안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.

상가건물을 소유한 임대인들이 겪는 가장 골치 아픈 문제 중 하나는 임차인의 ‘악의적 임대료 연체’입니다. 단순히 자금 사정이 일시적으로 어려워서가 아니라, 일부 임차인들은 의도적으로 임대료 지급을 미루며 법적 절차까지 지연시키는 전략을 사용합니다. 이들이 이러한 방식을 택하는 이유와 이에 대한 현명한 대응 방안을 분석해 보겠습니다.

1. 임차인은 왜 임대료 연체를 악용하는가?

첫째, 임차인은 법적 절차의 지연을 악용해 시간을 버는 경우가 많습니다.

임대인이 명도 소송이나 강제집행을 신청하더라도, 판결 및 집행에 이르기까지 짧게는 6개월에서 길게는 1년 가까이 소요될 수 있습니다. 이 과정에서 임차인은 사실상 무상으로 점포를 계속 점유하며 영업을 지속하거나, 점포를 점거한 채 버티기를 이어갑니다.

임대인이 점포를 되찾기 위해 부동산 점유이전금지가처분이나 목적물 인도 청구 소송과 같은 법적 절차를 거치는 데에도 상당한 시간과 비용이 소요됩니다. 임차인들은 이러한 제도적 한계를 잘 알고 이를 ‘시간 벌기 전략’으로 활용하는 것입니다. 결과적으로 임대인은 정당한 권리를 행사하고 있음에도 불구하고, 장기간의 소송 절차와 집행 지연으로 인해 재산적 손실과 기회비용을 감수할 수밖에 없습니다.

둘째, 보증금을 마치 ‘무이자 대출’처럼 악용하는 경우도 적지 않습니다.

임차인 입장에서는 어차피 연체된 임대료가 보증금에서 공제될 것을 알기 때문에, “지금 당장 낼 필요가 없다”는 태도로 버티는 것입니다. 이는 임대인의 자금을 무단으로 점유하는 행위와 다름없으며, 임차인이 보증금을 자신의 유동자금처럼 사용하면서 법적 분쟁을 지연시키는 대표적인 사례입니다.

셋째, 상가건물임대차보호법과 같은 임차인 보호 제도를 악용하여 계약 해지와 퇴거를 고의로 지연시키기도 합니다.

본래 이 법은 영세 임차인의 권익을 보호하기 위한 제도이지만, 일부 임차인은 이를 악용하여 권리금 회수 기회 보장이나 계약갱신청구권을 앞세워 버티기에 나섭니다. 이로 인해 임대인은 정당한 계약해지나 점포 회수에 큰 어려움을 겪고, 시간과 비용 모두에서 손실을 입게 됩니다.

이처럼 악의적 연체는 단순한 체납을 넘어, 임대인에게는 재산적 손실과 정신적 부담을 동시에 안겨주는 심각한 문제입니다. 따라서 임대인은 법적 근거와 실무적 대응 전략을 미리 숙지하고 있어야 합니다.

2. 연체이자의 법적 근거와 적용 한도

많은 임대인들이 임대차계약서에 연체이자 약정이 없어도 임대료 연체를 납부해야 하는지 궁금해합니다. 결론부터 말씀드리면, 민법 제397조에 따라 채무자는 이행 지체 시 법정이자를 부담해야 합니다. 따라서 계약서에 별도의 약정이 없더라도, 임차인이 임대료를 연체한다면 법정이율에 근거해 연 5%의 연체이자를 청구할 수 있습니다.

만약 임대차계약에서 별도의 약정이율을 정했다면 그 약정이 우선 적용되지만, 이자에는 법이 정한 상한선이 존재합니다. 바로 이자제한법상 최고이율인 연 20%입니다. 따라서 약정이 있는 경우에도 연 20%를 넘지 않는 범위 내에서만 유효합니다. 예를 들어, 임대차계약서에 ‘연체이자 연 15%’라고 명시했다면 합법적으로 인정되지만, ‘연체이자 연 30%’라고 명시했다면 이는 이자제한법 위반으로 무효가 됩니다.

3. 임대인의 실무적 대응 전략 가. 임대차계약 단계에서 예방하기

가장 중요한 것은 임대차계약서를 작성할 때부터 철저하게 대비하는 것입니다. 임대료 연체에 따른 연체이자율을 반드시 명확히 기재해야 하며, 실무에서는 보통 연 12~15% 수준으로 정하는 경우가 많습니다. 이는 법적 상한선인 연 20%를 넘지 않는 범위에서 충분히 유효합니다.

또한, 계약서에 ‘임차인이 월 임대료, 관리비, 기타 비용을 3개월 이상 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다’는 조항을 포함시키면 분쟁 상황에서 임대인의 권리가 훨씬 더 확실하게 보장됩니다. 여기에 보증금을 연체 임대료에 충당할 수 있다는 조건까지 포함시켜 놓으면 임대인의 리스크 관리에 큰 도움이 됩니다.

나. 연체 발생 시 신속한 대응

임차인이 실제로 연체를 시작했다면, 빠른 대응이 무엇보다 중요합니다. 임대료가 두 달 이상 밀렸을 때에는 지체 없이 내용증명을 발송하여 연체 사실과 연체이자가 발생하고 있음을 공식적으로 고지해야 합니다. 이는 단순한 경고가 아니라, 훗날 법적 분쟁에서 임대인의 정당한 조치였음을 입증하는 중요한 증거로 작용합니다. 초기 대응이 늦어지면 임차인이 이를 악용하여 체납을 장기화할 가능성이 크기 때문에, 적극적이고 신속한 조치가 필요합니다.

그럼에도 불구하고 임차인이 3개월 이상 임대료를 연체한다면, 임대인은 더 이상 기다릴 이유가 없습니다. 계약 해지를 통보하고 보증금에서 체납액을 공제하는 한편, 필요하다면 지급명령 신청이나 소송을 통해 미납 임대료와 연체이자를 함께 청구할 수 있습니다. 특히 지급명령 제도는 일반 소송보다 신속하고 간편하게 채권을 확보할 수 있어 실무에서 매우 유용합니다.

결론

임대인의 대응 전략은 크게 세 단계로 요약할 수 있습니다. 계약 단계에서 철저히 대비하고, 연체가 발생하면 신속히 대응하며, 3개월 이상 장기 연체가 이어지면 단호하게 법적 절차를 밟는 것입니다.

이러한 체계적인 대응 방식을 갖춘다면, 악의적 임차인으로 인한 손실을 최소화하고 안정적인 건물 운영을 이어갈 수 있을 것입니다.