저금리 호황기에 필요한 ‘지속 가능한 부’의 조건

2018년 3월 21일, 한 외국계 기업 임원 출신의 투자자께서 제게 상담을 요청하셨습니다.
그분의 목표는 명확했습니다. “직접 일하지 않아도 꾸준히 수익이 발생하고, 시간이 지날수록 자산 가치가 상승하는 건물을 보유하고 싶다.”

그 시기 한국은행 기준금리는 1.5%, 대출금리는 3% 내외였습니다.
자금 조달 여건이 유리했던 만큼 시장은 활황이었지만, 완벽한 물건은 존재하지 않습니다. 투자자와 매도인의 이해는 늘 엇갈리고, 현실 속에서는 ‘이상적인 조건’보다 핵심 니즈를 충족할 수 있는 대안을 찾아내는 능력이 중요합니다.

이 투자자의 가용 자금은 약 30억 원.

서울 내에서 ‘지가 상승’과 ‘안정적인 현금 흐름’을 동시에 기대할 수 있는 꼬마빌딩을 찾는 일은 쉽지 않았습니다. 단순히 가격이 맞는 매물이 아니라, 시간이 자산으로 전환되는 입지가 필요했습니다.

투자의 본질은 ‘입지’에서 결정된다

꼬마빌딩 투자의 핵심은 화려한 외관도, 순간적인 수익률도 아닙니다.
결국 공실을 방어할 수 있는 입지, 그리고 유동 인구가 지속적으로 유입되는 구조가 장기적인 성공을 결정합니다.

입지가 약한 건물은 단기적으로는 높은 수익률을 낼 수 있지만, 결국 공실 위험에 노출되고 지가 상승의 기회조차 잃게 됩니다.
‘일하지 않아도 자산이 일하게 만드는 부(富)’는 결국 이런 입지 위에서만 구축될 수 있습니다.

이 투자자 역시 “지속 가능한 수익”을 원했고, 그 결과 선택한 곳이 바로 서울 지하철 1호선 동대문역 출구 바로 앞에 위치한 건물이었습니다.
출구에서 불과 10초 거리, 30m 대로변 코너 입지, 넓은 전면을 갖춘 압도적인 시인성까지. 이 건물은 유동 인구와 가시성을 동시에 확보한 전형적인 ‘핵심 입지형 자산’이었습니다.

이 입지적 조건은 공실 리스크를 사실상 제거하고, 장기 보유 시 지가 상승의 프리미엄을 누적시키는 구조를 만들어냈습니다.