이번 칼럼에서는 개인 명의와 법인 명의별 세금 구조 차이를 중심으로, 상가주택 투자 시 반드시 알아야 할 핵심 포인트를 짚어보겠습니다.

① 개인 명의 매입 – 다주택 규제와 대출 한도에 주의

개인이 상가주택을 취득할 경우, 주택 부분은 개인의 주택 수에 포함됩니다. 따라서 이미 주택을 보유하고 있다면, 상가주택을 추가로 매입하는 순간 다주택자로 간주되어 취득세 중과(최대 12%) 및 양도소득세 중과(최대 75%) 대상이 됩니다.

특히 양도 시 주택 면적이 상가보다 넓으면 전체 건물을 주택으로 간주해 1세대 1주택 비과세 판정이 이뤄집니다. 이 경우 비과세 요건을 충족하면 절세가 가능하지만, 다른 주택을 보유 중이라면 중과 리스크가 커집니다.

또한 대출 측면에서도 주의가 필요합니다. 상가주택은 주택(가계대출)과 상가(사업자대출)의 성격을 모두 지녀 이중 규제를 받습니다.

• 임대업 이자상환비율(RTI): 주택 1.25배, 상가 1.5배 이상
• 가계대출 규제(LTV·DSR): 주택 가격 6억원 초과 시 한도 축소

RTI와 DSR 규제를 동시에 충족해야 하므로, 두 기준 중 더 엄격한 한도가 적용됩니다.
즉, 임대소득이 일정 수준 이하라면 대출이 거절되거나 한도가 대폭 축소될 수 있습니다.

결국 개인 명의 상가주택은 세금과 금융 규제가 모두 강화된 복합 리스크 자산이므로, 대출 구조와 보유 주택 수를 동시에 고려한 설계가 필요합니다.

② 법인 명의 매입 – 취득세·보유세 폭탄 유의

한때 법인 명의는 절세의 대안으로 각광받았지만, 주택 세제 강화 이후 상황이 완전히 달라졌습니다.

법인이 상가주택을 매입할 경우, 주택 부분에 대해 주택 수와 관계없이 최고 12% 취득세 중과세율이 적용됩니다.
상가 부분은 4.6%의 일반세율이 적용되지만, 주택 면적이 크면 전체 세금 부담이 크게 증가합니다.

또한, 수도권 과밀억제권역 내 설립 5년 이내 신설 법인이 부동산을 취득하면, 상가 부분까지 중과 대상이 될 수 있습니다.

따라서 법인 설립 시점과 매입 시기를 함께 고려하지 않으면 예기치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

보유 단계에서도 법인은 개인 대비 불리합니다.
법인은 종합부동산세 기본공제(9억~12억원)가 전혀 없고, 최고세율(2.7~5%) 단일세율이 적용됩니다.

개인에게 주어지는 고령자·장기보유 세액공제도 배제되므로, 장기 보유 시 세 부담이 눈덩이처럼 불어납니다.

③ 명의 선택의 기준 – 세 가지 핵심 변수를 점검하라

상가주택 투자의 성패는 ‘어떤 건물을 사느냐’보다 ‘누가 사느냐’에 달려 있습니다.

그 판단 기준은 다음 세 가지입니다.

1. 현재 주택 보유 수
   • 이미 다주택자라면 개인 명의보다 법인 명의가 세금 측면에서 유리할 수 있습니다.
2. 상가 대비 주택 면적 비율
   • 주택 비율이 높으면 개인 명의 리스크(양도세 중과)가 커지고, 법인은 취득세 부담이 커집니다.
3. 예상 임대소득 규모
   • 상가 임대수익이 높고 주택 비중이 낮다면 법인이 절세 측면에서 유리할 수 있습니다.

개인 명의는 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있어, 상가주택이 유일한 주택이라면 가장 효율적입니다.

반면, 법인은 소득세율(45%) 대비 낮은 법인세율(최대 24%)로 수익을 분산시킬 수 있지만, 주택 보유 시 취득세·보유세·양도세 가산으로 이익이 상쇄될 가능성이 큽니다.

④ 결론 – 상가주택 투자는 ‘세금 설계형 자산’이다

상가주택은 주택과 상가가 결합된 복합자산으로, 투자자에게 세금·금융·법인의 세 축을 동시에 고려한 전략적 판단을 요구합니다.

즉, 매입 시점의 단순한 수익률 계산보다, 보유와 처분 단계의 세금 시뮬레이션을 반드시 병행해야 합니다.

요약하자면,

• 주택 비중이 높고 장기 보유 목적이라면 개인 명의,
• 상가 수익 중심의 단기 운용이라면 법인 명의가 상대적으로 유리합니다.

그러나 어느 경우든 상가주택은 세제 구조가 복잡하고, 잘못된 명의 선택으로 세후 수익률이 반 토막 나는 사례도 적지 않습니다.
따라서 투자 전 반드시 세무전문가의 컨설팅을 받아 명의 구조와 자본 조달 방안을 정교하게 설계해야 합니다.

명심해야 할 것은, 상가주택은 ‘누가 소유하느냐’에 따라 세금이 다르고, 세금이 곧 수익을 결정한다는 사실입니다.