부동산 밸류업의 숨은 함정: 철거 과정의 3대 리스크와 대응법
정밀 해체 vs. 기존 방식: 안전 규제가 바꾼 철거 현장
감리비가 공사비 추월한 사연, 비용 관리의 중요성
잔금 전 3개월이 수익률을 결정한다? 행정 절차의 덫
배준형의 밸류업 클래스
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
노후 건물의 가치를 새롭게 창출하는 ‘부동산 밸류업(Value-up)’ 프로젝트는 낡은 공간에 새로운 생명력을 불어넣는 창조적인 과정입니다.
많은 건축주가 이 과정에서 가장 가슴 벅찬 순간으로, 머릿속 상상이 정교한 실체로 구현된 ‘조감도’를 처음 마주하는 시점을 꼽습니다. 하지만 냉혹한 비즈니스 세계에서 수익률과 직결되는 가장 치열하고 결정적인 단계는 화려한 조감도 이면에 숨어 있습니다.
바로 기존 건물을 비우고 허무는 ‘철거(해체)’ 공정입니다.
최근 강남을 비롯한 주요 도심의 빌딩 투자 시장에서 철거는 과거처럼 단순히 ‘부수면 끝나는 일’이 아닙니다. 복잡해진 규제와 상승한 비용 속에서 시간을 벌고 수익을 지키기 위한 핵심 전략을 짚어보겠습니다.
- ‘파괴’에서 ‘정밀 해체’로… 철거의 패러다임이 바뀌다
불과 5년 전만 해도 꼬마빌딩 철거는 대형 장비를 동원해 한꺼번에 무너뜨리는 방식이 일반적이었습니다. 그러나 현재의 시장 환경은 완전히 달라졌습니다. 무엇보다 ‘안전 최우선 공법’이 의무화되었습니다.
과거의 안일한 관행으로 인한 사고 이후 규제가 대폭 강화되면서, 이제는 소형 장비를 건물 옥상으로 끌어올려 위에서부터 한 층씩 해체하며 내려오는 정밀 방식이 표준이 되었습니다. 물리적으로 건물을 허무는 기간은 2주 내외면 충분할 수 있지만, 해체 심의와 허가, 착공 신고 등 행정 절차에만 최소 3개월 이상이 소요되기도 합니다.
이제 철거는 단순 노동이 아니라 정교한 ‘행정적 설계’가 필요한 영역이 되었습니다.
- “감리비가 과거 공사비 수준?” 급격히 상승한 비용 리스크
많은 건축주가 초기 예산 수립 단계에서 가장 당혹감을 느끼는 지점은 바로 비용 급등입니다. 단순한 인건비와 자재비 상승을 넘어, 과거에는 부수적인 항목으로 치부되던 ‘간접비’의 비중이 사업의 성패를 가를 만큼 커졌기 때문입니다.
그 중심에는 강화된 안전 규제에 따른 해체 감리비가 있습니다. 불과 몇 년 전만 해도 2,000만~3,000만 원이면 웬만한 꼬마빌딩 한 동의 전체 철거가 가능했지만, 현재는 안전 관리를 위한 감리비만으로도 과거 전체 공사비에 육박하는 비용이 발생하기도 합니다.
일례로 최근 강남구의 약 60평 대지 위 건물을 철거하는 데 공사비와 감리비를 합쳐 1억 원에 달하는 비용이 투입된 사례가 있습니다. 특히 도로 여건에 따른 장비 진입 난이도나 인근 민원 대응 비용은 예산 변동성을 키우는 결정적 변수입니다.
이제 철거는 ‘치워버리는 공정’이 아니라 치밀한 예산 시뮬레이션이 필요한 ‘전략적 투자’의 시작으로 보아야 합니다.
- 수익률을 결정짓는 ‘잔금 전 골든타임’ 활용 전략
꼬마빌딩 밸류업 프로젝트에서 시간은 곧 현금 흐름으로 직결됩니다. 현재처럼 고금리 기조가 유지되는 시장에서 잔금을 치른 후 비로소 설계와 인허가를 고민하기 시작한다면, 사업은 이미 적자를 안고 출발하는 것과 다름없습니다.
예를 들어 50억 원을 대출받아 부지를 매입하고 연 4% 금리를 가정하면 매달 약 1,700만 원의 이자가 발생합니다. 행정 절차 대응이 늦어져 착공이 3개월만 지연되어도 5,000만 원 이상의 기회비용이 사라지는 셈입니다.
성공적인 투자자들은 매수 계약 체결 직후부터 잔금 납부 전까지의 3~4개월을 ‘수익률 방어의 골든타임’으로 활용합니다. 이 시기에 반드시 마쳐야 할 선제적 조치는 다음과 같습니다.
(1) 해체 심의 및 구조 안전 검토
강화된 건축물관리법에 따라 일정 규모 이상의 건축물은 해체 시 지자체 심의를 거쳐야 합니다. 구조 전문 기술사의 검토와 안전 계획 수립을 잔금 전에 완료해야 합니다.
(2) 석면 조사 및 멸실 신고 준비
‘석면안전관리법’에 따른 사전 조사는 철거의 첫 단추입니다. 이를 잔금 전에 마쳐두면 소유권 이전과 동시에 즉시 해체 공사에 착수하는 ‘제로 타임’에 가까운 일정 관리가 가능해집니다.
(3) 매도자 협의를 통한 인허가 동의 확보
잔금 전이라도 매도자와 협의해 인감증명서(위임장)를 확보하면 매수자 명의로 각종 심의와 허가 절차를 진행할 수 있습니다. 특히 법인 투자자의 경우 취득세 중과를 피하기 위한 ‘멸실 조건부 계약’에서 정교한 특약 작성이 프로젝트의 성패를 좌우합니다.
결국 부동산 밸류업의 핵심은 ‘소유권이 넘어오는 시점(잔금일)’과 ‘실제 공사가 시작되는 시점(착공일)’ 사이의 간극을 얼마나 좁히느냐에 달려 있습니다. 보이지 않는 행정 비용과 이자 리스크를 선제적으로 통제하는 것, 그것이 바로 고수들이 조감도보다 ‘타임라인’에 더 집착하는 이유입니다.
철거는 건물을 허무는 파괴 행위가 아닙니다. 오히려 대지가 가진 잠재력을 깨우고 새로운 가치를 쌓아 올리기 위해 불필요한 리스크를 걷어내는 정교한 초석을 다지는 과정입니다.
오늘날 강화된 해체 심의 규제와 복잡한 행정 절차를 간과하는 것은 사업 전체의 골든타임을 포기하는 것과 같습니다. 작은 빈틈으로 꼬여버린 공정은 결국 감당하기 어려운 금융 비용과 기회비용이라는 날카로운 부메랑이 되어 돌아옵니다.
성공적인 부동산 밸류업을 꿈꾸신다면 화려한 설계도면을 펼치기에 앞서 ‘어떻게 리스크 없이 신속하게 비울 것인가’에 대한 전문가의 진단을 먼저 구하십시오. 가장 단단한 전략만이 당신의 자산을 흔들리지 않는 지역의 랜드마크로 완성할 것입니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사)
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한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)