"건축 한 번 하면 10년 늙는다"? 이제는 밸류업으로 스마트하게!
계획 없는 공사는 수익 없는 부동산과 같다!
배준형의 밸류업 클래스
안녕하세요. 부동산 투자 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
여러분은 “건축 한 번 하면 10년은 늙는다”는 말을 들어보셨나요? 그만큼 신축 공사는 복잡하고 스트레스가 큰 프로젝트입니다. 많은 건축주가 ‘신축’이라는 단어만 들어도 부담부터 느끼는 이유가 여기에 있습니다. 특히 최근처럼 공실률은 높아지고 공사비는 가파르게 오르는 시점에서는 신축 자체가 더 이상 쉬운 선택이 아닙니다.
하지만 이런 시대일수록 ‘신축 공사의 밸류업 체계화’가 절실합니다. 무작정 짓는 건물에는 가치가 쌓이지 않습니다. 임차인이 선호하는 구조, 수익을 창출할 수 있는 설계, 그리고 시장 변화에 유연하게 대응할 수 있는 시스템이 담긴 건물만이 “부동산 자산”으로 성장할 수 있습니다.
오늘은 제가 현장에서 직접 경험하고 수많은 건축주 및 투자자와 상담하며 느낀 신축 공사 밸류업 체계화의 핵심 포인트를 정리해 드리겠습니다.
- 건축 목적 설정 – “왜 짓는가”부터 명확히 하라.
신축 공사의 첫걸음은 다름 아닌 건축 목적을 명확히 하는 것입니다. ‘이 건물은 누구를 위한 공간인가?’, ‘내가 짓고자 하는 건물이 들어설 자리에 어울리는 임차인은 누구인가?’와 같은 질문을 던져야 합니다. 예를 들어, 상업 시설이라면 유동 인구, 접근성, 가시성이 핵심입니다. 반면 주거 시설이라면 평면 설계, 채광, 조망, 주차 등 생활 밀착 요소를 더 세밀하게 검토해야 합니다.
이 과정에서 건축주가 흔히 간과하는 부분이 있습니다. 건축은 건축주에게 일생일대의 일이지만, 건축사 및 시공사에게는 일상이라는 점입니다. 따라서 건축주의 이상과 시공사의 현실이 충돌할 수밖에 없습니다. 이 간극을 좁히기 위해서는 건축의 목표와 콘셉트부터 확고하게 정립하는 작업이 선행되어야 합니다.
- “설계와 감리는 따로” – 건축사와 감리자 선정
두 번째 단계는 건축사를 선정하고 감리 체계를 갖추는 것입니다. 많은 건축주가 종합 건설사에서 ‘설계부터 시공까지 토탈로 해준다’는 제안에 끌리는 경우가 많습니다. 하지만 이것이 꼭 이점이 되는 것은 아닙니다. 오히려 건축 설계와 시공이 분리되어야 건축사와 시공사가 서로를 견제하며 공사의 질적 수준이 담보됩니다.
건축사가 도면과 스펙을 기획하는 역할이라면, 감리자는 이 도면이 현장에서 충실히 구현되고 있는지를 체크하는 제3자의 입장입니다. 중소형 건물이라도 비상주 감리 형태라도 반드시 운영되어야 합니다. 감리의 부재는 결국 시공사의 편의대로 마감되거나, 비용 절감을 이유로 품질이 희생되는 결과로 이어집니다.
- “누가 지을 것인가” – 시공사 선정의 전략
건축에서 가장 많은 비용이 투입되는 부분이 바로 시공입니다. 그만큼 건축주 입장에서는 신중해야 하며, 때로는 유혹에 흔들리지 말아야 합니다. 소개로 만난 지인의 시공사, 유명하다는 이름값, 혹은 ‘무조건 싸게 해준다’는 조건만으로 결정하는 사례가 많지만, 이는 매우 위험한 접근입니다.
정작 중요한 것은 내가 짓고자 하는 방향과 유사한 건물을 실제로 시공해 본 경험이 있는 시공사인지 여부입니다. 벤치마킹이 가능한 건물을 확인하고, 해당 시공사를 포함해 최소 3곳 이상을 비교·검토해야 안정적인 선택이 가능합니다.
- “이제부터가 진짜 시작” – 착공 이후의 관리
시공사가 정해지고 착공이 시작되면 건축주는 한 발 물러나야 할까요? 오히려 이때부터가 가장 중요합니다. 건축 현장은 정보의 비대칭이 매우 심한 시장입니다. 공사 진행 현황, 공정 단계, 문제 발생 여부 등을 실시간으로 공유받지 못하면 결국 준공 후 하자가 생기거나 원치 않는 마감 상태를 마주하게 됩니다. 매일 현장에서 공사 일지를 보고받고, 영상 및 사진 자료로 공정을 파악할 수 있는 시스템이 필요합니다.
더불어, 건축주가 전문성이 부족하다면 이를 대신하여 현장을 총괄 관리해 줄 전문 PM사(프로젝트 매니저사)를 선임하는 것도 훌륭한 선택입니다. PM은 건축주의 입장에서 설계자, 시공사, 감리자와의 소통을 조율하며 전체 공정을 전략적으로 이끌 수 있는 전문가입니다.
이처럼 신축 공사는 단순히 “건물을 짓는 일”이 아닙니다. 자산을 만들어가는 과정이자 그 자산의 미래 가치를 설계하는 일입니다. 건축을 앞두고 있다면 반드시 이 네 가지 단계를 머릿속에 그려두세요.
- 목표 설정 – 무엇을 위한 건물인가?
- 설계와 감리의 분리 – 전문가의 균형 잡힌 감시 체계
- 시공사 선정 – 경험 기반의 검증된 파트너 찾기
- 착공 후 관리 – 정보 비대칭을 해소할 시스템 구축
부동산 밸류업은 단기간에 이루어지지 않습니다. 하지만 체계적인 전략과 디테일한 준비를 갖춘다면 단순한 건물이 아닌 수익을 창출하는 자산으로 완성될 수 있습니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사)
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