안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

최근 K-콘텐츠의 글로벌 확산과 외국인 관광객의 급증으로 인해 국내 숙박 인프라 수요가 크게 늘고 있습니다. 이에 따라 숙박시설을 선점하려는 투자자들의 움직임도 빨라지고 있습니다. 게스트하우스, 호스텔, 호텔 등 다양한 유형의 숙박시설 가운데, 오늘은 최근 투자자들 사이에서 새로운 기회로 떠오르고 있는 ‘모텔 꼬마빌딩’에 대해 집중적으로 살펴보겠습니다.

모텔은 표면적으로는 매력적인 수익률을 제공하는 것처럼 보이지만, 막상 매입 단계에서 금융권 대출을 시도하면 예상과 다른 높은 진입 장벽을 체감하게 됩니다. 이는 단순히 건물의 물리적 가치가 아니라, 금융권이 모텔을 바라보는 특수한 평가 체계 때문입니다. 오늘은 은행이 숙박시설을 어떻게 평가하는지, 그리고 모텔의 대출 구조가 왜 까다로운지 그 핵심 메커니즘을 명확히 풀어드리겠습니다.

담보 가치의 두 얼굴

일반 상가(물리적 가치 중심) vs 숙박시설(수익 가치 중심)

우선 은행이 부동산의 담보 가치를 평가하는 관점을 이해하는 것이 중요합니다.

1) 일반 상가건물: ‘하드웨어 중심 평가’

일반적인 상가나 꼬마빌딩은 토지 가치 + 건물 재조달원가(신축비)를 기준으로 감정가가 산정됩니다. 입점 업종이 무엇이든, 건물 자체가 지닌 물리적 가치가 대출의 핵심 기준입니다.

2) 숙박시설(모텔): ‘소프트웨어 중심 평가’

반면 모텔은 단순한 부동산이 아니라 ‘특수 사업체’로 분류됩니다.
따라서 은행은 건물의 구조나 토지보다 수익성(매출·영업이익)을 훨씬 중시합니다.

• 카드·현금 결제 매출
• 플랫폼 예약 매출
• 운영비용을 뺀 순영업소득(NOI)

아무리 입지가 좋아도 매출이 낮다면 대출 한도가 대폭 축소됩니다.

핵심은 단 하나입니다.

“이 건물이 이자를 감당할 충분한 현금 흐름을 창출하는가?”

1금융권이 모텔에 유독 보수적인 이유

‘기피업종 리스크’와 ‘평판 리스크’

투자자들이 가장 당황하는 지점은 시중은행(제1금융권)의 극도로 높은 문턱입니다.

그 이유는 단순한 수익성 문제가 아닙니다.

은행은 공공성과 사회적 책임을 강조하며, 평판 리스크를 매우 중요하게 관리합니다.

따라서 다음에 해당하는 시설에는 대출을 꺼리거나 제한하는 내규가 존재합니다.

• 위락시설
• 사치성 재산
• 유흥·향락 업종과 연관 가능성이 있는 형태

모텔은 법적으로 숙박시설이지만, 과거 위락 상권과 인접한 사례가 많고 사회적 인식도 복합적으로 얽혀 있기 때문에 은행 내부 규정상 ‘대출 제한 업종’으로 분류되는 경우가 많습니다.

결과적으로 은행은

• 대출 취급 제한
• LTV 대폭 축소
• 승인 조건 강화
  등의 방식을 통해 리스크를 최소화합니다.

특히 서울 핵심 도심권을 제외하면, 1금융권에서 모텔 대출 승인을 받기는 매우 어렵습니다.