안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형입니다.

최근 상담을 요청하신 많은 건물주 분들이 공통적으로 하시는 말이 있습니다.

“요즘은 이상하게 임대가 잘 안 돼요…”

강남 핵심 입지에 위치한 한 소형 빌딩 사례가 떠오릅니다. 몇 개월째 공실 상태인 공간이 있었고, 건물주는 부동산 중개업소에 임대를 의뢰하며 임대료도 조정했지만 별다른 반응이 없었습니다. 그분은 이렇게 말했습니다.

“예전에는 한 칸 비면 금방 들어왔는데, 요즘은 그냥 답이 없어요. 뭐가 문제인지도 모르겠고… 무기력해요.”

이 말은 단순히 임차인을 못 구했다는 상황 설명이 아닙니다. 그것은 방향을 잃은 건물주의 심리이자, 공실이라는 현상이 던지는 구조적 문제의 신호입니다.

공실은 자산이 보내는 ‘경고등’입니다

공실은 단지 한 칸의 빈 공간이 아닙니다.

그 속엔 수익의 단절, 이미지 훼손, 전략 부재라는 세 가지 리스크가 동시에 존재합니다.

1. 수익 흐름의 단절
   매달 안정적으로 유입되던 임대수익이 끊기며, 현금흐름의 불안정성이 시작됩니다.
2. 자산 이미지의 악화
   공실은 건물 전반에 대한 부정적 인식을 유발하고, 시장 내 경쟁력과 매각 가능성 모두에 영향을 미칩니다.
3. 시장 변화에 대한 미적응
   수요와 상권 트렌드는 빠르게 바뀌는데, 건물은 과거의 구조와 콘셉트에 머물러 있는 경우가 많습니다. 이는 결국 공실을 ‘시대의 변화에 대한 대응 실패’로 드러나게 만듭니다.

무기력함은 ‘운영 체계의 부재’에서 비롯됩니다

문제가 발생했을 때 대응 체계가 없다면 누구든 무기력해질 수밖에 없습니다. 공실에 대한 건물주의 반복적인 반응도 이와 다르지 않습니다.

• “기다려보죠. 언젠가는 들어오겠죠.”
• “중개사에 맡겨놨어요. 방법이 별로 없어요.”
• “리모델링이 필요하긴 한데, 어디서부터 손대야 할지 모르겠어요.”

이는 태만이 아닙니다. ‘대안을 설계할 수 있는 정보와 시스템’이 없다는 뜻입니다. 결국 공실이라는 작은 균열이 건물 전체의 수익성과 가치 구조를 뒤흔드는 위기로 확대되는 것입니다.