꼬마빌딩 투자, 신축 밸류업으로 수익률과 가치를 동시에 잡는 법
3단계: 꼬마빌딩 신축, 이렇게 하면 망한다
배준형의 밸류업 클래스
안녕하세요, 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
지난 칼럼에 이어 오늘은 꼬마빌딩 투자 성공을 위한 6단계 전략 중, 세 번째 단계인 ‘꼬마빌딩 가치 상승의 비밀’에 대해 심층적으로 다루고자 합니다.
투자자의 이상과 현실의 괴리: 밸류업의 필요성
많은 투자자는 흔히 “높은 수익률, 뛰어난 입지, 완벽한 건물 상태를 모두 갖춘 빌딩을 매입하고 싶다”는 이상을 꿈꿉니다. 그러나 현실은 녹록치 않습니다. 이상적인 조건을 모두 충족하는 부동산은 매우 드물며, 존재한다 하더라도 이미 가격이 높아 기대했던 만큼의 수익률을 얻기 어렵습니다.
예를 들어, 표면적으로 수익률이 높아 보이는 건물은 대부분 땅값 상승 속도가 더딘 지역에 위치한 경우가 많습니다. 반대로, 미래 가치가 뛰어난 입지 좋은 건물은 노후화되어 현재의 수익률이 낮게 평가되기도 합니다.
결국 투자자는 ‘현재의 수익률’과 ‘미래의 가치 상승’이라는 두 가지 요인 사이에서 최적의 균형점을 찾아야 합니다. 이 균형을 어떻게 판단하고, 어떤 전략으로 건물의 가치를 끌어올릴 것인가가 바로 꼬마빌딩 투자 성공의 핵심입니다.
부동산의 가치를 높이는
밸류업 전략은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다:
- 신축 밸류업
- 리모델링 밸류업
- 공간기획 밸류업
이 세 가지 전략은 모두 기존 건물을 새롭게 탈바꿈시키는 방식이지만, 각각 고유한 장점과 단점을 가지고 있습니다. 오늘은 그중 첫 번째, 신축 밸류업에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
신축 밸류업의 본질과 숨겨진 리스크
신축 밸류업이란?
신축 밸류업은 기존 건물을 철거한 후, 투자자가 직접 기획한 방향에 맞춰 새로운 건물을 건축하는 방식입니다. 이 전략의 가장 큰 강점은 투자자의 아이디어와 비전을 온전히 구현할 수 있다는 점입니다. 원하는 콘셉트와 용도에 맞게 맞춤형 건물을 설계하고 건축할 수 있으므로, 건물 자체가 투자자의 기획력이 반영된 ‘작품’이 됩니다.
전문가 집단과의 관계 설정
그러나 신축 밸류업에는 만만치 않은 리스크가 존재합니다. 건축사, 감리자, 시공사 등 수많은 전문가와 직접 소통해야 하며, 자칫 잘못하면 건축주가 주도권을 잃고 전문가들에게 끌려다니는 상황이 발생할 수 있습니다. 특히 도급 계약 체결 이후에는 주도권이 건축사, 감리자, 시공사에게 넘어가는 구조로 전환된다는 점을 명심해야 합니다.
가장 주의해야 할 점은 건축사, 감리자, 시공사가 동일한 회사 소속으로 운영되는 경우입니다. 이는 겉으로는 편리해 보이지만, ‘이익 카르텔’이 형성되어 건축주에게 불리한 결과로 이어질 위험이 큽니다. 본래 각 전문가 집단은 서로를 견제하며 균형을 이루어야 하지만, 한 조직 안에서 움직일 경우 견제 기능이 상실되어 공사 과정의 하자가 은폐되거나 비용이 부풀려질 수 있습니다. 따라서 건축주는 전문가 집단 간의 독립성과 투명성을 확보하는 것이 무엇보다 중요하며, 이를 소홀히 할 경우 막대한 손해를 감수해야 할 수도 있습니다.
공사 기간 및 민원 리스크
또 다른 주요 리스크는 공정 기간입니다. 설계, 인허가, 시공 등 전체 과정에 최소 15개월 이상이 소요되며, 이 기간 동안 발생하는 대출이자 부담과 높은 공사비 압박은 건축주가 감내해야 할 현실적인 문제입니다.
또한 공사 과정에서 발생하는 민원은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.
- 공사성 민원: 소음, 분진, 진동, 교통 혼잡 등으로 인해 발생하며, 주로 시공사가 관리합니다. 예를 들어 소음 문제를 해결하기 위한 공사 시간 조정, 분진을 막기 위한 살수 장치 운영 등이 이에 해당합니다. 그러나 민원을 완전히 차단하는 것은 불가능하며, 건축주가 직접 주민들과 소통하고 합의하지 않으면 갈등이 장기화될 수 있습니다. 따라서 건축주와 시공사의 긴밀한 협력이 필수적입니다.
- 사업성 민원: 사업의 진행과 수익성에 직접적인 영향을 미치는 문제입니다. 토지 경계 분쟁, 소유권 다툼, 인근 이해관계자의 무리한 합의금 요구 등이 대표적입니다. 이러한 민원은 시공사가 대신 해결할 수 없으며, 건축주가 직접 나서서 대응해야 합니다. 대응이 늦어지면 공사 지연, 비용 상승, 임대 수익 지연 등 사업 전반에 심각한 타격을 줄 수 있습니다.
따라서 건축주는 신축 사업을 시작하기 전부터 토지 경계 및 소유권 확인, 예상 민원 시나리오 마련, 전문가 및 이해관계자와의 사전 협의 등 법적·행정적 리스크를 철저히 점검해야 합니다.
신축 밸류업은 투자자의 비전을 실현하는 매력적인 전략이지만, 동시에 긴 시간, 막대한 비용, 복잡한 이해관계, 다양한 민원 리스크가 뒤따릅니다. 단순히 ‘새 건물을 짓는 과정’으로 가볍게 생각해서는 안 되며, 사전 준비와 리스크 관리 능력이 곧 성공과 실패를 가르는 결정적 요인이 됩니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사)
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