핫플의 법칙: 공간이 살아야 수익이 산다
낮은 수익률, 높은 공실율···공간 플랫폼 시대의 빌딩 투자 전략
배준형의 밸류업 클래스
안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
불과 몇 해 전까지만 해도 사람들은 “조물주 위에 건물주”라는 말을 믿었습니다. 하지만 이제는 단순히 건물을 소유하는 것만으로는 결코 부자가 될 수 없습니다.
핵심은 무엇일까요? 바로 ‘사람이 모이는 공간’을 기획하는 것입니다.
지금 투자자에게 필요한 것은 땅도, 건물도 아닙니다. 바로 경험을 담아낼 수 있는 공간입니다.
“건물은 하드웨어일 뿐, 수익은 소프트웨어에서 나온다.”
‘핫플레이스’라고 불리는 공간들을 떠올려보세요.
그곳에는 트렌디한 브랜드가 입점해 있고, 풍부한 콘텐츠와 함께 소비자의 발길이 끊이질 않습니다.
이런 장소들은 단순한 부동산이 아닙니다.
도시의 흐름, 상권의 리듬, 사람들의 라이프스타일이 정교하게 설계된 ‘공간 플랫폼’입니다. 그리고 이러한 공간을 품은 빌딩은 단순한 자산을 넘어, 수익을 창출하는 생명체로 진화합니다.
“이제는 건물을 ‘소유하는 시대’가 아니라, ‘공간을 운영하는 시대’입니다”
물론, 빌딩은 시간과 체력을 들이지 않아도 현금 흐름을 창출하는 자산입니다. 자산가들이 빌딩 투자를 ‘부의 추월차선’이라 부르는 이유도 여기에 있습니다.
하지만 지금은 시장 환경이 완전히 달라졌습니다.
- 팬데믹 이후 오프라인 공간에 대한 수요가 감소했고,
- 오피스 빌딩의 공실률과 임대료 체납이 증가했으며,
- 고금리와 내수 경기 침체로 투자 수익률이 급락했습니다.
이제는 단순 보유만으로는 생존할 수 없는 구조입니다. 투자자의 시선은 ‘보유력’에서 ‘운영력’으로 이동하고 있습니다.
“누가 입주하느냐에 따라, 빌딩의 운명이 갈립니다”
현재 빌딩 시장에서 진짜 성공하는 사람들은, 좋은 입지보다 탁월한 공간 기획력과 임차인 유치 전략에 집중합니다.
- 낡은 건물이라도 감성 콘텐츠를 담은 리모델링을 한다면?
- 소규모 공간이라도 임차인 맞춤 설계를 통해 브랜드를 유치할 수 있다면?
- 외형뿐 아니라 내부 운영모델까지 정교하게 설계할 수 있다면?
그 공간은 더 이상 ‘건물’이 아니라, 사람과 돈이 모이는 플랫폼이 됩니다.
“기존의 임대수익률 기준은 이제 무의미합니다”
지금까지 많은 투자자들이 임대 수익률만을 보고 빌딩을 매입해 왔습니다. 하지만 금리와 경기 흐름을 고려하면, 이제는 단순 수익률만으로 수익을 계산하기 어려운 시대입니다.
- 시장이 하락하면 수익률은 쉽게 마이너스로 전환됩니다.
- 대출 이자와 공실 위험까지 고려하면 실질 손실이 발생할 수 있습니다.
운영성과와 회복력이 없는 자산은 살아남기 어렵습니다.
따라서 이제는 빌딩의 수익 구조를 진단하고 체계적으로 운영할 수 있는 ‘자산 경영 시스템’이 필수인 시대입니다.
지금은 ‘보유의 시대’가 아니라, ‘활용의 시대’입니다
수익을 창출하는 공간, 사람들이 찾아오는 콘텐츠, 브랜드가 입주하고 싶어 하는 운영 시스템…
이 모든 것이 유기적으로 설계된 빌딩만이 미래의 부동산 수익을 담보할 수 있습니다.
결국 중요한 것은 땅이 아니라, 그 위에 어떤 이야기를 담을 수 있느냐입니다. 도시는 흘러가고, 공간은 진화하며, 건물은 살아 숨 쉬는 플랫폼이 됩니다.
이제는 ‘부동산을 보는 눈’이 아니라, ‘공간을 운영하는 안목’이 필요한 시대입니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
