안녕하세요. 부동산 투자 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

최근 중소형 빌딩을 소유하고 계시거나, 부동산 투자에 관심 있는 분들로부터 이런 질문을 자주 듣습니다.

“부동산 시장이 침체라던데, 지금 투자해도 괜찮을까요?”

“임차인 문제부터 공실, 세금, 연체까지… 스트레스가 너무 큽니다.”

여전히 많은 분들이 ‘부동산은 사두기만 해도 오른다’고 믿고 계십니다. 하지만 지금의 현실은 그렇지 않습니다. 공실은 증가하고 수익률은 하락하며, 민원과 분쟁은 반복되고 있습니다. 본업이 있음에도 불구하고 건물 관련 문제로 하루에도 수차례 연락을 받고, 이를 해결하느라 시간을 허비하는 사례가 비일비재합니다.

이러한 문제는 개인의 역량 부족이 아니라, 현재 대한민국 중소형 빌딩 시장이 구조적인 한계에 직면해 있기 때문입니다.

건물은 있는데, 돈은 돌지 않는다: ‘돈맥경화’의 현실

많은 이들이 “건물 한 채면 돈이 돈을 번다”고 생각합니다. 그러나 현실은 그렇지 않습니다. 수익률은 기대 이하, 공실 기간은 예정보다 길고, 임차인과의 분쟁은 빈번합니다. 관리비는 매년 상승하고 있습니다.

이 모든 문제의 본질은 하나입니다. 바로 ‘공간 기획’이 부재했다는 점입니다.

공간이 살아야 수익이 산다: 공간 플랫폼 시대

오늘날 우리는 단순한 부동산 시장이 아니라 **‘공간 플랫폼 시대’**를 살아가고 있습니다. 입지만 좋다고 수익이 보장되지 않습니다.

공실이 없고, 임대료가 높으며, 입점 대기 리스트까지 있는 빌딩들은 분명한 공통점을 갖고 있습니다. 바로 공간에 생명력이 있다는 점입니다.

이러한 건물들은 단순한 임대공간이 아닌 브랜드 공간으로 기획되었습니다. 현대의 소비자와 임차인은 단순히 공간을 ‘소비’하지 않습니다. 그들은 경험할 수 있는 공간, 콘셉트가 분명한 공간, 기억에 남는 공간을 선택합니다.

따라서 건물도 기획되어야 합니다. 단순한 외관 리모델링으로는 한계가 있습니다. 공간의 목적, 동선, 타깃 고객, 브랜딩, 운영 전략까지 종합적으로 설계되어야 진정한 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

부동산 밸류업(Value-up)이란?

이 같은 시대적 요구에 부응하는 전략이 바로 ‘부동산 밸류업’입니다. 밸류업은 단순히 리모델링하거나 외관을 개선하는 개념이 아닙니다. 자산의 수익 구조 자체를 근본적으로 혁신하는 전략적 리포지셔닝입니다.

즉, 공간에 철저한 기획을 입히고, 이를 바탕으로 한 체계적인 운영 시스템을 구축함으로써 자산의 수익 흐름을 재구성하는 것입니다.