꼬마빌딩 투자, “겉으로 드러난 수익률에 속지 마세요.”
위장 임차인, 위반 건축물: 꼬마빌딩 투자 전 반드시 확인해야 할 것들
배준형의 밸류업 클래스
안녕하세요. 부동산 투자 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
오늘은 많은 투자자가 큰 기대를 품고 진입하는 꼬마빌딩 투자에서 자주 발생하는 실질적인 실패 사례들을 살펴보겠습니다.
1. 임차인과 건물주의 특수관계 여부: 위장 임차인을 조심하십시오.
건물주가 가족, 친구, 직원 등 특수관계인을 임차인으로 위장하는 경우가 있습니다. 이들은 실제 임대료보다 높은 금액을 계약서에 설정하여 인근 시세보다 높은 임대수익률을 인위적으로 만들어냅니다. 이는 수익환원법에 따라 건물의 가격이 높은 수익률을 반영하여 평가되므로, 결국 실제보다 비싼 가격에 건물을 매입하게 되는 결과를 초래합니다.
실무 Tip
- 등기부등본과 임대차계약서상 임차인의 이름을 비교하고, 해당 임차인의 실제 사업 여부나 영업 행위를 현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 필요하다면 인근 지역의 실제 거래 임대료 시세를 확인하여 타당성을 검토해야 합니다.
2. 위반건축물 여부 확인: 건축물대장과 현황의 불일치에 주의하십시오.
꼬마빌딩 중에는 불법 증축이나 무단 용도 변경으로 인해 ‘위반건축물’로 등재된 경우가 많습니다. 건축법상 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 금융기관에서 대출 실행에 제한이 생기는 주요 원인이 됩니다. 일부 은행은 위반건축물 확인 시 대출을 거절하거나 담보인정비율(LTV)을 크게 낮춰 적용합니다. 또한, 매수 후 원상복구 명령을 받게 되면 해당 비용은 전적으로 매수자의 부담이 됩니다.
- 실무 Tip
- 건축물대장, 토지이용계획확인서 등 관련 공적 문서를 철저히 검토하고, 불법 증축 여부는 현장 실사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.
- 특히 옥상 컨테이너, 가건물, 내부 무단 칸막이 설치 등은 위반 건축물일 가능성이 높습니다.
3. 실질 점유자의 현황 확인: 명의와 실제가 다를 수 있습니다.
겉으로 보이는 임차인과 실제로 건물을 점유하는 자가 다를 수 있습니다. 명의자는 A이지만 실제 운영은 B가 하는 경우, 향후 계약 종료 시 명도소송 등 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 또한, 이로 인해 공실 리스크나 권리금 분쟁이 발생할 수 있습니다.
- 실무 Tip
- 매매 전 현장 인터뷰를 통해 실제 점유자와 계약자 간의 관계를 확인해야 합니다.
- ‘임대차계약서’, ‘사업자등록증’ 등을 통해 신뢰도 있는 정보를 검토하는 것이 필요합니다.
4. 수익률만으로 판단하지 말고, 거래 사례와 함께 비교하십시오.
건물 매매 시 가장 많이 사용하는 평가 방식은 거래사례비교법과 수익환원법입니다. 거래사례비교법은 인근 유사 건물의 실제 거래 가격을 바탕으로 산정되며, 수익환원법은 연간 임대수익을 기준으로 해당 건물이 창출할 수 있는 가치로 환산합니다. 이 두 가지 방식 모두 신뢰성 있는 ‘임대수익’과 ‘시장 정보’를 기반으로 해야 하며, 앞서 언급된 위장 임차인이나 위반건축물이 개입될 경우 평가가 왜곡됩니다.
이처럼 꼬마빌딩 투자는 단순히 숫자로 보이는 수익률이나 위치만으로 결정할 수 없습니다. 한 채의 건물 안에는 세입자와의 관계, 법적 구조, 금융 가능성 등 수많은 요소가 얽혀 있습니다. 특히 초보 투자자나 직접 운영이 어려운 자산가의 경우, 전문가의 실사와 법률 검토를 반드시 거쳐야 합니다. 성공적인 꼬마빌딩 투자는 ‘싸게 사서 비싸게 파는 것’이 아니라, ‘리스크를 최소화한 건물’을 정가에 사는 것에서 출발합니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
