안녕하세요. 여러분의 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.

임대차 관계에서 자주 발생하는 장면이 있습니다.

임차인은 “언제 그랬냐?” 하며 버티고, 임대인은 “지난번에 그렇게 얘기하지 않았느냐?”며 억울함을 호소하는 상황입니다.

이러한 문제의 근본 원인은 단 하나입니다. ‘계약서에 명확히 기록하지 않았기 때문’입니다.

구두 합의는 법정에서 입증하기가 거의 불가능합니다. 따라서 건물주의 권리와 재산 가치를 보호하기 위해서는 말이 아닌 ‘견고한 특약 조항’이 반드시 필요합니다.

오늘은 꼬마빌딩을 소유한 건물주와 예비 투자자라면 꼭 알아야 할, 분쟁을 원천 차단하는 핵심 특약 3가지를 구체적으로 살펴보겠습니다.

‘금전적 해이’를 막는 연체 이자 및 해지 조항

꼬마빌딩 임대차에서 가장 빈번한 분쟁은 단연 임대료 연체입니다. 연체가 반복되면 건물주의 현금 흐름은 물론, 대출 상환에도 악영향을 미칩니다. 따라서 계약서에는 연체에 대한 명확한 페널티 조항을 반드시 명시해야 합니다.

다만, 법이 정한 범위 내에서만 효력이 인정된다는 점을 기억해야 합니다.

• 약정이 있는 경우:
  계약서에 연체 이자율을 명시했다면, 「이자제한법」에 따라 연 20% 이내까지 부과 가능합니다. 예를 들어 연 30%를 약정하더라도, 20%를 초과한 부분은 무효입니다.
• 약정이 없는 경우:
  계약서에 별도 명시가 없다면 「민법」상 연 5%의 법정이자율이 적용됩니다. 상가의 경우 「상법」 해석에 따라 연 6%를 적용하기도 하나, 일반적으로 5%가 기준입니다.

🔹 추천 특약 예시:

“임차인이 임대료를 지급기일로부터 7일 이상 연체 시 연체이자 연 15%를 부과하며, 3회(누적) 이상 연체할 경우 임대인은 ‘상가건물임대차보호법’ 제10조의8에 의거해 임대차 계약을 즉시 해지하고 명도를 청구할 수 있다.”

건물의 가치를 지키는 ‘시설 및 사용’ 특약

건물의 가치는 임차인의 사용 행태에 따라 달라집니다. 임차인의 무분별한 용도 변경이나 독단적인 시설물 설치는 법적 문제와 건물 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 따라서 아래 세 가지 특약은 반드시 포함되어야 합니다.

(1) 용도 준수 및 변경 제한

“임차인은 임대인의 서면 동의 없이 계약 당시의 용도(예: 일반음식점) 외의 용도로 사용하거나 구조를 변경할 수 없다. 간판, 외부 장치 부착 시에도 임대인의 사전 승인을 받아야 한다.”

(2) 원상복구 및 철거 의무

“계약 종료 시 임차인은 임대 당시 상태로 원상복구해야 하며, 철거 비용은 임차인 부담으로 한다. 임대인이 대납할 경우 해당 금액은 보증금에서 공제한다.”

(3) 양도 및 전대 금지

“임차인은 임대인의 서면 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 타인에게 양도하거나 전대할 수 없다. 이를 위반할 시 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있다.”

이 조항들은 사소해 보이지만, 추후 수천만 원의 비용 분쟁을 막는 가장 강력한 방패입니다.