) 임대차 현황 미반영

등기부에 기재되지 않는 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 발생합니다.

따라서 임차권등기가 되어 있지 않더라도 매수인이 인수해야 할 임대차가 존재할 수 있습니다.

이처럼 실제 현황은 등기부나 대장 어디에도 온전히 담기지 않는 정보를 포함할 수 있기 때문에 반드시 현장 임장, 즉 현장을 직접 방문해 확인하는 절차가 필요합니다.

아울러 주택이라면 법에서 정한 절차에 따라 전입세대 관련 자료와 임대차 현황을 확인하고, 상가라면 사업자등록과 실제 점유자, 임대차계약 현황 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

관리비 체납 여부와 실제 사용 용도도 교차 확인해야 합니다.

6. 투자자가 실천할 수 있는 체크리스트

지금까지 살펴본 불일치 리스크를 줄이기 위해 투자자 입장에서 실천할 수 있는 절차를 정리하면 다음과 같습니다.

(1) 등기부등본의 갑구·을구를 통해 소유권 및 근저당권·가압류·가처분 등 권리관계를 확인합니다.

(2) 건축물대장·토지대장을 통해 면적, 용도, 구조, 위반건축물 여부 등을 확인합니다.

(3) 지적도와 실제 경계의 일치 여부를 현장에서 확인하고, 경계가 중요하거나 불분명하다면 필요시 지적측량을 실시합니다.

(4) 주택·상가의 임대차계약 현황과 실제 점유자를 확인합니다.

(5) 서류 간 불일치가 발견될 경우 등기소, 지자체 건축 관련 부서, 지적 관련 부서 등에 정정 가능 여부와 필요한 절차를 확인합니다.

무엇보다 불일치가 발견됐다고 해서 바로 계약부터 체결해서는 안 됩니다.

단순한 행정상 누락인지, 무단증축인지, 지적공부의 오류인지, 실제 권리관계 자체에 문제가 있는지를 먼저 구분하는 것이 중요합니다.

7. 법적 분쟁이 발생하면 무엇을 기준으로 판단하는가?

대장, 등기부, 실제 현황이 서로 다른 상태에서 분쟁이 발생하면 법원은 분쟁의 성격에 따라 서로 다른 기준을 적용합니다.

단순히 ‘서류가 곧 진실’이라는 접근이 아니라 어떤 권리를 다투느냐에 따라 판단 기준이 달라진다는 점을 이해할 필요가 있습니다.

① 소유권 등 권리관계 분쟁: 실체적 권리관계가 중요

등기부에 소유자로 기재되어 있다고 해서 절대적으로 소유권이 인정되는 것은 아닙니다.

앞서 설명한 대로 대한민국의 등기제도는 공신력을 인정하지 않기 때문에 등기는 진정한 권리관계를 추정하는 효력, 즉 추정력을 가질 뿐입니다.

반증이 없는 한 등기된 권리가 적법한 것으로 추정된다는 의미입니다.

그러나 등기 원인이 무효이거나 위조·허위라는 사실이 입증되면 등기가 있어도 소유권이 부정될 수 있습니다.

이 때문에 소유권 분쟁에서는 등기부뿐 아니라 매매계약서, 대금 지급내역, 상속관계, 점유 경위 등 실체적 권리관계를 뒷받침하는 자료가 중요한 증거로 활용됩니다.

② 토지 경계 분쟁: 지적공부가 원칙적인 출발점

담장이나 구조물의 실제 위치와 지적도상 경계가 다른 경계 분쟁의 경우 원칙적으로 지적공부에 등록된 경계가 중요한 판단 기준이 됩니다.

토지는 특별한 사정이 없는 한 지적도 등에 등록된 경계에 의해 범위가 특정되므로 실제 담장이 오랫동안 다른 위치에 있었다는 사실만으로 그 위치가 곧 법적인 경계로 인정되는 것은 아닙니다.

다만 지적공부를 처음 작성하는 과정에서 측량 착오나 등록 오류가 있었다는 사실이 입증되는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 판단될 수 있습니다.

따라서 경계가 의심되는 토지를 매입한다면 실제 담장의 위치만 믿지 말고 지적측량을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

③ 건물의 용도·면적 불일치: 계약 내용과 고지 여부가 중요

건축물대장과 실제 이용 현황이 다른 경우에는 현재 이용 상태가 적법한지부터 확인해야 합니다.

위반건축물이나 무단 용도변경 사실이 존재한다면 매도인이 이를 매수인에게 어떻게 설명했는지, 계약에서 어떤 상태의 건물을 인도하기로 약정했는지가 중요한 문제가 될 수 있습니다.

또한 공인중개사법 제25조는 개업공인중개사에게 중개대상물의 상태·입지·권리관계와 법령에서 정한 사항을 확인하고 설명할 의무를 부과하고 있습니다.

따라서 위반건축물이나 실제 용도가 대장과 다르다는 사실을 확인하고도 이를 제대로 설명하지 않았다면 구체적인 사정에 따라 손해배상 등 법적 책임이 문제될 수 있습니다.

④ 임대차 대항력 분쟁: 점유와 전입신고 등 실질 요건이 기준

임차인의 대항력 여부는 등기부 기재 여부만으로 판단하지 않습니다.

주택임대차보호법 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록이라는 요건을 갖췄는지를 확인합니다.

따라서 등기부에는 나타나지 않더라도 실제 점유와 전입신고를 마친 임차인이 존재한다면 그 임차인은 일정한 요건 아래 매수인을 포함한 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

상가 역시 상가건물 임대차보호법에서 정한 건물의 인도와 사업자등록 신청 등 대항요건을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 장기간 점유로 인한 시효취득 분쟁

등기부·대장과 실제 점유 상태가 오랫동안 다른 경우에는 민법 제245조에 따른 점유취득시효도 검토해야 할 수 있습니다.

민법은 소유의 의사로 평온하고 공연하게 20년 동안 부동산을 점유한 사람에게 일정한 요건 아래 소유권이전등기를 청구할 수 있도록 하고 있습니다.

또 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유한 경우에는 등기부취득시효가 문제될 수 있습니다.

따라서 담장이나 통행로가 수십 년 동안 지적경계와 다르게 사용돼 온 토지라면 단순히 지적도만 확인하는 데 그치지 않고 점유기간과 점유 경위까지 함께 살펴보는 것이 안전합니다.

불일치가 발견되면 계약서에 명확히 남기세요

대장, 등기부와 실제 현황의 차이를 확인했지만 여러 사정을 고려해 매수를 진행하기로 했다면 구두로만 합의해서는 안 됩니다.

어떤 부분이 공부와 다른지, 누가 언제까지 정리할 것인지, 정정이나 적법화가 불가능한 경우 어떻게 처리할 것인지 등을 계약서 특약에 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

무단증축이 있다면 위반부분의 위치와 면적, 철거 또는 시정 책임, 기존 이행강제금과 향후 발생할 비용의 부담 주체를 명확하게 정해야 합니다.

토지 경계가 불분명하다면 잔금 전에 측량을 실시할 것인지, 측량 결과 면적이나 경계가 다르면 매매대금을 어떻게 조정할 것인지도 정할 수 있습니다.

부동산에서 ‘알고 샀다’는 말 한마디로 모든 위험이 해결되는 것은 아닙니다.

불일치의 내용과 처리 책임을 계약서에 구체적으로 남겨두는 것이 가장 현실적인 분쟁 예방책입니다.

대장·등기·현황, 세 가지를 함께 봐야 합니다

이처럼 부동산은 큰 금액이 오가는 만큼 서류 한 장, 도장 하나의 차이가 예상치 못한 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

대장, 등기부, 실제 현황은 각각 다른 목적과 관리체계를 가진 별개의 정보입니다.

따라서 셋 중 하나만 확인하고 안심하기보다는 세 가지를 교차 검증하는 습관이 필요합니다.

등기부에는 어떻게 되어 있는지,

건축물대장과 토지대장에는 어떻게 기록되어 있는지,

그리고 실제 현장은 어떻게 사용되고 있는지 살펴봐야 합니다.

특히 세 가지 정보가 서로 다르다면 어느 하나를 임의로 믿고 계약하지 마십시오.

왜 차이가 발생했는지 확인하고, 그것이 단순한 행정상의 오류인지 아니면 무단증축·경계침범·임대차·소유권과 연결된 문제인지를 먼저 판단해야 합니다.

서류상의 작은 불일치가 때로는 대출 제한과 이행강제금, 임차인 보증금 인수, 경계분쟁, 명도 문제까지 이어질 수 있습니다.

부동산을 매입하기 전에는 등기·대장·현황의 세 가지 퍼즐이 서로 맞는지 확인하는 과정이 권리분석의 기본이라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.

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※ 본 칼럼은 부동산 등기부등본, 건축물대장, 지적공부와 실제 현황의 불일치에 관해 일반적으로 발생할 수 있는 부동산·법률 실무 쟁점을 설명한 정보성 콘텐츠입니다. 실제 소유권, 토지 경계, 건축물 적법성, 임차인의 대항력 및 정정 가능 여부는 개별 부동산의 등기·허가·점유·측량 상태에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 거래 전에는 공인중개사, 건축사, 지적측량 전문가, 법무사·변호사 등 관련 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.