[2026년 이후의 계산 방식]
같은 조건이라도 결과는 완전히 달라집니다.

→ 취득세 과세표준: 7억 원(계약가)이 아니라, → 10억 원(시가인정액) 기준

즉, 지자체는 “실제 거래금액은 7억 원이지만, 시가는 10억 원이므로 10억 원 기준으로 취득세를 납부하라”고 판단합니다.

또한 부모 역시 7억 원에 매도했다고 신고하더라도, 과세당국은 ‘부당행위계산 부인’ 규정을 적용하여 10억 원에 양도한 것으로 간주하고 양도소득세를 다시 계산하게 됩니다.

결국 2026년 이후에는 단순히 계약서 금액만으로 판단하지 않고,
“이 거래가 정상 거래인지, 사실상 증여인지”를 훨씬 엄격하게 심사하게 됩니다.

2. 취득세, ‘실거래가’가 아니라 ‘시가’ 기준으로 과세된다

가장 큰 변화는 취득세 과세표준의 현실화입니다.

과거에는 가족 간 거래라도 실거래가를 일정 부분 인정해 주는 분위기였지만, 앞으로는 특수관계인 간 거래에서 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래할 경우 ‘시가인정액’을 기준으로 취득세가 부과될 가능성이 매우 높습니다.

• 기존: “5억 원에 샀으니 5억 원 기준으로 세금 납부” 
• 변경: “시세가 8억 원이면 8억 원 기준으로 취득세 부과” 

결과적으로, 세금을 줄이기 위해 거래금액을 낮추는 전략은 무력화됩니다.
오히려 과소 신고에 따른 가산세 부담까지 발생할 수 있습니다.

3. ‘자금 출처’ 입증, 이제는 필수

2026년 이후 거래에서는 ‘자금 흐름’에 대한 입증이 핵심이 됩니다.

다음 사항을 반드시 설명할 수 있어야 합니다.

1. 자녀가 지급한 자금의 출처는 명확한가? 
2. 부모는 해당 자금을 실제로 사용했는가? 
3. 혹시 매매 후 다시 돌려주는 ‘가장 거래(가짜 매매)’는 아닌가? 

이러한 자금 흐름을 입증하지 못할 경우, 과세당국은 해당 거래를 ‘양도’가 아닌 ‘증여’로 판단하여 더 높은 세율을 적용할 수 있습니다.

배준형의 밸류업 처방전

부동산 시장에서 “가족이니까 싸게 넘겨도 되겠지”라는 생각은 가장 위험한 판단입니다.

2026년부터는

• 증여세는 피했지만 
• 취득세는 시가 기준으로 과세되고 
• 양도세는 부당행위계산 부인 적용 

이라는 ‘3중 리스크’에 노출될 수 있습니다.

따라서 반드시 다음 3가지를 점검해야 합니다.

① 시가인정액 확인
→ 감정평가 또는 유사 거래 사례를 통해 객관적인 시세 파악

② 자금 출처 준비
→ 소득 증빙 및 자금 흐름 명확화

③ 전문가 상담
→ 취득세와 양도세를 동시에 시뮬레이션

결론적으로, 과거의 단순한 절세 방식은 더 이상 통하지 않습니다.

이제는 데이터와 법규를 기반으로 한 ‘정교한 설계’만이 자산을 안전하게 지키는 유일한 방법입니다.