한때 “조물주 위에 건물주”라는 말이 유행할 만큼, 건물은 누구나 갖고 싶어 하던 자산이었습니다. 그러나 지금 상업용 부동산 시장은 과거의 그 영광과는 정반대의 국면을 맞고 있습니다.

급등한 대출금리, 위축된 소비, 장기화된 경기 침체라는 삼중고 속에서 공실은 급증하고, 임대수익은 감소하며, 이자 상환 부담은 치솟고 있습니다. 이로 인해 많은 건물주들은 자산을 지키기 위해 안간힘을 쓰고 있지만, 그마저도 점점 한계에 이르고 있습니다.

그럼에도 불구하고 시장에 저가 매물이 쏟아지지는 않습니다. 다수의 건물주들이 현금 흐름과 금융 전략을 총동원해 ‘버티기 모드’로 진입하고 있기 때문입니다. 오히려 일반 중개 시장에서는 매수 기회를 잡기가 더 어려워졌습니다.

하지만 이런 시기야말로 ‘법원 경매 시장’이 새로운 진입 기회가 될 수 있는 절호의 타이밍입니다. 그 이유를 네 가지 측면에서 정리해 보겠습니다.

① 시세 대비 확연히 낮은 가격, 진입 장벽은 낮출 수 있다

법원 경매의 가장 큰 장점은 가격 경쟁력입니다.

경매는 감정가를 기준으로 입찰이 시작되며, 낙찰자가 없을 경우 유찰 때마다 20~30%씩 가격이 하락합니다. 유찰이 반복된 매물은 시세의 절반 이하로도 낙찰될 수 있습니다.

물론 경매에는 ‘권리 분석’이라는 진입장벽이 존재하지만, 이는 기본적인 학습과 전문가의 조력을 통해 충분히 극복 가능합니다. 그에 비해 확실한 가격 메리트는 훨씬 더 큰 이점입니다. 낮은 매입가는 향후 매각 시 탄탄한 시세 차익의 기반이 됩니다.

② 노후 자산은 ‘콘텐츠 기획’을 통해 가치 상승이 가능하다

경매 매물의 상당수는 노후화되거나 관리가 미흡한 부동산입니다. 언뜻 보면 단점으로 보일 수 있지만, 오히려 이는 저비용 고수익 전략의 기회가 됩니다.

낮은 매입가 덕분에 확보된 여유 자금으로 리모델링, MD 재구성, 리브랜딩, 신축 등을 실행할 수 있습니다. 단순 외형 개선을 넘어, 공간의 쓰임새와 소비 경험을 기획함으로써 수익성을 높이는 ‘밸류업 전략’을 실현할 수 있습니다.

예를 들어, 낡은 상가 건물을 매입 후 팝업스토어, 카페, 숙박시설 등으로 변환하면 수익 구조가 완전히 달라집니다. 즉, 경매는 싸게 사는 것에서 끝나는 게 아니라, 기획을 통한 자산 성장의 출발점이 됩니다.

③ 일부 규제를 합법적으로 우회할 수 있는 유일한 통로

최근 정부는 토지거래허가구역을 확대하는 등 부동산 규제를 강화하고 있습니다. 해당 지역에서는 매매 시 행정청 허가 없이는 계약 효력이 제한되며, 매수자가 실질적인 권리를 행사하기 어려운 구조입니다.

하지만 법원 경매를 통한 취득은 강제집행 절차이기 때문에, 토지거래허가의 적용을 받지 않습니다. 이처럼 법원 경매는 특정 규제를 합법적으로 회피할 수 있는 유일한 경로가 되며, 이는 투자 전략상 큰 메리트로 작용합니다.

④ 시장이 위축된 지금, 매수자의 협상력이 가장 강하다

부동산 시장은 사이클에 따라 힘의 균형이 바뀝니다. 지금처럼 시장이 위축된 시기에는 매수자의 협상력이 극대화됩니다. 경매 시장은 다양한 형태의 자산을 공급하며, 투자자의 목적과 스타일에 따라 선택의 폭이 넓습니다.

• 역세권 꼬마빌딩
• 다가구 및 상가주택
• 분양상가, 공실매장
• 재건축 기대지역 내 부동산 등

이 모든 자산이 시장보다 유리한 조건으로 확보 가능한 시기입니다. 결국, 지금은 ‘버티는 자의 부동산’이 아니라, 준비된 자의 부동산’이 될 수 있는 시점입니다.