60평 꼬마빌딩으로 대형 필지 능가하는 수익률, 비결은 '이것'!
상암동 꼬마빌딩 성공 사례로 본 공간 기획이 수익을 결정하는 이유
배준형의 밸류업 클래스
부동산 투자 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
많은 건물주분들께서 “대지면적이 60평밖에 안 되는데 건물을 새로 짓기엔 무리 아닐까요?”, “좁은 땅에 건물 올려봐야 수익이 안 나지 않나요?”와 같은 현실적인 우려를 표하십니다. 대지가 작을수록 건축 가능한 연면적이 줄고 수익성이 떨어진다고 생각하기 쉽기 때문입니다.
하지만 저는 늘 “건물의 수익은 절대적 면적이 아니라 기획력에서 결정됩니다”라고 강조합니다. 이러한 철학을 가장 잘 보여주는 사례가 바로 저희 밸류업이노베이션에서 진행 중인 서울시 마포구 상암동 신축 밸류업 프로젝트입니다. 약 64평(212.99㎡) 규모의 이 부지는 일반적인 관점에서 신축에 불리하다고 평가받을 수 있는 크기입니다. 그럼에도 불구하고, 정밀한 공간 전략과 임대 수요 분석을 바탕으로 설계하여 인근 대형 필지보다 더 높은 수익률을 기대할 수 있는 구조를 확보했습니다.
상암동 사례로 본 소규모 필지의 기회
상암동은 상암DMC를 중심으로 방송·미디어 기업과 글로벌 OTT 업체들이 밀집되어 있지만, 이를 뒷받침할 중소형 업무·상업 공간 인프라는 부족한 상황입니다. 실제로 인근 방송사 협력업체, 콘텐츠 제작사, 편집실, 기획사 등은 30~40평대의 실용 면적을 갖춘 독립 공간을 선호하는 경향이 강합니다. 이는 건물주 입장에서 ‘작은 평수의 높은 선호도’라는 기회를 의미하며, 단순히 “작아서 불리하다”가 아니라 “작기 때문에 더 수요가 뚜렷한 공간”을 기획할 수 있는 조건이 됩니다.
이처럼 입지적 특성과 수요 패턴을 정확히 읽고 기획에 반영한다면, 소규모 필지에서도 충분한 임대 수익성과 자산 가치 상승을 실현할 수 있습니다.
좁은 땅일수록 ‘층고 설계’가 수익률을 좌우한다
소규모 필지에서 신축을 고민할 때 가장 먼저 떠올려야 할 키워드는 ‘건물의 높이’가 아니라 ‘층고의 활용도’입니다. 특히 지상 1~2층은 단순히 한 층을 더 올릴 수 있느냐보다도, 어떻게 설계하느냐에 따라 임대 수익성이 완전히 달라집니다.
상업용 공간으로 사용되는 1층은 천장이 낮으면 시각적으로 답답해 보이고 임차인의 선호도도 현저히 떨어집니다. 이에 따라 상암 프로젝트에서는 1층 층고를 4m, 2층은 3.8m로 설계하여 공간감을 확보했습니다. 이러한 층고는 단순히 쾌적함을 넘어, 카페, 편의점, 브런치 매장 등 고부가가치 업종 유치에 큰 영향을 미치며, 결국 건물의 월세 단가를 결정짓는 핵심 요소가 됩니다.
개방감 있는 디자인이 곧 수익이 된다
넓은 부지에서는 실내 공간을 구획하고 조정할 여지가 많지만, 작은 대지에서는 심리적 ‘넓이감’을 어떻게 설계하느냐가 관건입니다. 상암 프로젝트에서는 공간이 작다는 한계를 극복하기 위해 다음과 같은 디자인 전략을 반영했습니다.
- 코너 창과 전면 유리 파사드를 적극 활용하여 자연채광을 극대화했습니다.
- 천장 마감을 노출형 구조로 시공하여 층고 이상의 개방감을 확보했습니다.
- 기둥을 최소화한 구조 설계로 실제 가용면적을 넓혔습니다.
이러한 요소들은 단순한 미관이나 공간 체감의 차이를 넘어서, 월세 산정, 임차인 만족도, 공간 회전율에 직접적인 영향을 미칩니다. 실제로 같은 면적의 인근 건물 대비 20~25% 이상 높은 임대료로 입점이 가능합니다.
신축은 단순한 건축이 아니라 ‘수익의 틀’을 짜는 일이다
좁은 땅에서 신축을 계획할 때, 건물을 올릴 수 있는지만 고민해서는 안 됩니다. 중요한 것은 “얼마나 높은 임대료를 받을 수 있는 구조인가?”, “얼마나 다양한 업종을 유치할 수 있는 공간인가?”와 같은 질문에 대한 해답입니다.
층고는 충분한가? 개방감은 설계되어 있는가? 입지에 맞는 업종 유치를 염두에 두었는가? 이 세 가지 질문은 단순한 설계 요소를 넘어, 향후 10년 이상 수익을 보장해주는 공간 기획의 핵심 지표가 됩니다. 특히 상권의 특성과 임차인의 업종 수요를 고려하여 층고, 채광, 접근성을 잘 설계하면, 작은 필지라도 대형 필지 이상의 월 임대료를 받을 수 있습니다.
결국 신축은 공간을 짓는 일이 아니라, 가치를 만드는 작업입니다. 대지가 작다고 해서 신축이 불리한 것은 아닙니다. 오히려 제약이 많은 환경일수록 기획의 힘이 수익을 좌우합니다. 특히 서울 도심처럼 땅이 귀한 지역일수록(부증성), 소형 필지를 효율적으로 활용한 신축 밸류업 전략은 미래의 고정 수익원을 만들 수 있는 가장 실용적인 방법이 됩니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사)
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한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)