한남동 40억 건물, 어떻게 150억 자산으로 변신했나?

입지·명도·브랜딩이 만든 밸류업 성공 사례

배준형의 밸류업 클래스

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안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.

오늘은 제가 과거 빌딩사업부 수석팀장으로 재직하던 시절, 함께 근무하던 한 임원께서 성공적으로 진행한 꼬마빌딩 밸류업 사례를 소개해 드리고자 합니다.

바로, 2013년 11월 40억원에 매입한 낡은 건물이 현재 150억원 이상의 자산으로 성장한 ‘한남동 폴 바셋 빌딩’ 이야기입니다.

1. 투자 성공의 출발점 — ‘가려진 보물’을 알아보는 안목

성공적인 부동산 투자는 결코 우연이 아닙니다.

많은 투자자가 “입지도 좋고, 건물도 깨끗하고, 수익률도 높은” 이상적인 조건을 찾지만, 현실에서 그런 건물은 이미 미래 가치가 가격에 반영되어 있습니다. 진정한 밸류업은 남들이 보지 못한 가치를 먼저 발견하는 안목에서 출발합니다.

이 한남동 프로젝트가 가능했던 이유는 세 가지 핵심 분석에 근거한 ‘가치 판단’ 덕분이었습니다.

(1) 입지의 희소성 확보

건물은 한남오거리 대로변 코너에 위치해 탁월한 가시성과 접근성을 확보했습니다. 인근에는 고소득층 주거 단지가 밀집해 있어, 단순한 상권을 넘어 프리미엄 랜드마크로 성장할 가능성이 매우 높았습니다.

(2) 확실한 미래 가치

매입 당시 이미 한남더힐이 준공되어 있었고, 나인원 한남 개발 예정 및 한남 뉴타운 재개발이라는 대형 호재가 이어지고 있었습니다. 이러한 개발 압력은 장기적인 자산 가치 상승을 예고하는 강력한 신호였습니다.

서울 용산구 한남동 '나인원한남' 전경. /사진=한경DB

(3) 저평가된 매물 구조

1986년 준공된 노후 건물이라는 외형적 한계로 인해 시장에서 저평가된 상태였지만, 이는 오히려 ‘가격과 가치의 괴리’를 활용할 수 있는 절호의 기회였습니다. 결과적으로, 가치 대비 저렴한 매입이 밸류업의 출발점이 되었습니다.

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2. 전략의 완성 — 명도 리스크 해소와 브랜드 유치

 

이 프로젝트의 성공은 단순한 ‘리모델링’의 결과가 아닙니다.

법률적 안정성과 전략적 브랜드 유치, 두 가지 축이 완벽히 맞물리며 시너지를 낸 사례입니다.

 

(1) 명도 리스크의 완벽한 관리

기존 임차인과의 분쟁 가능성을 원천 차단하기 위해 매도인 조건부 명도 및 제소전화해 조서 확보를 통해 명도 문제를 사전에 종결시켰습니다. 이로써 매수자는 임차인을 직접 상대하지 않아도 법적 안정성을 확보하고, 사업 일정을 차질 없이 진행할 수 있었습니다.

 

(2) ‘폴 바셋’이라는 앵커 테넌트의 선택

가장 결정적인 성공 요인은 바로 브랜드 레버리지였습니다.

단순한 프랜차이즈 유치가 아닌, 건물의 이미지를 끌어올릴 프리미엄 브랜드 ‘폴 바셋’을 입점시킨 것입니다. 폴 바셋의 세련된 콘셉트는 낡은 건물의 이미지를 단숨에 고급화시켰고, 임차인이 자체 비용으로 리모델링을 진행하면서 건물주는 최소의 비용으로 최대의 가치 상승을 실현했습니다.

 

이 과정에서 “건물주의 공사비 부담 없이 건물 가치가 오르는 구조”가 완성되었으며, 이는 밸류업 전략의 모범 사례로 평가됩니다.

 

3. 수익률을 넘어선 결과 — 밸류업의 교과서

 

이 프로젝트는 단순한 투자 이상의 의미를 가집니다.

2013년 40억원에 매입한 건물이 불과 10여 년 만에 150억원 이상의 자산가치로 상승했습니다. 현재 인근의 거래 사례는 평당 2억5000만원을 상회하며, 해당 건물이 지역 시세를 선도하는 랜드마크로 자리잡았습니다.

 

이 사례는 부동산 투자가 단순히 ‘돈을 들여 건물을 바꾸는 일’이 아니라, 입지 분석·법률 리스크 관리·브랜드 전략이 결합된 종합적 자산 설계 행위임을 보여줍니다.


즉, 고도화된 밸류업은 단순한 리모델링이나 임대 개선이 아니라, ‘입지 → 명도 → 브랜드 → 가치 상승’의 유기적 시스템 설계를 통해 완성됩니다.

4.  결론 — 밸류업은 전략의 예술이다

 

한남동 폴 바셋 프로젝트는 ‘운이 좋은 투자’가 아니라, 탁월한 안목과 치밀한 실행력, 그리고 데이터 기반의 전략 설계가 만들어낸 필연적 성공이었습니다.

입지의 잠재력을 꿰뚫어 보는 분석력, 명도 리스크를 사전에 제거하는 법률적 감각, 그리고 브랜드를 통해 공간의 가치를 재창조하는 기획력이 결합될 때, 낡은 건물은 ‘보물 자산’으로 부활합니다.

 

결국, 밸류업은 단순한 기술이 아닌 전략의 예술입니다. 그리고 그 전략을 설계하고 실행할 수 있는 전문가와의 협업이야말로, 투자의 성공을 결정짓는 진짜 ‘차이’입니다.

배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 

공인중개사  | 디벨로퍼  | 법원경매 매수신청대리인

한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)

문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

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건물의 가치극대화 후, 전략적 처분

취득단계 + 운용단계를 거쳐 건물을 최상의 컨디션을 만들고,
처분수익을 극대화 할 수 있는 전략적 실행을 진행해드립니다.

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건물의 가치를 극대화할수있는 리모델링, 신축 등 어렵고 할게
많은 것들을 매니저가 직접 현장방문을 하며 관리/감독합니다.

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최상의 임대수익 솔루션제공

인근지역, 유사지역 등의 현장 조사를 통해, 수익률 분석, 규모검토
컨설팅을 거쳐, 우량 임차인 유치 및 최상의 임대 수익 셋팅을 도와드립니다.

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필요경비 자료수집

정보의 비대칭이 큰 부동산시장에서, 세금을 절세 할 수 있는
각종 자료들을 수집하여 처분단계에서 활용할수있게 도와드립니다.

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도면, 건축의 품질검토

건축도면에 이상은 없는지, 시공에 대한 물리적 하자는 없는지
건축의 모든 공정 단계에서 전문가가 결과물의 품질을 검토합니다.

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건축에 대한 위험 리스크 보호

어렵고 위험한 건축에 대한 비용 증감, 공사 기간 연기, 시공사의 부도,
책임회피 등 발생할 수 있는 모든 리스크로부터 책임지고 보호해드립니다.

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사업부지선정

손품/발품을 많이팔아가며 해야할, 사업부지 선정물건
(물건발굴)을 매니저가 대신해서 최적화된 물건발굴을 합니다.

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금융자금 조달

최소한의 자기자본 투입으로 최대의 금융권자금조달(대출)을 할 수 있게
제1금융권 심사역들과 지속적인 협상 및 직접적 조율을 진행합니다.

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법률위험 분석

재산중에 가장 큰 비중을 차지하는 부동산투자에서 발생할수있는
법률 리스크등을 직접 확인하고, Risk Solution을 제공합니다.

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