1종일반주거지역의 반전: 신사동 스와로브스키 빌딩 투자 사례
규제의 틀 안에서도 기회를 만든 입지·전략·브랜딩의 힘
배준형의 밸류업 클래스
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
오늘은 제가 빌딩사업부 수석팀장으로 근무하던 시절 직접 진행했던 꼬마빌딩 밸류업 사례를 소개드리고자 합니다. 바로 2014년 10월, 53억원에 매입하여 현재 180억원 이상으로 성장한 ‘신사동 스와로브스키 빌딩’의 이야기입니다.
성공의 출발점 — ‘입지’를 읽는 안목이 자산 가치를 결정한다
모든 꼬마빌딩 투자는 “어디에 투자할 것인가”에서 승패가 갈립니다.
130억원이 넘는 잠재 시세차익을 가능하게 했던 비결 역시 ‘입지 선정의 정확성’이었습니다.
이 프로젝트의 핵심은, 당시 다수의 투자자들이 “가치 상승에 한계가 있다”고 판단했던 1종일반주거지역의 한계를 정확히 이해하고, 오히려 그 한계 속에서 희소성과 상징성의 가치를 극대화한 것에 있습니다.
(1) 입지의 희소성 — 도산공원 코너라는 ‘절대 입지’ 확보
해당 건물은 강남구 신사동 도산공원 인근 코너 대지에 위치해 있습니다.
도산공원 상권은 강남 내에서도 상징성이 매우 높은 지역으로, 하이엔드 브랜드와 고급 F&B 업종이 밀집해 있습니다. 특히 공원 주변의 코너 입지는 가시성과 접근성, 이미지 프리미엄을 동시에 갖춘 지역 내 핵심 입지로 평가받습니다.
즉, 물리적 연면적은 한정되어 있었지만, 토지의 희소성과 시각적 노출도에서 경쟁 불가의 입지 가치를 확보한 것입니다.
(2) 미래 가치의 선제적 예측 — 상권 확장의 방향을 읽다
2014년 당시 필자는 도산공원 일대가 ‘가로수길-청담 명품거리’로 이어지는 강남 핵심 상권의 다음 확장축이 될 것임을 확신했습니다.
이 예측의 근거는 세 가지였습니다.
① 청담·압구정 등 고소득층 거주지와의 인접성으로 인한 소비력 기반.
② 도산공원이 주는 ‘도심 속 여유’라는 브랜드 이미지의 확장 가능성.
③ 기존 핵심 상권의 포화에 따른 상권 외연 이동의 가속화.
즉, 상권의 자연스러운 재편이 불가피했고, 도산공원은 그 중심축이 될 수밖에 없었습니다.
(3) 저평가된 지역의 잠재력 — 1종일반주거지역의 역발상 투자
많은 투자자들이 당시 해당 매물을 외면한 이유는 단 하나, 1종일반주거지역이라는 용도 제한이었습니다. 용적률이 낮아 연면적이 작고, 임대수익률이 상대적으로 떨어지기 때문입니다.
그러나 필자는 시각을 달리했습니다.
“이 건물은 임대수익이 아니라, 상징성과 희소성으로 수익을 창출하는 자산이다.”
즉, 일반적인 임대수익률보다 땅값 상승과 브랜드 입점에 따른 자산 가치 프리미엄이 훨씬 클 것이라는 판단이었습니다. 결과적으로, 이 ‘역발상’이 엄청난 밸류업으로 이어졌습니다.
리스크를 기회로 바꾼 전략 — ‘자체 사용’을 통한 완벽한 공실 관리
매입 당시 건물에는 ‘카시나’라는 스포츠 브랜드 편집샵이 전층 임차 중이었으나, 이들이 확장을 이유로 이전을 앞두고 있었습니다.
대부분의 투자자라면 공실 리스크 때문에 매입을 주저했겠지만, 의뢰인은 자신의 전문업종(의료·클리닉 사업)을 활용해 직접 사용 플랜(2호점 개설)을 사전에 준비했습니다.
이 전략은 탁월했습니다.
공실 리스크를 원천 차단함과 동시에, 향후 상권이 활성화될 때 보다 유리한 조건으로 새로운 앵커 테넌트(스와로브스키)를 유치할 수 있는 시간적 여유와 협상력을 확보했기 때문입니다.
결과 — 53억원에서 180억원으로, 밸류업의 교과서가 되다
도산공원 상권이 고급 브랜드 거리로 성장하자, 국내외 유명 기업들의 입점 제안이 잇따랐습니다.
그중 ‘스와로브스키(Swarovski)’를 앵커 테넌트로 유치하면서 건물의 이미지와 상권 내 랜드마크성이 동시에 완성되었습니다.
그 결과,
- 2014년 매입가 53억 원 → 현재 가치 최소 180억원,
- 인근 거래가 평당 2억3000만원 이상으로 평가되며, 지역 내 대표적인 성공 사례로 자리 잡았습니다.
이 프로젝트는 1종일반주거지역의 한계조차 극복할 수 있는 밸류업 전략의 모범사례로 기록됩니다.
시사점 — 밸류업은 ‘건축’이 아닌 ‘전략’이다
이 사례는 부동산 투자가 단순한 자본 투입이 아니라 입지 분석, 리스크 관리, 브랜드 레버리지의 조합이라는 사실을 증명합니다.
용도제한이 있는 지역이라도, 입지의 희소성과 상권의 확장성을 읽고, 리스크를 미리 차단하는 ‘기획력’을 갖춘다면 그 어떤 규제도 투자 기회의 장벽이 될 수 없습니다.
진정한 밸류업은 건물을 새로 짓거나 고치는 것만이 아니라, 가치를 기획하는 데서 출발합니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사)
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한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)