이번 칼럼에서는 실제 의뢰인의 사례를 토대로, 계약 해지를 효과적으로 이끌어낼 수 있는 두 가지 핵심 근거와 단계별 대응 전략을 정리해 드리겠습니다.

【의뢰인 사연】 새 건물주를 괴롭히는 ‘장기 임차인’의 딜레마

의뢰인께서는 2023년에 꼬마빌딩을 매수하고, 전(前) 임대인으로부터 기존 임차인을 승계받았습니다. 하지만 2개 층을 사용하는 임차인이 임대료를 교묘하게 3기(월세 3개월분)를 초과하지 않는 범위에서 연체하고, 심지어 공용 공간에까지 본인들의 물품을 무단 적재하여 다른 임차인들에게까지 피해를 주고 있는 상황입니다.

더욱 복잡한 것은, 해당 임차인이 최초 계약일로부터 이미 10년 이상 사용 중이라는 사실입니다. 임대차계약서를 새로 쓰지 않고 전 임대인의 계약을 그대로 이어받은 의뢰인께서는, 이러한 문제 임차인과의 계약 해지를 통해 건물의 안정적인 관리를 회복하고자 하십니다.

【밸류업 솔루션】

1. 계약갱신 요구권의 소멸 — ‘10년 초과’는 가장 강력한 무기

상가건물임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제2항에 따르면, 임차인의 계약갱신 요구권은 최초 임대차 기간을 포함해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

즉, 임차인이 이미 10년 이상 해당 점포를 사용했다면, 계약 만료 시점에서는 법적으로 더 이상 갱신을 요구할 권리가 없습니다.

따라서 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 ‘갱신 거절 통보’를 내용증명으로 전달하면, 임차인의 동의 여부와 관계없이 계약을 종료할 수 있습니다.

이 ‘10년 만료’ 규정은 명도 소송에서 임대인이 쥘 수 있는 가장 정당하고 강력한 카드입니다.

2. 공용공간 무단 점유 — 명백한 계약 해지 사유

비록 임차인의 임대료 연체가 3기에 미치지 않아 즉각적인 해지가 어려운 상황이라 하더라도, 공용공간 무단 점유는 결코 간과해서는 안 될 중대한 귀책 사유입니다.

상임법 제10조 제1항 제8호는 “임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때” 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

따라서, 공용공간을 점유해 다른 임차인에게 피해를 주었다면 이는 곧 ‘계약 해지 및 명도 소송’의 정당한 근거가 됩니다.