안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

사람이 살아가며 피할 수 없는 두 가지가 있다면 바로 ‘죽음’과 ‘세금’입니다.
오늘은 이 두 가지 중에서도 꼬마빌딩 투자 수익률을 결정짓는 핵심 변수, ‘세금의 타이밍(Tax Timing)’에 대해 깊이 있게 다뤄보겠습니다.

대부분의 투자자들은 등기부등본상의 권리 분석과 수익률 계산에는 막대한 시간과 에너지를 쏟습니다. 그러나 정작 그렇게 공들여 계산한 수익률을 보이지 않게 잠식하는 요소인 세금의 발생 시점은 간과하는 경우가 매우 많습니다.

꼬마빌딩 투자는 단순히 “매입”으로 끝나는 과정이 아닙니다.
취득 → 운용 → 처분이라는 3단계 사이클 속에서 우리는 단계마다 어김없이 세금을 마주하게 됩니다.

부동산을 살 때는 취득세, 보유하는 동안에는 재산세·종합부동산세, 팔 때는 양도소득세를 납부해야 합니다.

이 중 오늘 집중할 항목은 바로 보유세이며, 이 보유세는 단순 계산이 아니라 **“날짜 싸움”**으로 귀결됩니다.

‘6월 1일’ 과세 기준일… 수천만 원이 하루에 갈린다

재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 그날 부동산을 보유한 사람이 1년 치 세금을 부담합니다.
즉, 하루 차이로 같은 건물의 보유세가 매도자와 매수자 중 누구에게 부과될지가 달라지는 것입니다.

이 때문에 꼬마빌딩 매매에서 잔금일(=사실상의 취득일)은 단순 날짜 조율이 아니라 수익률 방어를 위한 전략적 선택입니다.

특히 꼬마빌딩은 아파트와 달리 계약 후 잔금까지 3개월 이상 긴 시간이 필요합니다.
대출, 법인 설립, 세무 확인 등 절차가 복잡하기 때문입니다.

이 기간 동안 보이지 않는 치열한 기싸움이 벌어집니다.

• 매도자(건물주) : 6월 1일 이전 잔금을 원함 → 그해 보유세를 피하려는 목적
• 매수자(투자자) : 6월 1일 이후 잔금을 원함 → 보유세 부담을 매도자에게 넘기려는 목적

6월 1일에 잔금을 치르면?

등기 이전이라도 “세법상 주인은 매수자”

많은 투자자들이 오해하는 부분이 있습니다.

“잔금을 6월 1일에 치렀어도 아직 등기부등본상의 소유자는 매도자니까 보유세는 매도자가 내는 것 아닌가?”

정답은 ‘아니다’입니다.

세법은 등기부상의 기재일보다 ‘잔금을 모두 지급하여 사실상 소유권이 이전된 시점’을 더 중요하게 봅니다.

따라서 6월 1일에 잔금을 지급했다면 등기가 며칠 후에 나오더라도 그해 보유세는 매수자가 100% 부담해야 합니다.

행정안전부 유권해석(세정 13407-479호) 역시 이를 명확히 규정하고 있습니다.

50억원 규모의 꼬마빌딩이라면 보유 현황에 따라 수백만~수천만 원의 세금 차이가 발생합니다.
잔금일을 하루 잘못 잡은 대가로 중형차 한 대 값이 사라지는 셈입니다.