내 건물 리모델링하니 그냥 나가라?

상가 권리금 회수 방해와 건물주의 배상책임, 대법원은 어떻게 봤나

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

부동산 실무 현장에서는 서울 강남·성수·홍대처럼 상권이 빠르게 바뀌는 지역을 중심으로 건물주와 상가 임차인 사이의 날 선 대립을 자주 접하게 됩니다.

그 중에서도 가장 빈번하고 치열한 분쟁이 있습니다.

바로 건물의 신축이나 리모델링을 이유로 임차인에게 퇴거를 요구하면서, 임차인의 권리금 회수기회까지 막았다는 분쟁입니다.

건물주 입장에서는 노후한 건물을 고치거나 새로 지어 자산가치를 높이고 임대수익을 개선하고 싶을 수 있습니다.

반면 임차인은 수년간 시설비를 투자하고 영업을 계속하면서 거래처와 단골손님, 신용, 영업 노하우 등 유·무형의 가치를 쌓아왔습니다. 그런데 어느 날 갑자기 퇴거를 요구받고 권리금도 회수하지 못한다면 큰 손실을 입을 수밖에 없습니다.

건물주가 다음과 같이 말한다면 어떻게 될까요?

“곧 건물을 리모델링하거나 재건축할 예정입니다. 새로운 임차인을 데려와도 계약을 체결해 줄 수 없습니다.”

건물주의 재산권 행사는 어디까지 인정되고, 임차인의 권리금은 어디까지 보호받을 수 있을까요?

이번 시간에는 상가건물 임대차보호법과 대법원 판례를 바탕으로 임차인의 권리금 회수기회와 임대인의 손해배상 책임을 살펴보겠습니다.

권리금은 건물주가 반드시 지급하는 돈일까요?

먼저 권리금의 성격부터 정확히 이해해야 합니다.

권리금은 임차인이 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 등 유·무형의 가치를 새로운 임차인에게 넘기면서 받는 대가입니다.

원칙적으로 권리금은 임대인이 임차인에게 직접 지급하는 돈이 아닙니다.

기존 임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금 계약을 체결하고, 새 임차인으로부터 권리금을 받는 구조입니다.

상가건물 임대차보호법이 보호하는 것도 권리금 자체를 무조건 보장하는 권리가 아니라, 기존 임차인이 새로운 임차인을 통해 권리금을 회수할 수 있는 ‘기회’입니다.

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하거나, 현저히 높은 보증금과 월세를 요구하는 등의 방법으로 기존 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.

이를 위반해 임차인에게 손해가 발생하면 임대인은 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

다만 권리금 회수기회 보호가 모든 경우에 무조건 적용되는 것은 아닙니다.

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우나 무단전대 등 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는 경우, 또는 권리금 보호 적용이 제외되는 상가라면 보호 여부가 달라질 수 있습니다.

구체적인 계약 관계와 임차인의 의무 이행 상태를 함께 확인해야 합니다.

“재건축할 예정이니 계약할 수 없습니다”는 정당한 사유일까요?

건물주들이 자주 이야기하는 조항이 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호입니다.

이 조항은 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 일정한 경우, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다.

법에서 인정하는 사유는 크게 세 가지입니다.

첫째, 임대차계약을 체결할 때 공사 시기와 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 알렸고, 실제로 그 계획에 따라 공사를 진행하는 경우입니다.

둘째, 건물이 노후하거나 훼손되거나 일부 멸실돼 안전사고 우려가 있는 경우입니다.

셋째, 도시정비사업이나 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다.

여기서 주의해야 할 점이 있습니다.

건물주가 단순히 “리모델링할 계획이 있다”고 말하는 것만으로 위 요건을 충족하는 것은 아닙니다.

법 조문은 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축할 필요가 있는 경우를 규정하고 있습니다.

내부 인테리어를 바꾸거나 외관을 정비하고 설비를 교체하는 일반적인 리모델링은 철거·재건축과 같다고 단정하기 어렵습니다.

공사 규모와 내용, 공사 과정에서 임차인의 퇴거가 반드시 필요한지, 계약 체결 당시 계획을 구체적으로 고지했는지 등을 따져봐야 합니다.

계약갱신 거절과 권리금 방해는 같은 문제가 아닙니다

그렇다면 법에서 정한 철거·재건축 요건을 충족하지 못한 건물주가 신규 임차인에게 재건축 계획을 알린 경우에는 어떻게 될까요?

계약갱신을 거절할 수 없다면, 신규 임차인에게 재건축 계획을 말하는 것도 곧바로 권리금 회수 방해가 되는 것일까요?

대법원은 두 문제를 구분해서 보고 있습니다.

대법원 2022년 8월 11일 선고 2022다202498 판결은 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 계약 조건을 협의하면서 철거·재건축 계획과 예상 시기를 알렸다는 사정만으로는 원칙적으로 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 제도의 목적과 판단 기준이 서로 다르기 때문입니다.

임대인의 재건축 계획이 계약갱신 거절 사유의 요건을 모두 충족하지 못했다고 하더라도, 그 사실만으로 신규 임차인에게 재건축 계획을 고지한 행위까지 곧바로 위법하다고 볼 수는 없다는 뜻입니다.

이 법리는 대법원 2024년 7월 31일 선고 2024다232530 판결에서도 다시 확인됐습니다.

이 사건에서 대법원은 건물의 내구연한과 상태 등을 고려할 때 재건축의 필요성과 임대인의 재건축 의사가 인정되고, 계획도 어느 정도 구체화돼 있었다고 판단했습니다.

임대인이 신규 임차인에게 알린 임대 가능 기간과 재건축 일정도 실제 계획과 대체로 일치했습니다.

따라서 신규 임차인에게 향후 재건축 계획과 임대 가능 기간을 설명한 것만으로는 권리금 회수 방해라고 보기 어렵다고 판단했습니다.

재건축 계획을 말하면 언제나 책임을 피할 수 있을까요?

그렇지는 않습니다.

대법원은 임대인의 재건축 계획 고지가 권리금 회수 방해에 해당하지 않는다는 원칙을 제시하면서도 예외가 될 수 있는 상황을 함께 밝혔습니다.

철거·재건축의 객관적인 필요성이 인정되지 않고 계획도 구체화되지 않았는데, 신규 임차인에게 지나치게 짧은 임대 가능 기간만 제시하며 이를 고집하는 경우입니다.

임대인이 말한 재건축 계획과 실제 행동이 서로 맞지 않는 경우도 문제가 될 수 있습니다.

예를 들어 임대인은 신규 임차인에게 “곧 철거할 예정”이라고 말해 계약을 거절했지만, 실제로는 아무런 인허가 절차나 설계 준비도 하지 않고 다른 임차인을 더 높은 월세로 받는다면 재건축 계획의 진정성이 의심받을 수 있습니다.

결국 법원이 보는 것은 ‘재건축이라는 말을 했는가’가 아닙니다.

왜 재건축이 필요한지, 계획이 어느 정도 구체화돼 있는지, 신규 임차인에게 어떤 내용을 알렸는지, 실제 행동이 그 설명과 일치하는지를 종합적으로 판단합니다.

신규 임차인을 구하지 않았어도 배상 청구가 가능한 경우

권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하려면 원칙적으로 임차인이 신규 임차인을 구해 임대인에게 주선해야 합니다.

신규 임차인의 이름과 연락처, 업종, 보증금과 월세 지급 능력 등 구체적인 정보를 제시하고 임대차계약 체결을 요청하는 절차가 필요합니다.

그런데 임대인이 처음부터 다음과 같이 단호하게 말하는 경우가 있습니다.

“누구를 데려와도 계약하지 않겠습니다.”

“임대차가 끝나면 내가 직접 쓸 것이니 새 임차인을 구하지 마세요.”

이처럼 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과 계약할 의사가 없다는 점을 확정적으로 표시했다면 이야기가 달라집니다.

대법원 2019년 7월 4일 선고 2018다284226 판결은 이런 상황에서까지 임차인에게 실제 신규 임차인을 찾아 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 것이라고 판단했습니다.

따라서 임대인이 신규 임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 명확히 표시했다면, 기존 임차인은 실제 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만 임대인의 의사가 정말 확정적이었는지는 계약 종료 무렵 양측이 나눈 대화, 문자메시지, 내용증명, 태도와 주변 사정 등을 종합해 판단합니다.

단순히 임대인이 협상 과정에서 난색을 보였다는 정도만으로 신규 임차인 주선 절차가 항상 면제되는 것은 아닙니다.

“1년 6개월 비영리 사용”은 사후적인 핑계가 될 수 없습니다

상가건물 임대차보호법은 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나로, 해당 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우를 규정하고 있습니다.

이를 두고 일부 건물주는 다음과 같이 생각할 수 있습니다.

“임차인을 내보낸 뒤 1년 6개월 이상 공실로 두면 권리금을 배상하지 않아도 되는 것 아닌가?”

법원은 그렇게 단순하게 판단하지 않습니다.

대법원 2021년 11월 25일 선고 2019다285257 판결은 두 가지 요건이 모두 필요하다고 판단했습니다.

먼저 임대차 종료 당시부터 “이 상가를 앞으로 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않을 것”이라는 사유로 신규 임차인과의 계약을 거절했어야 합니다.

그리고 임차인이 퇴거한 뒤 실제로도 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않아야 합니다.

다른 이유를 들어 신규 임차인을 거절한 뒤, 결과적으로 공실이 1년 6개월 이상 이어졌다고 해서 이미 발생한 손해배상 책임이 사라지는 것은 아닙니다.

해당 판결에서 임대인은 재건축이나 대수선을 이유로 신규 계약을 거절했습니다. 이후 실제로 장기간 공실 상태가 이어졌지만, 임대차 종료 당시 ‘1년 6개월 이상 비영리 사용’을 거절 사유로 밝힌 것이 아니었기 때문에 이를 사후적인 면책 사유로 인정받지 못했습니다.

대법원 2022년 1월 14일 선고 2021다272346 판결은 이와 관련해 건물의 소유자가 중간에 바뀐 경우도 다뤘습니다.

종전 임대인이 상가를 비영리 상태로 유지하는 조건으로 건물을 매도했고, 새 소유자도 그 상태를 계속 유지해 전후 기간을 합쳐 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않았다면, 구체적인 사정에 따라 정당한 사유가 인정될 수 있다고 봤습니다.

따라서 단순히 공실 기간만 계산할 것이 아니라, 임대차 종료 당시 밝힌 거절 사유와 실제 사용 상태가 일치했는지를 살펴야 합니다.

권리금 회수 방해가 인정되면 얼마를 배상해야 할까요?

임대인의 권리금 회수 방해가 인정된다고 해서 임차인이 주장하는 권리금 전액을 언제나 배상해야 하는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법에 따르면 손해배상액은 다음 두 금액 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

하나는 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금입니다.

다른 하나는 임대차 종료 당시 해당 상가의 객관적인 권리금입니다.

예를 들어 신규 임차인이 1억 원을 지급하기로 했더라도, 감정평가 결과 임대차 종료 당시의 권리금이 7000만 원이라면 배상액의 상한은 7000만 원이 됩니다.

반대로 객관적인 권리금이 1억 원으로 평가됐더라도 신규 임차인과 약정한 권리금이 6000만 원이라면 6000만 원을 넘을 수 없습니다.

실제 소송에서는 감정평가를 통해 시설과 비품, 매출과 영업이익, 거래처, 영업 기간, 입지 조건 등을 종합해 권리금 가치를 산정합니다.

다만 이 낮은 금액이 곧바로 최종 배상액으로 확정되는 것은 아닙니다.

시설물을 임차인이 회수해 별도로 사용했는지, 손해 발생과 확대에 임차인 측 사정은 없었는지 등 구체적인 사정에 따라 법원이 책임 범위를 제한할 수도 있습니다.

대법원 2023년 2월 2일 선고 2022다260586 판결은 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 책임을 상가건물 임대차보호법이 특별히 정한 법정책임으로 보았습니다.

손해배상채무의 이행기는 임대차가 종료한 날 도래하고, 그다음 날부터 지연손해금이 발생한다고 판단했습니다.

손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸할 수 있습니다.

권리금 분쟁을 장기간 방치해서는 안 되는 이유입니다.

건물주가 반드시 확인해야 할 것

건물의 신축이나 리모델링을 계획하는 임대인이라면 막연하게 “공사할 것이니 나가달라”고 통보해서는 안 됩니다.

일반적인 리모델링인지, 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거·재건축해야 하는 공사인지부터 구분해야 합니다.

계약갱신 요구를 거절할 수 있는 법정 사유가 있는지와, 신규 임차인에 대한 계약 거절이 권리금 회수 방해에 해당하는지도 별도로 검토해야 합니다.

재건축 계획을 알릴 때는 가능하면 다음 자료를 갖추는 것이 좋습니다.

공사 필요성을 확인할 수 있는 건물 현황과 안전 관련 자료, 설계 또는 정비 계획, 인허가 진행 상황, 예상 공사 시기와 기간, 자금조달 계획 등입니다.

신규 임차인에게는 예상 임대 가능 기간과 공사 계획을 구체적이고 사실대로 설명해야 합니다.

실현 가능성이 불분명한 계획을 내세워 지나치게 짧은 임대기간만 고집하거나, “누구를 데려와도 계약하지 않는다”고 무조건적으로 거절하면 분쟁에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

임대차계약 체결 당시 이미 철거·재건축 계획이 있었다면 공사 시기와 소요기간 등을 계약서 특약에 구체적으로 기재해야 합니다.

다만 특약을 작성했다고 해서 모든 책임이 자동으로 면제되는 것은 아닙니다. 실제 공사가 고지한 계획에 따라 진행되는지도 중요합니다.

권리금 분쟁이 예상된다면 일방적인 퇴거 통보보다 임차인과 이사비, 시설비, 명도 시기 등을 협의해 합의서를 작성하는 편이 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

임차인이 반드시 준비해야 할 것

임대인이 재건축이나 리모델링을 이유로 퇴거를 요구한다면 감정적인 대응부터 해서는 안 됩니다.

먼저 해당 공사가 일반적인 리모델링인지, 건물 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 공사인지 확인해야 합니다.

임대차 종료 6개월 전부터는 신규 임차인을 구하는 노력을 시작하고, 임대인에게 신규 임차인의 인적사항과 업종, 임대 조건 등을 서면으로 제시하는 것이 좋습니다.

신규 임차인과 권리금 계약을 체결했다면 계약서와 계약금 지급자료도 보관해야 합니다.

임대인이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다고 말했다면 그 내용을 문자메시지, 녹취, 내용증명 등으로 남겨야 합니다.

다만 임대인이 단순히 협상 조건을 제시하거나 재건축 계획을 설명한 것을 확정적인 거절로 단정해서는 안 됩니다.

임대인이 밝힌 재건축 계획이 실제로 구체적인지 확인하는 것도 중요합니다.

건축허가나 심의가 진행 중인지, 설계계약이나 시공 준비가 이루어졌는지, 공사 시기와 기간이 특정돼 있는지 살펴봐야 합니다.

임대인이 고지한 내용과 실제 행동이 다르다면 관련 자료를 확보해야 합니다.

퇴거 후 다른 임차인을 곧바로 받거나, 리모델링도 하지 않은 채 더 높은 임대료를 요구하는 경우에는 권리금 회수 방해를 판단하는 중요한 자료가 될 수 있습니다.

리모델링 계획만으로 권리금 문제가 사라지는 것은 아닙니다

건물주는 자신의 부동산을 고치고 새로 지을 권리가 있습니다.

임차인 역시 자신이 영업을 통해 형성한 유·무형의 가치를 새로운 임차인에게 넘기고 권리금을 회수할 기회를 보호받아야 합니다.

두 권리는 어느 한쪽이 무조건 우선한다고 말하기 어렵습니다.

최근 대법원 판례도 같은 방향을 보여주고 있습니다.

객관적 필요성과 구체성을 갖춘 철거·재건축 계획을 신규 임차인에게 사실대로 알리는 행위까지 무조건 권리금 회수 방해로 보지는 않습니다.

반대로 구체적인 계획도 없이 재건축을 핑계로 신규 임차인을 막거나, 누구와도 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한다면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

결국 중요한 것은 말이 아니라 준비된 자료와 실제 행동입니다.

임대인은 재건축 계획의 필요성과 구체성, 진정성을 입증해야 합니다.

임차인은 신규 임차인을 주선하려고 노력한 과정과 임대인의 거절 내용을 증거로 남겨야 합니다.

“내 건물이니 마음대로 할 수 있다”거나 “오랫동안 장사했으니 권리금을 반드시 받을 수 있다”는 식으로 접근하면 분쟁은 더 커질 수밖에 없습니다.

리모델링이나 재건축을 앞두고 있다면 계약이 끝난 뒤에 문제를 해결하려 하지 마십시오.

공사 계획과 임대차 종료 시기, 권리금 회수 가능성을 미리 검토하고 협의하는 것이 불필요한 소송과 비용을 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.

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※ 본 칼럼은 상가건물의 리모델링·철거·재건축과 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관해 일반적으로 발생할 수 있는 법률·부동산 실무 쟁점을 설명한 정보성 콘텐츠입니다. 구체적인 계약갱신 거절 가능성, 권리금 회수 방해 여부, 손해배상 책임과 금액은 임대차계약 내용, 공사 계획, 임대인과 임차인의 의사표시, 신규 임차인 주선 과정 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 변호사, 법무사, 공인중개사 등 관련 전문가와 상담하시기 바랍니다.