1. 내 땅 위의 담벼락, 함부로 허물 수 없는 이유

신축을 위해 기존 건물을 철거한 뒤 나대지 상태에서 경계 복원 측량(LX 시행)을 진행하다 보면, 예상치 못한 상황과 마주하게 되는 경우가 적지 않습니다. 지적도상 분명히 내 땅임에도 불구하고, 이웃 건물의 담장이 세워져 있거나 실외기, 심지어 건물의 처마까지 침범해 있는 사례가 흔하기 때문입니다.

이때 대부분의 건축주는
“내 땅을 무단 점유했으니 즉시 철거하고, 경계에 펜스를 쳐서 소유권을 행사하겠다”
라고 강하게 주장합니다.

그러나 우리 법은 소유권자의 손을 무조건 들어주지 않습니다. 설령 내 땅이라 하더라도, 수십 년간 형성되어 온 현황을 물리력으로 즉시 바로잡으려는 시도는 다음과 같은 법적 함정에 빠질 수 있습니다.

(1) 점유권의 존중과 ‘권리남용 금지’
법은 소유권만큼이나 현상 유지의 가치인 ‘점유권’을 중시합니다. 이웃이 해당 토지를 통로로 장기간 사용해 왔다면, 갑작스러운 통행 차단은 회복하기 어려운 손해를 초래하는 ‘권리남용’으로 판단될 소지가 큽니다.

(2) 통행방해금지 가처분의 리스크
침범 부위가 이웃의 유일한 출입로이거나 관습상 통로에 해당한다면, 이웃은 즉시 ‘통행방해금지 가처분’을 신청할 가능성이 큽니다. 법원이 이를 인용할 경우, 소유권자임에도 본안 소송 결과가 나올 때까지 펜스 하나 마음대로 설치하지 못하고 통행을 허용해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

(3) 자력구제의 한계
법적 절차(건물 철거 및 토지 인도 청구 등)를 거치지 않고 담장을 임의로 철거하는 행위는, 소유권 행사라는 명분과 무관하게 재물손괴죄나 주거침입죄 등 형사 처벌의 대상이 될 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.

2. 민사를 넘어 형사 처벌로 이어지는 ‘통행권’ 분쟁

부동산 분쟁이 진정으로 위험한 이유는 단순한 재산권 다툼(민사)으로 시작해, 순식간에 수사기관의 조사를 받는 형사 사건으로 비화할 수 있기 때문입니다. 특히 경계 침범과 얽힌 통행권 분쟁에서는, 소유주가 ‘정당한 권리 행사’라고 믿었던 행동이 다음과 같은 형사 리스크로 되돌아오는 경우가 많습니다.

(1) 일반교통방해죄(형법 제185조)
“사유지라도 공공의 통행은 우선한다.”
여기서 말하는 통행로는 도로법상 도로나 사도법상 사도에만 한정되지 않습니다. 불특정 다수의 사람이나 차량이 사실상 통행로로 이용해 온 ‘관습상 도로’ 역시 보호 대상입니다. 담장이나 펜스를 설치해 길을 차단하는 순간, 소유주는 징역 또는 벌금형이라는 형사 처벌의 위험에 직면할 수 있습니다.

(2) 업무방해죄(형법 제314조)
“물리력 행사는 사업의 파멸을 부른다.”
신축 현장에서 가장 빈번하게 문제가 되는 범죄 유형입니다. 이웃 상가나 병원의 진입이 내 토지를 경유해야 가능한 구조에서 이를 물리적으로 차단하는 행위는 ‘위력에 의한 업무방해’로 평가될 수 있습니다.

반대로, 이웃이 경계 침범을 주장하며 공사 차량의 진입로에 차량을 세워 두거나 인력을 배치해 공사를 저지하는 경우 역시 업무방해에 해당할 수 있습니다. 이러한 분쟁은 공사 기간 지연 → 금융 이자 증가 → 사업성 악화로 이어지는 ‘파멸의 고리’를 형성합니다.

결국, 법적 절차를 무시한 실력 행사는 상대를 압박하는 수단이 아니라, 스스로를 향한 형사 고소의 부메랑이 될 뿐입니다.