부모·자녀 간 부동산, 싸게 팔면 정말 절세될까?

가족 간 매매에서 반드시 따져야 할 양도세·증여세·취득세

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

“시세 15억원인 아파트를 자녀에게 10억원에 팔면 증여하는 것보다 세금이 적지 않을까요?”

“가족끼리 거래하는 것이니 매매가격은 자유롭게 정해도 되지 않나요?”

부동산 상담 현장에서 자주 받는 질문입니다.

부모가 보유한 주택이나 상가를 자녀에게 넘길 때 증여 대신 매매 방식을 선택하는 경우가 있습니다. 자녀는 일반 매매보다 저렴하게 부동산을 취득하고, 부모는 일정한 매매대금을 확보할 수 있다는 점에서 매력적으로 보일 수 있습니다.

하지만 가족 간 부동산 매매는 일반적인 제3자 거래보다 세법상 확인해야 할 사항이 훨씬 많습니다.

부모와 자녀는 세법상 특수관계인에 해당하기 때문에 계약서에 적힌 금액과 실제 자금 흐름, 세법상 시가의 차이를 국세와 지방세가 각각 다른 기준으로 판단합니다.

하나의 거래를 두고도 다음 세 가지 세금이 동시에 문제가 될 수 있습니다.

부모에게 부과되는 양도소득세

자녀에게 부과될 수 있는 증여세

자녀가 부담하는 취득세

특히 2026년부터 부모·자녀 간 저가매매에 대한 취득세 기준이 강화됐습니다.

실제 매매대금을 모두 지급했다고 하더라도 시가보다 지나치게 낮게 거래하면 취득세에서는 거래 전체를 증여취득으로 볼 수 있습니다.

이번 시간에는 가족 간 부동산 매매에서 반드시 확인해야 할 세 가지 세금을 살펴보겠습니다.

가족 간 거래는 왜 더 엄격하게 볼까요?

일반적인 부동산 매매에서는 매도인에게 양도소득세가 부과되고, 매수인은 취득세를 부담합니다.

그러나 부모와 자녀처럼 특수관계에 있는 사람들은 거래가격을 임의로 낮추거나 높여 재산을 이전하기 쉽습니다.

예를 들어 시가 15억원인 부동산을 자녀에게 5억원에 넘긴다면 계약서의 형식은 매매이지만, 실질적으로는 자녀에게 상당한 경제적 이익을 이전하는 결과가 됩니다.

그래서 세법은 계약서에 적힌 가격만 보지 않습니다.

실제 대금이 지급됐는지, 거래금액이 시가와 얼마나 차이 나는지, 자녀가 자신의 자금으로 대금을 지급했는지 등을 함께 확인합니다.

배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 원칙적으로 증여한 것으로 추정됩니다. 다만 자녀가 실제로 대가를 지급했고 거래 사실이 객관적으로 확인되는 등 법에서 정한 사정이 있으면 매매로 인정받을 수 있습니다.

따라서 가족 간 매매에서는 계약서를 작성하는 것보다 실제 거래였다는 사실을 입증하는 것이 더 중요합니다.

첫 번째 관문, 부모의 양도소득세

부모가 자녀에게 부동산을 시가보다 싸게 팔면 먼저 양도소득세 문제가 발생합니다.

소득세법은 특수관계인에게 자산을 시가보다 낮은 가격으로 양도해 세 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되면, 실제 매매가격을 부인하고 시가를 기준으로 양도소득세를 계산할 수 있도록 하고 있습니다.

이를 ‘양도소득의 부당행위계산부인’이라고 합니다.

적용 기준은 시가와 거래가액의 차액이 다음 중 하나에 해당하는 경우입니다.

3억원 이상인 경우

시가의 5% 이상인 경우

두 조건을 모두 충족해야 하는 것이 아니라 어느 하나에 해당하면 문제가 될 수 있습니다. 사실상 두 금액 중 더 낮은 기준을 넘으면 적용 가능성이 생기는 구조입니다.

예를 들어 시가 12억원인 아파트를 자녀에게 매도한다고 가정해 보겠습니다.

시가의 5%는 6000만원입니다.

부모가 11억5000만원에 매도했다면 시가와의 차이는 5000만원으로 5%에 미달하고 3억원에도 미달합니다.

반면 11억4000만원에 매도하면 차이가 정확히 6000만원으로 시가의 5%에 해당합니다. 이 경우 부당행위계산부인 적용 가능성이 있으므로, “11억4000만원까지는 괜찮다”고 단정해서는 안 됩니다.

만약 9억원에 매도했다면 계약서상 매매대금은 9억원이지만, 부모의 양도소득세는 시가 12억원을 양도가액으로 보아 다시 계산될 수 있습니다.

계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다.

부모가 실제로 받은 돈도 9억원입니다.

다만 세금을 계산할 때는 12억원에 판 것으로 보는 것입니다.

따라서 부모 입장에서는 9억원만 받았는데도 12억원을 기준으로 양도소득세를 내야 하는 불리한 결과가 생길 수 있습니다.

두 번째 관문, 자녀의 저가양수 증여세

부모가 시가보다 싸게 팔았다면 자녀는 그 차액만큼 경제적 이익을 얻습니다.

상속세 및 증여세법은 특수관계인에게 재산을 시가보다 현저히 낮은 가격으로 양수한 경우, 일정 금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과합니다.

특수관계인 간 저가양수의 판단 기준은 다음과 같습니다.

시가와 매매가격의 차액이 시가의 30% 이상이거나

그 차액이 3억원 이상인 경우

증여재산가액은 시가와 실제 거래가격의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 빼서 계산합니다.

예를 들어 시가 20억원인 부동산을 자녀가 10억원에 매수했다고 가정하겠습니다.

시가와 매매가격의 차이는 10억원입니다.

시가의 30%는 6억원이고, 3억원보다 크므로 공제 기준은 3억원입니다.

따라서 저가양수에 따른 증여재산가액은 다음과 같습니다.

10억원－3억원＝7억원

자녀는 7억원을 증여받은 것으로 보아 증여세를 부담할 수 있습니다.

반대로 시가 20억원인 부동산을 자녀가 부모에게 30억원을 주고 매수했다면, 부모가 시가보다 10억원을 더 받은 셈입니다.

이 경우에도 차액 10억원에서 3억원을 뺀 7억원이 부모가 자녀로부터 받은 증여이익으로 계산될 수 있습니다.

가족 간 거래에서는 싸게 파는 경우뿐 아니라 지나치게 비싸게 사는 경우도 증여세 문제가 될 수 있다는 뜻입니다.

양도세 기준과 증여세 기준은 서로 다릅니다

가족 간 매매에서 가장 많이 혼동하는 부분입니다.

부모의 양도소득세는 시가와 거래가액의 차이가 5% 또는 3억원 이상인지 봅니다.

자녀의 증여세는 차이가 30% 또는 3억원 이상인지 봅니다.

따라서 증여세가 부과되지 않는 거래라고 해서 부모의 양도소득세까지 안전한 것은 아닙니다.

예를 들어 시가 10억원인 부동산을 자녀에게 9억원에 팔았다고 가정해 보겠습니다.

차액은 1억원입니다.

시가의 30%인 3억원에는 미달하고 차액도 3억원 미만이므로, 저가양수 증여세는 발생하지 않을 가능성이 큽니다.

하지만 양도소득세 기준에서는 차액 1억원이 시가의 5%인 5000만원을 넘습니다.

따라서 부모의 양도소득세는 실제 매매가 9억원이 아니라 시가 10억원을 기준으로 계산될 수 있습니다.

“증여세가 없으니 문제없는 가격”이라고 생각하면 안 되는 이유입니다.

자녀가 나중에 팔 때 취득가액은 얼마일까요?

저가양수로 증여세가 과세된 경우에는 추가 검토가 필요합니다.

소득세법 시행령은 상속세 및 증여세법 제35조 등에 따라 증여세가 과세된 경우, 해당 증여재산가액을 향후 양도소득세 계산상 취득가액에 더하도록 규정하고 있습니다.

앞선 사례에서 자녀가 시가 20억원인 부동산을 10억원에 취득했고, 저가양수에 따른 증여재산가액이 7억원으로 계산됐다면 자녀의 향후 취득가액은 단순히 10억원으로 끝나지 않을 수 있습니다.

실제 지급한 10억원에 증여세가 과세된 증여재산가액 7억원을 반영하는 방식이 검토됩니다.

다만 실제 취득가액 계산은 증여세 결정 내용과 필요경비, 신고 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 세무 확인이 필요합니다.

세 번째 관문, 2026년부터 달라진 취득세

가족 간 부동산 거래에서 가장 주의해야 할 변화가 취득세입니다.

과거에는 부모·자녀 간 매매라도 자녀가 실제로 대금을 지급했다는 사실을 입증하면 유상취득으로 인정될 여지가 있었습니다.

특수관계인 간 거래가격이 시가인정액보다 지나치게 낮으면 취득세 과세표준을 시가인정액으로 조정하는 문제가 주로 논의됐습니다.

그러나 2026년 1월 1일부터 배우자 또는 직계존비속 간 부동산 거래에 별도의 증여의제 기준이 도입됐습니다.

현재는 자녀가 매매대금을 실제로 지급했다는 사실이 입증되더라도, 거래가격과 시가인정액의 차이가 다음 중 하나에 해당하면 취득세상 증여로 취득한 것으로 간주합니다.

차액이 3억원 이상인 경우

차액이 시가인정액의 30% 이상인 경우

이는 2025년 12월 31일 개정된 지방세법과 시행령에 따라 2026년부터 시행된 제도입니다.

예를 들어 시가인정액이 12억원인 주택을 자녀가 부모에게 8억원을 지급하고 취득했다고 가정하겠습니다.

차액은 4억원입니다.

시가의 30%인 3억6000만원도 넘고, 3억원도 넘습니다.

자녀가 8억원을 실제 계좌이체했다 하더라도 취득세에서는 증여취득으로 간주될 수 있습니다.

반면 시가인정액 12억원인 부동산을 9억5000만원에 매수했다면 차액은 2억5000만원이고 시가의 30%에도 미달합니다.

이 경우에는 실제 대금 지급이 명확히 입증된다면 매매에 따른 유상취득으로 인정될 가능성이 있습니다.

하지만 증여세와 양도소득세 기준은 별도로 적용되므로 취득세 기준만 보고 거래가격을 정해서는 안 됩니다.

취득세상 증여로 본다고 매매계약 자체가 없어지는 것은 아닙니다

지방세법에서 증여취득으로 간주한다는 것은 취득세를 계산할 때 무상취득으로 취급한다는 의미입니다.

당사자가 체결한 매매계약 자체가 민법상 자동으로 무효가 되는 것은 아닙니다.

또한 국세인 양도소득세와 증여세의 판단이 취득세와 언제나 동일해지는 것도 아닙니다.

하나의 거래가 다음과 같이 서로 다르게 평가될 수 있습니다.

부모의 양도소득세는 시가를 양도가액으로 보아 과세될 수 있습니다.

자녀는 저가양수 이익에 대해 증여세를 부담할 수 있습니다.

취득세에서는 거래 전체를 증여취득으로 간주해 무상취득 세율이 적용될 수 있습니다.

서로 다른 법률과 기준이 적용되기 때문입니다.

특히 주택은 유상취득과 증여취득의 세율 체계가 다르고, 조정대상지역 소재 여부와 주택가액, 취득자와 증여자의 주택 보유 상황 등에 따라 중과 여부까지 달라질 수 있습니다. 현행 지방세법은 일정한 조정대상지역 주택의 무상취득에 별도 중과세율을 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 “상가나 토지는 몇 퍼센트, 주택은 무조건 몇 퍼센트”라고 일률적으로 계산하기보다 거래일 현재 세율과 부가세목까지 확인해야 합니다.

세법상 시가는 호가와 다릅니다

가족 간 거래에서 가장 먼저 정해야 할 것은 매매가격이 아니라 세법상 시가입니다.

집주인이 원하는 가격이나 중개업소에 나온 호가는 세법상 시가로 바로 인정되지 않습니다.

세법상 시가는 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래될 때 통상 성립되는 객관적인 교환가격을 의미합니다. 실제 해당 부동산의 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액 등이 일정 요건을 충족하면 시가로 인정될 수 있습니다.

아파트처럼 동일하거나 유사한 공동주택의 거래가 활발한 경우에는 유사매매사례가액이 적용될 가능성이 큽니다.

국세청도 해당 재산의 매매가격이나 감정가격이 없으면 유사재산의 매매사례가액을 시가로 보아 평가할 수 있다고 안내합니다.

다만 “유사매매사례가액이 무조건 첫 번째이고, 없으면 감정가액, 그다음 기준시가”라고 단순한 순서로 이해해서는 안 됩니다.

해당 재산 자체의 거래가액이나 감정가액이 존재하는지, 평가기간 안의 가액인지, 여러 가액이 있을 때 평가기준일과 가장 가까운 날의 가액이 무엇인지 등을 종합적으로 판단합니다.

평가기간 안에 인정할 수 있는 시가가 없다면 공시가격이나 개별공시지가 등 보충적 평가방법을 적용합니다.

단독주택이나 꼬마빌딩, 상가처럼 유사 거래가 적은 부동산은 기준시가만 믿고 거래가격을 정하는 것이 위험할 수 있습니다.

과세관청이 별도의 감정평가를 통해 신고가액보다 높은 가액을 시가로 판단하는 사례도 있기 때문입니다. 국세청은 매매사례가 부족한 고가 부동산에 대해 감정평가를 실시해 신고가액보다 높은 금액으로 과세한 사례를 공개하고 있습니다.

가족 간 거래 전에는 공인된 감정평가법인 두 곳의 평가를 받는 방안도 검토할 수 있습니다.

매매로 인정받으려면 실제 돈이 움직여야 합니다

가족 간 부동산 매매에서 계약서만큼 중요한 것이 자금 흐름입니다.

자녀가 매매대금을 지급했다고 주장하려면 다음 자료를 갖춰야 합니다.

자녀 명의 계좌에서 부모 계좌로 대금이 실제 이체된 내역

계약금·중도금·잔금 지급일과 계약서 내용의 일치

자녀가 대금을 마련한 소득·예금·대출·증여 신고 자료

부모가 받은 매매대금을 다시 자녀에게 돌려주지 않았다는 자료

매매 후 소유권과 사용·수익 관계가 실제로 자녀에게 이전됐다는 자료

자녀가 소득이나 재산이 거의 없는데 수억원의 매매대금을 지급했다면 과세관청은 자금출처를 확인할 수 있습니다.

부모가 자녀에게 매매대금을 미리 증여했다면 그 자금 증여에 대한 증여세를 별도로 신고해야 할 수 있습니다.

부모가 돈을 빌려줬다면 차용증만 작성해서는 부족합니다.

이자율과 상환기간을 정하고 실제로 이자를 지급하며 자녀의 소득으로 원금을 갚을 수 있는 구조여야 합니다.

부모가 매매대금을 받은 뒤 곧바로 현금으로 인출하거나 자녀에게 다시 송금하면 정상적인 매매가 아니라 가장매매나 우회증여로 의심받을 수 있습니다.

국세청은 부모에게서 증여받은 자금으로 부동산을 취득하고도 신고하지 않은 사례와, 친족·지인에게 명의만 이전하는 가장매매 사례를 조사하고 있다고 밝히고 있습니다.

시가 20억원 부동산을 10억원에 판다면

세 가지 세금을 한꺼번에 살펴보겠습니다.

부모가 시가 20억원인 부동산을 자녀에게 10억원에 매도했다고 가정하겠습니다.

부모의 양도소득세

시가와 거래가격의 차이는 10억원으로 시가의 5%와 3억원을 모두 넘습니다.

부모는 실제로 10억원만 받았더라도 양도소득세 계산에서는 시가 20억원이 양도가액으로 적용될 수 있습니다.

자녀의 증여세

저가양수 이익은 10억원입니다.

시가의 30%는 6억원이고, 3억원보다 크므로 공제액은 3억원입니다.

자녀의 증여재산가액은 7억원으로 계산될 수 있습니다.

자녀의 취득세

시가인정액과 지급대가의 차이가 10억원으로 3억원과 시가의 30%를 모두 넘습니다.

2026년 이후 취득이라면 실제로 10억원을 지급했더라도 취득세상 증여취득으로 간주될 수 있습니다.

결국 부모는 시가를 기준으로 양도소득세를 내고, 자녀는 저가양수 증여세와 증여취득에 해당하는 취득세를 부담하는 결과가 나올 수 있습니다.

가족에게 싸게 넘기면 세금이 줄어들 것이라는 예상과 정반대의 결과입니다.

가족 간 매매 전에 반드시 확인할 다섯 가지

첫째, 국세와 지방세에 적용될 시가를 따로 확인해야 합니다.

양도소득세와 증여세는 상속세 및 증여세법상 시가평가 규정을 준용하고, 취득세는 지방세법상 시가인정액을 기준으로 판단합니다. 평가기간과 인정되는 자료가 다를 수 있습니다.

둘째, 거래가격을 세 가지 기준으로 동시에 시뮬레이션해야 합니다.

양도소득세의 5%·3억원 기준, 증여세의 30%·3억원 기준, 2026년 취득세의 30%·3억원 기준을 함께 봐야 합니다.

셋째, 자녀의 자금출처를 확인해야 합니다.

자녀의 소득과 재산으로 실제 매매대금을 지급할 수 있는지, 부모의 증여나 차입이 포함된다면 별도 세금과 증빙은 무엇인지 검토해야 합니다.

넷째, 부모의 기존 취득가액과 양도소득세를 계산해야 합니다.

매매가격만 낮춰도 부모의 양도소득세는 시가를 기준으로 부과될 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택 중과 여부 등도 함께 확인해야 합니다.

다섯째, 자녀의 향후 매각까지 고려해야 합니다.

저가양수 증여세가 부과된 부분이 향후 취득가액에 어떻게 반영되는지, 보유기간과 주택 수가 어떻게 계산되는지까지 살펴야 합니다.

싸게 파는 것보다 제대로 거래하는 것이 중요합니다

가족 간 부동산 매매 자체가 불법인 것은 아닙니다.

자녀가 실제 자금으로 매매대금을 지급하고, 거래가격에 합리적인 근거가 있으며, 양도소득세·증여세·취득세를 정확하게 신고한다면 정상적인 매매로 진행할 수 있습니다.

문제는 가족이니 가격과 대금 지급을 적당히 정리해도 된다고 생각하는 데서 시작됩니다.

부모가 시가보다 싸게 팔면 부모의 양도소득세는 시가를 기준으로 늘어날 수 있습니다.

자녀는 저가양수 이익에 대한 증여세를 부담할 수 있습니다.

2026년부터는 시가인정액과 지급대가의 차이가 3억원 이상이거나 30% 이상이면, 실제 대금을 모두 지급했더라도 취득세에서 증여취득으로 간주될 수 있습니다.

가족 간 부동산 거래의 핵심은 “얼마까지 싸게 팔 수 있는가”가 아닙니다.

세법상 시가가 얼마인지, 자녀가 실제로 대금을 지급할 능력이 있는지, 세 가지 세금의 합계가 증여보다 정말 적은지를 확인하는 것입니다.

계약서를 먼저 작성한 뒤 세금을 계산하지 마십시오.

매매계약 체결 전에 양도세·증여세·취득세를 하나의 표로 놓고 비교하고, 감정평가와 자금조달 계획까지 준비한 뒤 거래를 진행하시기 바랍니다.

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※ 본 칼럼은 부모·자녀 등 특수관계인 간 부동산 저가·고가 매매와 관련한 일반적인 세무·부동산 실무를 설명한 정보성 콘텐츠입니다. 실제 양도소득세·증여세·취득세는 거래일, 부동산 종류와 소재지, 주택 수, 조정대상지역 여부, 세법상 시가와 시가인정액, 자금출처 등에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 체결 전 세무사·회계사·변호사 등 관련 전문가를 통해 개별 거래를 검토하시기 바랍니다.