안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

상가 임대차 계약은 건물주에게는 안정적 자산운용의 기반이고, 임차인에게는 사업의 성패를 좌우하는 중요한 발판입니다. 하지만 계약 과정에서 핵심 법적 요소를 충분히 검토하지 않을 경우, 분쟁은 곧바로 금전 손실과 감정적 갈등으로 이어집니다.

이번 칼럼에서는 건물주와 임차인 모두가 상생하고 법적 안전성을 확보하기 위해 반드시 점검해야 할 핵심 사항을 정리해 드리겠습니다.

1. 임차인의 핵심 권리: 대항력 확보와 권리금 보호

상가임대차보호법(이하 ‘상임법’)은 상대적으로 약자인 임차인의 영업권을 보호하기 위한 제도입니다. 다만 보호를 받기 위해서는 기본 요건을 갖추는 것이 가장 중요합니다.

• 대항력 발생의 필수 조건

임차인은

1. 건물 인도,
2. 사업자등록(관할 세무서 신고)
   을 완료해야 다음날부터 제3자(새 건물주 등)에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 발생합니다.

따라서 계약 체결 직후 즉시 사업자등록을 신청하는 것이 임차인이 자신의 재산권을 지키는 첫 단계입니다.

• 권리금 회수 보호

임차인은 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수할 수 있는 법적 권리가 있습니다.
건물주는 정당한 사유(3기 이상의 차임 연체 등)가 없는 한 이를 방해할 수 없으며, 방해 시 손해배상 책임이 발생합니다.

건물주와 임차인 모두 권리금 회수 절차 및 시점을 분명히 인지하고 있어야 분쟁을 피할 수 있습니다.

2. 환산보증금 기준: 상임법 전면 적용 여부 판단의 기준점

상임법은 지역별로 정해진 환산보증금(보증금 + 월세×100) 기준을 초과하는 계약의 경우 일부 조항만 적용됩니다.

• 환산보증금 초과 계약의 특징

• 월세 인상률 상한(연 5%)이 적용되지 않음
• 임차인에게 가장 큰 리스크
• 건물주는 증액 합의를 계약서 특약으로 명확히 기재해야 분쟁을 예방

임차인 입장에서는 환산보증금 초과 여부가 사실상 ‘임대료 리스크’를 결정하므로, 계약 체결 전 반드시 확인해야 합니다.